第一太平戴維斯華北區董事長麥安東

鳳凰網房產 作者：王迪

“中國一向是世界上土地最肥沃、耕作最精細、人民最勤勉、最繁榮且城市化程度最高的國家之一。”早在1976年，英國古典政治經濟學家亞當·斯密就在《國富論》中作下如此論斷。

兩年後，中國改革開放的大門轟然開啓，這讓曾經的斷言得以實現。40年間，中國實現了從篳路藍縷到世界第二大經濟體的飛躍式發展。

在此期間，有人走出國門，尋找新機會，也有人走入中國，融入新經濟的發展。“開放”以不同維度、不同方式全面展開。作爲第一太平戴維斯華北區董事長，麥安東（AnthonyMcQuade)稱自己是在浩浩蕩蕩的改革浪潮中受益的千千萬萬外國人之一。

精緻的西裝、筆挺的襯衣，配上色彩鮮量的條紋領帶，紳士又顯儒雅，再加上外國人獨有的深邃五官，沉穩中透着一種親切。

麥安東常常以這種形象接洽來自全球各地的同事及房地產客戶。幽默風趣，思維敏捷，專業而嚴謹……是衆多同事對他共同的評價。

1996年，當好萊塢勵志電影《阿甘正傳》在中國各大影院火爆上演，主人公那句“生活就像一盒巧克力，你永遠不知道你拿到的下一刻顆是什麼”名言迴盪在無數創業者的耳畔，奮發與進取蠢蠢欲動。

正是那一年，對中國文化心存熱忱的麥安東從家鄉悉尼來到中國北京，從此開啓了他與中國房地產市場長達20年的緊密聯繫。

也是那一年，中國房地產行業陷入了發展的低谷，萬科狠心“瘦身”去非房地產業，綠城成名作破土動工，許家印註冊成立恒大，姚振華開始進軍房地產，黨中央提出“住宅建設成爲新的經濟增長點和消費點”，以刺激房地產業的發展。一副“創世紀”式的場景正在中國大江南北迅速展開。兩年之後，中國房改拉開大幕，福利分房制度壽終正寢，住宅商品化登上歷史舞臺。

融入中國房地產諮詢服務行業之前，麥安東輾轉上海、新加坡，相繼從事過酒店、商業綜合體、市場推廣等行業，2006年進入國際房地產顧問“五大行”之一—第一太平戴維斯工作，隨後長居北京，專注房地產諮詢行業，在亞洲地區擁有超過25年的業內豐富經驗。

長居中國，讓他對中國本土文化有了更爲深刻及直觀的瞭解，在他的領導下，華北區代理業務在過去的10年內得到了突飛猛進的增長。而獲得昆士蘭大學MBA學位、墨爾本大學商學院市場營銷碩士學位，成爲英國皇家特許測量師學會（RICS）會員的經歷又爲其開拓了國際視野，讓他可以在中國與國外兩種視角中自由切換。

回望改革開放40載，麥安東稱，改革開放釋放了市場化經濟的活力，有效刺激了居民消費，直接促使商業零售大幅度發展。零售業態由過去的百貨業態升級至購物中心模式，消費者的購物選擇越發多元化。

提起雄安、大灣區、城市更新、城市功能規劃等熱門話題，麥安東如數家珍，而談到商業地產、寫字樓未來走向，他觀點同樣鮮明。“在北京，至少應該在個人資產、城市和地區、國家三個層面共同促進城市更新進程。未來，在商業地產方面的城市更新將集中在兩個領域——零售或酒店向辦公樓的轉變、舊工廠變身爲創意或文化工業園區。”

從悉尼到北京，相距12000公里，直飛大約需要12個小時，此間，需橫跨兩大洲，一大洋。兩個城市同屬東半球，但分屬南北半球，一個位居南緯33°55'  ，一個是北緯39°92'。麥安東卻在兩個城市中找到了某種紐帶與聯繫。

如今，北京已經成爲了麥安東的“第二故鄉”。他娶了一箇中國妻子，有一個混血寶貝。他說，當初來到中國，這一決定已經遠遠超出了所謂的職業及命運的選擇。 “我們是一個雙元種族和文化的家庭，我們很愛我們的家庭。今兒晚上喫炸醬麪，明晚是意大利肉醬面。完美！”

20年間，中國正在內化成爲麥安東血液般的存在，而他也在見證着中國房地產市場的起起伏伏，目睹了北京住宅及寫字樓的華麗蛻變，也真切地見證着中國人居方式及鄰里文化的升級與轉變。

