深扒地皮：西永地價破7！大佬輪流搶佔，是實紅還是虛高？

摘要：西永目前的配套還不足以支撐如此龐大的生活需求，從實地踩盤來看，目前西永最繁華的地方就是微電園板塊，依託龍湖拉特芳斯、金科天宸、首創光和城等項目的商業，生鮮超市、母嬰店、江湖菜快餐店、藥房等基本都有，能滿足目前居住人口的日常生活用度。從目前在售的新房分佈來看，可以分爲3個小板塊，分別是西永產業園板塊、物流園板塊和陳家橋板塊。

作爲一個正宗的重慶土著

可以打包票地說重慶確實沒有春天和秋天

“二四八月亂穿衣”已經成爲重慶人的一種時尚

每天早晨起牀第一件事就是查看天氣預報

然後自問“今天穿什麼纔是制霸一方的潮boy？

穿什麼才能成爲街上最靚的仔？”

窗外的天就像女人陰晴不定的臉

上一秒還是陰雨延綿

下一秒就太陽高照

這多變的天氣

直接把重慶人民從冬天帶到了夏天

溫度隨之上升

和溫度一起上升的還有西永樓市的行情

西永，又是西永！

從最近的土拍、新房成交排名等數據來看，相信廣大購房者和小扒都有如此的感嘆。

西永的市場一片向好，因此，西永加速騰飛的文章紛紛刷屏，但俗話說得好，眼見爲實，耳聽爲虛，作爲一個負責任的地產小編，小扒堅信，坐在辦公室碼字是不能完全瞭解西永真實情況的。如今的西永變化有多大？發展到底如何？只有實地踩盤，才能爲大家還原最真實的西永。

土地開發，品牌房企爭先搶灘

衆所周知，開發商對於市場的判斷力非常強，而今的西永已吸引了金科、龍湖、恒大、華潤、綠城、遠洋、華遠、招商、萬科等一衆品牌房企入駐。

其中，2018年至今，華潤、綠城、旭輝、華遠等房企均爲首次入駐。由此可見，西永的聚焦能力非常強。

事實上，與前幾年相比，西永的人流量確實大大提升，1號線微電園站兩旁的小區大都建好入住，基本的生活配套也有，居住氛圍還是比較濃厚。與其他住區不同的是，一出輕軌站，小蜜蜂、中介一擁而上，各大項目的售房部均是門庭若市，即使工作日，到訪量也相當可觀，頗有照母山當年的風采。

區域發展，加速前進利好頻傳

西永到底有多火，我們一起來捋一捋。

3月15日，西永兩宗地以總價14.2億被華遠攬獲，樓面價分別爲7137元/㎡和6926元/㎡，溢價均超30%。華遠此次大手筆進駐西永，不僅使重慶土地市場開啓了暖春模式，也讓西永再一次震驚樓市。

試想一下，西永樓面價都7000多了，項目開出來以後不得是14000起步嗎？緊接着萬科、融創也紛紛拿地，再度落子西永。

2019開年後市場相對溫和，爲數不多的幾個爆款樓盤中，連續多周進入住宅市場成交TOP3的融創文旅城項目就來自西永，此外西永9號、美的金科郡、西著七里等項目的成交量也比較高。

2018年年底，重慶科學城正式落地，中建、華潤、遠洋等房企陸續入駐；

2017年，重慶自貿區掛牌成立，金科、萬達、龍湖等房企持續拿地；

2016年，雙碑隧道通車；

2015年，雙碑大橋通車；

2013年，首創、金科、龍湖等房企入駐西永；

2012年，軌道1號線開通；

2010年，西永保稅區成立；

2005年，西永微電園成立。

政策、交通、配套都佔據優勢，這是西永大爆的前提條件。

區域定位，政策與產業強支撐

西永板塊定位於城市副中心，集中打造外向型電子信息產業集羣，打造集商務中心、住宅、高新技術等主要功能於一體的現代化新城，建成中西部第一大加工貿易基地。基於這樣的定位，政策的支持和高新技術產業的發展，爲西永的高速起飛奠定了重要基礎。

從國家戰略和地方政策上來說，西永憑藉“渝新歐”國際貨運橋頭堡的便捷，開啓了國際高端貿易的大門；2016年，重慶自貿區獲批，其中就包含了西部物流園和西永微電子產業園區；2017年，成渝經濟區規劃落地，西永成爲兩地經濟腹地；2018年科學城落地，再次爲西永帶來紅利。

一個區域的發展與人有着密切的關係，強有力的產業支撐則爲西永帶來了人流量和高端技術人才。在西永自由貿易試驗區、保稅區等多重優惠下，西永板塊匯聚了微電子、現代物流園、信息產業園等多種產業，入駐了多家企業和公司。

