北京回龍觀天通苑樓市面臨更新
回龍觀天通苑二手房交易量大 新房供應有限 租金在同價房源中偏高 迴天樓市 面臨更新
回龍觀、天通苑，這兩個位於京北的大型居住區經常被人同時提起，居住人口多、交通擁堵是很多人對其固有印象。上週，北京市委常委會討論並通過《優化提升回龍觀天通苑地區公共服務和基礎設施三年行動計劃（2018-2020年）》，北京計劃3年內向該地區投入近200億元資金，更新提升回龍觀、天通苑區域的各項配套。該利好消息也迅速傳導到樓市，作爲北京二手房交易量較高的兩個區域，“迴天”地區二手房存量大，總價低，是很多剛需購房人的首選地，但配套的老舊也是無法迴避的問題。《行動計劃》出臺之後，“迴天”地區樓市未來會不會因此受益，成了很多購房人關心的問題。
區域
回龍觀：背靠“中國互聯網之都”
天通苑：地鐵連通多個商圈
回龍觀、天通苑由於經常被同時提起，又同在京北，很多人印象中無法分辨二者的位置關係。事實上，回龍觀與天通苑相距並不近，在目前的交通條件下，回龍觀到天通苑也不是件容易的事兒。
如果以地鐵回龍觀站和天通苑站作爲回龍觀和天通苑的起始點，在不堵車的情況下，自駕穿行大約要半個小時。如果選擇公共交通，地鐵是最快捷的方式，需要經過一次換乘，約20分鐘到達，而選擇公交車的話，可能一個小時都無法到達。
從整體區域上看，雖同屬昌平，但回龍觀位於京藏高速以東，北起南沙河，南至海淀西三旗，東鄰東小口。屬於京北偏西的位置，而天通苑則位於立水橋以北，立湯路以西，屬於京北偏東。
因爲位置的不同，回龍觀和天通苑吸引的居住人羣也完全不同。
回龍觀現在幾乎被互聯網從業人員承包，成爲碼農的聚集地。由於距著名的“中國互聯網之都”中關村軟件園不到10公里，與中關村之間交通也很方便，大量的互聯網從業人員租房、買房都選擇了回龍觀。
而地處京北的天通苑則會集了在北京各個熱門商圈工作的人，除了在中關村、上地工作的IT人士，亞運村、望京甚至國貿CBD都有大量的上班族居住在天通苑。而且，通過南北貫穿的地鐵五號線，天通苑與各個商圈都可以實現方便連接。
58安居客房產研究院高級分析師李震分析稱，“迴天區域”回龍觀被稱作北京最大規模的“臥室”，而天通苑板塊則是亞洲第一大社區。因地理位置較爲優越，兩大板塊向南分佈着西二旗、上地、五道口等多個高新技術園區，衆多互聯網公司坐落在此，同時又擁有大面積住宅，選擇多，所以被購房人廣泛關注。
但因“迴天”區域內規劃主要爲居住區，產業配套少之又少，形成了早出早歸鐘擺式的人流現象。目前區域居住的人口已經超過80萬人。作爲城市化過程中形成的大型居住區，近年來交通擁堵、公共服務配套設施不足等問題日趨嚴重，這些十分突出的“大城市病”都是購房者在意的因素。
配套
回龍觀：生活配套齊備其他配套略落後
天通苑：交通仍是核心問題
在《廣廈時代》調查中，大部分居住在“迴天”地區的人反饋，居住在這裏，比很多樓市的新興板塊還是方便不少的。
一位居住在回龍觀某經適房小區的女士告訴《廣廈時代》，如果不考慮早晚上下班，居住在“觀”裏，還是很舒服的。購物中心有華聯購物中心、龍旗廣場，雖說沒有城裏那麼高大上，但基本的服飾、餐飲品牌都有。批發市場有百匯商城，生活用品一應俱全，蔬菜水果等生鮮也比城裏便宜不少。但醫院和學校比較少，如果家裏有老人和孩子，就有些不方便。