以下爲採訪實錄：

鳳凰網房產：能談談您和中國及房地產結緣的故事嗎？

麥安東（AnthonyMcQuade)：小時候，我經常在電視上看一些亞洲兒童故事。 “西遊記”是我最喜歡的電視劇。我的朋友和我一放學就趕緊回家“追劇”，然後第二天在學校我們會假扮成孫悟空並重演劇中的橋段。可以說我從很小的時候就對亞洲和中國產生了濃厚的興趣。

回顧我這一代人的成長曆程，那時世界存在着很多貧困的地方，特別是非洲，所以我在年輕時就發現資本主義存在一定缺陷。這使我開始思考其他政治觀點，包括共產主義和社會主義，這使我更加開始關注中國。

關於房地產，年輕的時候從事酒店行業，之後過度到商業綜合體，做市場營銷，隨後慢慢進入房地產行業。然後，在上海、新加坡都有短暫工作過，之後又長期在北京工作，不知不覺已經在中國房地產市場工作已有20年的時間。

鳳凰網房產：站在改革開放40週年的歷史節點上，根據您的親身感受，您覺得北京房地產市場最大的變化是什麼？

麥安東（AnthonyMcQuade)：先從表面來看，北京房地產市場在以指數級的方式增長。從公共設施層面來看，北京城市規劃的變化對市民的社交方式產生了巨大影響。隨着老胡同發展爲高層辦公樓和住宅樓，這種城市發展的改善給普通百姓帶來的紅利，是其他國家無法比擬的。

除了住宅市場外，北京寫字樓市場和商業零售市場也在改革開放後實現了飛速發展。

1996年我剛來北京時，整個建國門大街上只有那麼零星幾座大樓。直到20世紀80年代末至90年代初，北京才迎來了第一批甲級寫字樓（如國際大廈、港澳中心、國貿大廈一期、亮馬大廈等）並投入使用。之後的30年時間，北京寫字樓市場迎來快速、穩健的發展歷程，直至今日，北京甲級寫字樓存量已超過1000萬平方米，平均租金人民幣355元/平方米/月，兩項指標均爲全國最高。

類似的，改革開放釋放了市場化經濟的活力，有效刺激了居民消費，直接促使商業零售大幅度發展。儘管早在20世紀50年代，北京就擁有了百貨大樓，但直至90年代，北京的商業零售地產纔得到快速的發展，零售業態由過去的百貨業態升級至購物中心模式，目前北京百貨商場總存量超過200萬平方米，購物中心總存量達970萬平方米，消費者的購物選擇越發多元化。

鳳凰網房產：放眼整個中國，您覺得未來哪些區域的房地產市場有較大的發展潛力？爲什麼？

麥安東（AnthonyMcQuade)：中國房地產市場發展非常不平衡。東部沿海的大城市，如北京，上海和廣州，在早期享受了大部分紅利。此後，是深圳和天津等地享受優惠政策和政府投資。最近，通過“振興西部經濟”的倡議，我們看到成都和重慶及周邊地區也開始受益。中央政府對中國各地區的發展產生重大影響。

目前大家討論比較熱門的話題是海南、雄安和大灣區。然而，還有許多其他發展中地區具有投資和發展潛力，很難量化。

與高鐵相連、具備新的基礎設施如機場、政府投資和優惠的商業政策、或者地處戰略地理位置或擁有經濟優勢的，以及能夠吸引人才落地、實現人口淨流入的這些地區將在未來10年的下一波發展中處於有利地位。

鳳凰網房產：作爲“千年大計、國家大事”的雄安新區現在可謂是一片“熱土”，您如何看待未來雄安新區的發展前景？它可能成爲下一個深圳或者浦東麼？

麥安東（AnthonyMcQuade)：1996年，我來到中國，看到了深圳改革開放的力量和浦東發展的開始。當鄧小平第一次正式提出建立深圳特區的主張時，中國的經濟基礎處於很低的水平。現在中國是僅次於美國的第二大經濟體。雄安絕對是從一個完全不同的基礎起步，所以我認爲我們不能期待取得同樣的結果。

深圳的改革發展是關於開放製造業，浦東是專注於金融服務。雄安有不同的價值定位。隨着北京人口、污染和生活成本的增長，北京計劃進一步限制房地產開發和人口增長。因此雄安的出現，更關注本地需求——釋放首都發展壓力以及京津冀協同發展帶動區域內的增長。

許多國有企業已經或正在計劃在雄安地區佈局或投資，隨之激發其合作伙伴和服務商們的需求。這是一個良序發展的過程。但是，它還需要經過深思熟慮、綜合策略、政府激勵和優惠政策來鼓勵發展。還有在基礎設施上，我們需要更多努力。

