原标题：纵观30年，日本地价涨到了什么程度？

大家都知道，上世纪90年代初，日本曾经经历过房地产泡沫破灭，这也是世界上迄今为止较大的一次房地产危机之一。

▲日本30年地价走势 （来源：日本国土交通省）

回顾近30年的日本地价数据，我们可以看到，在1991年的时候日本平均地价达到了峰值，58万9907円/m2（约合人民币3.6w/㎡），后大幅跌落，地价进入持续低迷期，直至2005年才有了缓慢回升。2018年地价22万4177円/m2（约合人民币1.4w/㎡），仅为峰值的38.8%。

目前，日本不管是商业用地和住宅用地都呈现上升趋势，而且这个上升趋势已经连续保持了四年。

东京圈的地价走势与日本整体基本相同，1991年达到峰值之后持续下跌至2005年，2006-2008年开始回升，但受全球金融危机影响于2009年再次调整，2014年开始再次回升。可以看到截止2018，东京地价为109万6445円/m2（约合人民币68000元/㎡），仅为高峰期的39.6%，

▲东京30年地价走势 （来源：日本国土交通省）

商业用地

东京圈商业用地价格连续第三年上涨，商用地块的价格增长依然是总体地价的驱动因素。

▲2008-2018商业用地、住宅用地地价变动率推移

• 黄色表示与前一年比下落幅度缩小或上涨幅度扩大等
• 蓝色是与前一年比下落幅度扩大或上涨幅度缩小等
• 白色是与前一年比变动幅度相同

在全国范围内商业用地价格排名前十的区域均位于东京。位于東京都中央区的銀座4-5-6，以5720万0000 円/m2（约合300多万RMB）的价格排名第一，比去年上涨了3.06%，并且，这已经是这个地块连续4年排在首位了，而2-4位也均位于银座大街上。足以说明东京银座是整个东京乃至日本的经济中心。

我们可以看到，就商业用地的涨幅来看，东京核心23区商业用地价格“涨”声一片。除了练马区、葛饰区、目黑区涨幅略小，在2%-5%区间，其他地区涨幅均在5%以上。

▲2017-2018 东京圈商业用地涨幅趋势图

• 上升区域：粉色、橙色、黄色
• 下降区域：绿色、蓝色、深蓝色

住宅用地

住宅用地价格全国前十位仍全部位于东京，可以说是东京带动了整个周边经济圈的发展。排在第一位的是东京都港区的溜池山王，434w日元/㎡（约合人民币27w/㎡）

东京圈住宅用地价格较上一年涨幅较大的地区分别是：港区、品川区、文京区、台岛区、荒川区、北区，变动率达到5%以上。

▲2017-2018 东京圈住宅用地涨幅趋势图

• 上升区域：粉色、橙色、黄色
• 下降区域：绿色、蓝色、深蓝色

就投资前景来看，地价涨幅明显的区域应该是投资者最为关注的。全国地价上升排行榜中，排在第一位的是北海道の倶知安町，地价和去年相比上升了58.5%。

大阪府的地价涨幅也非常明显。大阪市中央区日本橋地块涨幅排名第三，达到44.4%，大阪北区茶屋町梅田地块排名第四，达到44.2%，呈现出价格高，增长率也高的良好趋势。

综上，虽然日本地价与30年前的泡沫时期相比，相差甚远，但是却可以清晰地看出，日本房地产市场正在呈现回暖的趋势，而且目前的地价仍处低位。

而随着东京奥运会的逐步临近，东京的地价也直线上涨。不论是商业用地还是住宅用地，东京都的地价在全国范围内都处于垄断地位，可以说寸土寸金是东京。

另一方面，日本地价上涨最高的区域基本都位于大阪府、京都、北海道、冲绳等观光旅游地区，这与外国观光客的不断涌入应该是分不开的，日本观光立国方针的确立，进一步助推了这些地区地价的持续上涨。