10月房地產行業月報丨投銷雙縮，剛需爲王

核心觀點

政策速覽

政治局會議再次強調穩定，行政調控或無加碼必要

10月份中央政治局會議召開，指出了當前經濟運行穩中有變，經濟下行壓力有所加大，繼續重申“要做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作，有效應對外部經濟環境變化，確保經濟平穩運行”。在複雜的內外部經濟環境下，房地產行業也需要維持穩定，且本輪調控成效顯現，目前來看政策沒有繼續加碼的必要。未來隨着房產稅等長效機制的加速推進和落地，短期行政調控也會逐步退出。

住宅市場

“銀十”仍舊成色不足，剛需爲主的城市仍有機會

“銀十”延續了“金九”不在的行情，10月全國住宅成交同環比仍然處於下行趨勢。行業總體呈現能級分化和城市分化態勢。能級分化方面，普通二線城市成交端表現優於其餘能級城市，部分普通三四線城市受益於返鄉置業、城鎮化和二胎紅利，成交端形成有效支撐。城市分化更多的體現在需求結構方面，我們認爲以剛需爲主的城市無論是抗跌能力、安全邊際、支撐力均優於以投資性和改善性需求爲主的城市。預計未來，一線及核心二線城市住宅成交同環比波動不大，底部不遠；普通二線城市由於人才新政對沖政策紅利，表現優於市場預期，但仍要注意政策跟進的風險；部分普通三四線城市仍處於體系化復甦階段。

土地市場

供需失衡較嚴重收縮投資成爲共識

2018 年 10 月，房地產過冬情緒在市場過度蔓延，房企爲了應對市場變化，投資風向開始偏向收縮投資“抓現金、抓回款”，在這種背景下，土地市場雖然供應量有所增長，但成交量下降幅度較大。分能級來看，普通二線城市由於政策環境、產業基礎、安全邊際和配套設施等優勢，10 月表現要優於其餘能級城市，成爲房企爭相佈局的“香餑餑”。此外，房企投資風向的轉變還體現在成交樓面價走低、溢價率的全線下行和流拍潮的集中來臨。預計未來在行業拐點還未來臨之前，收縮投資仍然是房企的共識，土地市場成交端面臨的壓力仍然較大。

企業表現

投資銷售放緩，並持續向普通二線及三四線

10月雖屬於房地產行業傳統旺季，但企業整體表現平淡。投資方面，房企投資力度明顯減弱，拿地態度保持謹慎，在不同能級城市的拿地力度分化持續加大，房企總體佈局三四線力度持續加強。銷售方面，整體和各省份、各地區的銷售回落明顯，環渤海地區銷售同比降幅尤甚。

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