《廣廈時代》瞭解到，目前回龍觀區域內商超配套齊全，華聯、上品折扣、龍旗廣場等分佈在回龍觀內，影院、餐飲配套同樣不缺。但在醫療和教育配套上，回龍觀一直有所欠缺，尤其是醫療配套，直到2013年積水潭醫院回龍觀院區投入使用，擁有龐大居住人口的回龍觀纔有了第一所三甲醫院。
在交通上，回龍觀軌道交通發達，認真算起來，回龍觀內有八個地鐵站，地鐵13號線的回龍觀、龍澤、霍營站，地鐵八號線的育新、霍營、回龍觀東大街、育知路、平西府站，這些地鐵都可以幫助居住在這裏的人快速出入“觀”，和地鐵相比，回龍觀的路面交通條件就有些落後。
幾天前，回龍觀的交通要道育知東路城鐵橋下超兩米深的積水阻斷了不少人的上班路，回龍觀的交通問題再次暴露。一位在中關村軟件園工作的居民告訴《廣廈時代》，平時半個小時左右的上班路，那天耗費了三個小時。
反觀天通苑，商業配套也已經比較完備，龍德廣場、華聯購物中心等都已經開業多年，大量的居住人口也讓天通苑不缺任何生活配套，但一些公建設施仍比較缺乏。
交通一直是天通苑居民最頭疼的事，一條立湯路，幾乎沒有通暢的時候，而其又是天通苑地區人們出行的必經之路。而連接天通苑、回龍觀和中關村軟件園的北清路，也是常年面臨擁堵困擾。在公共交通上，天通苑地鐵站外蜿蜒百米的排隊人羣，也常常被作爲北京地鐵擁擠的代言出現在各類媒體上，立湯路上的快速公交3號線，也往往快速不快。
在這次的《行動計劃》中，令回龍觀和天通苑居民頭疼的問題幾乎都被涉及。在備受關注的醫療和教育配套上，《行動計劃》指出，未來三年將在回龍觀重點實施26個教育項目，預計將提供1.3萬個學位。此外還將在回龍觀實施5個醫療衛生項目、6個文化體育項目和8個養老項目，滿足公共服務需求。
對於學齡前兒童面臨的“入托難”“入學難”等問題，回龍觀、天通苑地區將規範提升現有社會辦園，擴大普惠園覆蓋範圍。通過名校辦分校、集團化辦學、教師培訓交流等方式改善教學條件，提高地區教學質量，推進優質教育資源均衡化。
而在交通上，《行動計劃》指出，要打通迴天地區的交通“大動脈”，重點實施安立路、北清路“一縱一橫”主幹路的快速化改造，北苑東路、定泗路、回南北路等“五通五暢”主幹路的交通貫通工程。此外，林萃路五星啤酒廠等主要堵點、斷點也將得到疏通，回龍觀至上地的自行車專用路將開通。同時，對於擁堵嚴重的地鐵站點，也將進行改造，增加進出站口。
樓市
回龍觀：低密爲主尚有少量新盤
天通苑：二手房經適房佔比高 幾無新盤供應
樓市是回龍觀、天通苑最初被人所知的原因。1998年，以回龍觀、天通苑爲代表的經濟適用房項目在北京房地產交易中心集中展示，從那時起，大量的人口被引入回龍觀。因爲存量大、人口多，公共交通相對方便，回龍觀和天通苑近幾年一直是北京樓市交易最活躍的區域。
在新房方面，回龍觀目前尚有首開國風美唐、公園悅府、領秀慧谷等新房小區有房源在售，價格一般在60000元/平方米上下，戶型基本以兩居、三居爲主。而天通苑則基本已無新房供應。一些意向在天通苑買房的人，則將目標換向了天通苑以北的北七家。
李震分析稱，2017年至2018年6月，北七家板塊共成交1104套房源，佔整個昌平區域的29%。再看土地市場，北七家也是2017年成昌平區域唯一出讓地塊的板塊。同時，加之未來科學城利好帶動，使得目前北七家處在新房市場的風口浪尖。
李震分析：未來隨着政策規劃的不斷落地、區域配套的不斷成熟、新房市場的開發完結以及二級市場供應不斷增加，北七家板塊很有可能發展成爲接棒“迴天”區域的置業熱點區域，屆時發展較晚的北七家板塊，其二手房居住質量也會高於目前的“迴天區域”。