據統計，重慶西永微電子產業園區現入駐企業170家，其中世界500強企業10家，在2013年就已實現產值1097億元，就業人數達到73000人。據報道，西永在內的西部新城規劃人口達150萬人，其中微電園就規劃了居住人口45萬。

周邊配套，現階段不甚理想

西永目前的配套還不足以支撐如此龐大的生活需求，從實地踩盤來看，目前西永最繁華的地方就是微電園板塊，依託龍湖拉特芳斯、金科天宸、首創光和城等項目的商業，生鮮超市、母嬰店、江湖菜快餐店、藥房等基本都有，能滿足目前居住人口的日常生活用度；而產業園板塊已經投用的西永天街，除了幾家餐館外，其他休閒購物幾乎都沒有。整體說來，西永還缺少大型商業。

而在規劃上就正好彌補了這一缺陷，西永規劃有 200萬方的商業體量，其中最引人注目的就是文旅城的融創茂和龍湖拉特芳斯的天街。融創茂總佔地28.65萬方，總建築面積22.22萬方，由商業街、水樂園、海洋樂園、娛雪樂園四個單體組成，目前四個業態屋面全面封頂，預計2020年可投入運營；而龍湖拉特芳斯的天街還在規劃中，兩大商業建成後，也能爲西永帶來更多的人氣。

教育資源就不用說了，沙坪壩本身就是一個人文教育大區，樹人小學、沙區實驗一小、重慶一中、重慶三中等多所知名中小學都在西永板塊周圍建立分校，教育資源豐富。在醫療方面，目前投入使用的只有沙坪壩陳家橋醫院、重慶醫科大學附屬大學城醫院、重慶新歐中西醫結合醫院三所，還有一所三甲綜合醫院規劃建在產業園板塊。

交通出行，通勤還靠1號線

在交通上，目前板塊內已開通14條公交車路線，貫穿西永大街小巷，基本能滿足區域內的交通需求。如果是往江渝北方向出行，主要依靠的還是1號線和雙碑隧道，如果是1號線兩旁的住戶1小時左右的通勤時間，基本可達到光電園、江北嘴、解放碑等地，但絕大部分人還是要換乘公交才能乘坐1號線，當然開通環線後，各個商圈去往沙區的時間減少，相應的去往西永也更快了；如果走雙碑大橋和雙碑隧道，在早晚高峯期間，車流量較大，免不了堵車，特別是去解放碑、江北嘴、光電園的上班族，完全是堵得心慌。

目前雙碑大橋和雙碑隧道已經不太能滿足進出的車流，而西永以北的土主隧道正在修建中，還規劃有井口隧道，開通過後可到達禮嘉商圈、照母山商圈；西永老街片區的西永隧道、大學城複線隧道也正在規劃中，開通過後可直接到達沙坪壩商圈。多條隧道開通後將直接緩解交通擁堵，並且規劃中7/13/17號線都將在西永設置站點，如果不調規，這裏的軌道交通也是6到飛起。

就現階段來看，西永還是一個新興區域，交通、商業、醫療等各方面的配套還不夠完善成熟，規劃還算完善，但還要看規劃能否全部落地。

新房市場，新盤扎堆競爭

（數據來源於安居客）

根據安居客數據顯示，目前沙坪壩在售項目一共39個，西永組團就有16個，佔了沙區新房的半壁江山。從房價走勢來看，去年年底科學城等利好因素的影響，西永的房價小漲一波，達到最高值14750元/㎡；開年之後，價格略有回落，並趨於平穩，3月的新房均價在12600元/㎡左右。

西永的新房以1號線爲中心，逐漸向兩邊擴展，較早的有光和城、龍湖拉特芳斯、金科天宸、恒大優活城都圍繞在微電園輕軌站四周，大部分已入住。從目前在售的新房分佈來看，可以分爲3個小板塊，分別是西永產業園板塊、物流園板塊和陳家橋板塊。

產業園板塊以微電子產業園、惠普園、軟件園等企業和公司爲主，人流量大，居住項目較少，目前在售的有萬雲府和華潤置地·潤西山。

物流園板塊的新房比較集中，融創文旅城、桂語九里、中建瑾和城、遠洋山水賦等在售項目均位於此板塊內，並且板塊內可供用地比較多，近期萬科、招商、融創拿下的地塊也都位於板塊內。目前此板塊還在開發階段，各類配套還跟不上，沒有車出入不方便，但依舊沒有影響購房者的看房熱情，沿途小蜜蜂、中介非常多，售房部外停了一排一排的車，而在項目內也非常熱鬧，購房者絡繹不絕。