鳳凰網房產：雄安周邊很多城市已經進行了精準的功能規劃，您認爲新區規劃應該是以政府爲導向，還是留給市場去決定？

麥安東（AnthonyMcQuade)：一定的良序發展規劃是必要的。高樓大廈看起來很美好，但僅靠這些無法留住人才，我們需要讓這座城市宜居。因此，必須要有整體規劃。城市規劃也面臨挑戰，需要當地政府具備振興產業發展的能力及魄力。

鳳凰網房產：在存量時代來臨的當下，國內房地產正從新建、開發、交易爲主的市場，逐步轉向以存量房交易爲主的時代。您覺得如何更好地推進城市更新進程？

麥安東（AnthonyMcQuade)：特別是在北京，我認爲至少應該在個人資產、城市和地區、國家三個層面共同促進城市更新進程。

例如，老舊的大雜院和棚戶區正在經歷重建，以提供更實惠、更優質、更安全的居住條件。2018年在全國範圍內規劃改造580萬套老舊住宅單位。如果改造得當，這會爲該地區建立更強大的經濟基礎，從而產生稅收收入，帶來更多的基礎設施和經濟活動。這會形成良性的經濟循環，從而爲所有涉及人羣帶來益處。

另一個例子是，現在北京一些特定區域，政府限制新項目的開發。有些項目處於閒置狀態、未得到充分利用或沒有履行職能，阻礙了本可以造福經濟或社會的項目發展。相當多的項目已經進行了轉變，比如盈科中心及東方金融中心等。還有更多的項目正在籌劃中，如雛菊金融中心和W 酒店等。不僅在市中心周圍，在郊區我們也看到舊工廠正轉變爲創意、文化園區，如北京的798藝術區就是一個很好的城市更新案例。

鳳凰網房產：我們也看到2018年以來多個城市發佈了因地制宜的房地產調控政策，政策調控的初衷在您看來是什麼？對市場會有什麼樣的影響？

麥安東（AnthonyMcQuade)：中央政府希望實現的基本意圖是，通過差異化的政策方法，嚴格限制房地產價格的過快增長和投機性購房活動。不同城市的房地產調控政策將會越來越有針對性，不同城市之間甚至同一城市的不同區域的政策也各不相同，因爲地方政府希望通過調控政策更好地規範當地房地產市場的發展。

北京和上海等一線城市，以及一些經濟發達的、存在人口淨流入的二線城市，如杭州等，將繼續實施嚴格的調控政策，旨在爲過熱市場降溫穩定房價。同時，三線和四線城市和鄉鎮將重點關注於減少未售出的住房和去庫存。

鳳凰網房產：新的政策環境和市場環境下，第一太平戴維斯在華北區域有何發展規劃及戰略佈局？

麥安東（AnthonyMcQuade)：我們喜歡與具備創新精神和創意理念的客戶合作，並不斷找尋與更多的夥伴們合作的機會。尤其是那些追求開發更優質項目、改造規劃不佳或管理不善的項目以發掘其全部潛力的客戶，這會是雙贏的局面。

除了發展業務以外，我也熱衷於打造一個公平和開放的企業文化。希望員工充滿激情地工作，相信自己可以有所作爲。不是每個人都可以成爲明星，但我們可以確保每個人都有平等的機會。

快問快答

Q：喜歡中國嗎？對中國有何印象？

A：我非常喜歡中國。就像任何生活在一個國家很久的人一樣，有好有壞。對我來說，我最喜歡的地方不是大城市。我去過雲南、貴州和四川，穿過小村莊、與當地人交談、閒逛，是我對中國最美好的記憶。很遺憾，大多數外國人僅看到大都市的景象。對我而言，中國的靈魂在全國各地的郊區和小鄉村。

Q：最大的愛好是什麼？

A：爲朋友和家人下廚；任何我女兒在週末喜歡做的事情。

Q：相信星座嗎？覺得星座能不能解釋自己的性格。

A：並不。我屬狗，雙魚座，A型血

Q：地產圈內最好的朋友有哪些？在一起討論什麼話題？

A：同事們、客戶們和競爭夥伴們。市場行情、政府政策、經濟和一些我們每天看到的瘋狂的事情。

Q：平時愛看什麼節目？

A：新聞類的以及和我女兒看動畫片。

Q：您的推薦書單？

A：有太多可以說的了，但是我最喜歡的類型是非小說的文學作品，歷史劇及科幻劇。

Q：您最得意的一件事是什麼？

A：我的家庭。