而在二手房方面，根據貝殼研究院數據統計，目前鏈家二手房天通苑商圈在售房源爲1498套，回龍觀商圈在售房源爲1518套，兩商圈在售房源量相當。天通苑成交週期相對較長，房源成交週期爲80.42天，客源成交週期爲74.99天。回龍觀成交週期相對較短，房源成交週期爲58.88天，客源成交週期爲58.22天。
二者不同的成交週期與供求關係有關，李震指出，從58安居客的大數據看，目前天通苑板塊的掛牌二手房房源與客源關注度基本持平。而回龍觀板塊則呈現出：客多房少，供不應求的趨勢。
從成交量上看，回龍觀和天通苑的變化趨勢基本與北京二手房市場上半年的表現一致，從1月起逐月回升，在5月衝至頂峯，6月則出現了明顯回落，但回龍觀的表現仍要好於天通苑。
供求關係也同樣反映在價格上，曾經，回龍觀與天通苑價格相近，但近幾年，二者的差距在逐漸被拉開。
根據貝殼研究院數據統計，6月回龍觀二手房成交均價爲48511元/平方米，天通苑則爲37746元/平方米。由於這兩個板塊都有大量的經濟適用房，交易時還要付出網籤金額10%的綜合地價款，實際的購房成本要高出一些，但可以看出，回龍觀二手房的單價已經高出約1萬元/平方米。
價格的差異與供求關係和回龍觀地區的宜居程度有一定關係。與天通苑都是高層建築不同，回龍觀的住宅以低密爲主，從早期的經適房龍某苑系列，到後期的一些純商品房小區，回龍觀整體的居住密度要比天通苑低出不少，而中關村軟件園興起後爲回龍觀帶來的大量購房者和租客，也逐漸推高了回龍觀的價格。
以熱門的兩居室租金爲例，目前回龍觀的兩居室整租價格大概在6500元/套左右，一些條件較好的兩居租金則更高，而天通苑的兩居整租價格在5500元/套上下。不過，純從租金回報率計算，回龍觀和天通苑可以領跑北京的大部分區域。
在買賣上，兩居室也是回龍觀、天通苑的主力。根據貝殼研究院的數據，回龍觀和天通苑兩居成交佔比都超過一半，上半年套均總價分別爲420萬至480萬元和430萬至460萬元。
對於《行動計劃》會爲“迴天”地區帶來的改變，業內人士一致看好，貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，回龍觀和天通苑是剛需置業集中的大型生活區，由於基礎設施配套較差，房源多爲經濟適用房，居住性差，房價相對不高。未來三年的大力改造會大大提高兩區域的宜居性，自然會對該區域樓市帶來一定利好，隨着計劃的落地實施，兩區域成交量會迎來增長，房價將會有上漲壓力。
此外，該政策對回龍觀利好可能高於天通苑，主要是回龍觀區域緊挨西二旗，成爲中關軟件園碼農的置業區域，房價比天通苑要高不少。如果回龍觀的醫療、教育和交通問題得到解決，會有更多中關村軟件園的上班族選擇在回龍觀置業。
李震則指出，三年內投資兩百億的公共服務和基礎設施行動計劃集中在“迴天區域”教育、醫療、交通以及養老等社區基礎配套的短板之上，這無疑會對天通苑與回龍觀區域二手房市場起到一定的提振作用。
從價格區間看，“迴天”地區，尤其是天通苑板塊相對處於價值窪地。這主要因爲“迴天區域”居住人口大，教育、醫療以及交通等配套不完善、不充分造成的。但隨着政策紅利的落地，兩大板塊的居住舒適度、成熟度也將有較大提升，整個“迴天區域”的價值也會有效得到提升。
本版文/門庭婷
