海南陵水：違建樓盤開發商向職能部門行賄

五證俱無的違建樓盤，竟是“省重點項目”

海南陵水，一個佔地上千畝、被列爲“省重點項目”的新樓盤，剛交付業主半個月——突然被當地政府認定爲違建，切斷了水電，業主被要求限期搬離。

這個違建如何順利拔地而起、如何獲得省重點的頭銜、爲何在入住之後才被叫停……種種疑問，始終沒有解開。

今年3月底，《新聞調查》來到項目所在地——海南省陵水縣，對它的來龍去脈展開調查。

買下心儀樓盤，入住15天后被警察告知限期搬離

兩年前的冬天，專程爲買房而來的吉林人任全義來到了海南陵水一處名叫“國茂清水灣”的樓盤。當時，還是一片正在施工的工地，但初俱的雛形，已經讓他興奮不已，售樓處里人頭攢動，當場交錢的購房者把發售現場圍得水泄不通。

2017年3月，任全義以98萬的總價買下了一套72平米的兩居。2018年12月底，他正式搬進了這個建有11棟高層、202棟別墅、配有泥療體驗中心和五星級酒店的小區。當時和他一同入住的，還有590戶業主。

2019年1月12號，陵水縣政府的執法人員進駐小區，以政府通告的方式告知業主：國茂清水灣作爲非法佔地建設起來的項目，正式被縣裏接管。

貼在小區門口的通告顯示：這個樓盤屬於未獲得《預售許可證》而違規銷售的商品房項目。對不少業主來說，違建的認定並不算意外，真的要求限期搬離是他們完全沒想到的。

旅遊度假地產變身房地產，誰在偷樑換柱?

2012年，陵水縣英州鎮發佈了一份控制性詳細規劃，首次提出打造總面積爲12583畝的“泥療養生休閒旅遊度假區”，2013年12月，作爲這個項目的一部分，國茂公司與陵水縣政府簽訂了總投資20億、總面積1034畝的投資意向書。

2014年1月，該開發商以泥療養生、園藝觀光、生態觀賞旅遊、生態居住、景觀大道及配套設施的名義在縣發改委進行了備案，隨後被列入海南省2016年重點項目，這成爲該樓盤的金字招牌。

業主玉蘭和任全義都是在2017年3月前後買的房，當時，銷售人員曾以“省重點項目”的身份向他們承諾，證已經在辦了，六月份就能全齊。

業主們甚至不知道，他們在海南省發改委的官方網站上見到的國茂，和買到手的國茂，已經不是一回事了。2012年以前的陵水，經濟結構單一，房地產對當地收入的貢獻一度達到70%。

十二五規劃中，中央明確提出促進產業結構轉型升級，改變財政收入過度依賴房地產的要求，陵水宣佈將旅遊業和現代服務業作爲轉型的突破口。吸引國茂公司前來投資的規劃，正是在這樣的背景下提出的。

在立項之初，省縣兩級發改委的備案表都沒有出現“房地產”的字樣。按照《海南省重點項目管理辦法》，市縣一級的發改委要將重點項目的進展向省發改委一月一報，對項目的投資進度、施工進展、存在問題進行動態反饋。

按照縣發改委的解釋，是開發商擅自偷樑換柱建起了房地產，政府部門並不知情。

違法違規用地，大張旗鼓施工

調查中記者得知，直到2018年底入住，業主們都沒有見到一張證照。但“省重點項目”的光環讓他們一再相信，辦證只是時間早晚的問題。

2011年，在英州鎮泥療養生度假村的規劃發佈之前，遼寧國茂房地產開發公司就已經通過收購當地兩家農業開發公司的方式，將兩家公司名下、總計約1100畝的六塊土地收爲己有。業主們買的房子，正是在這六塊地的範圍裏建起來的。

按照法律規定，只要是在農用地上進行建設，無論是建的旅遊度假酒店，還是泥療養生設施，都必須先通過當地政府完成土地變性。但這一步，國茂在長達三年的建設過程中，始終沒有完成。

當時和時任陵水縣國土局局長鄧明裕面談的，是國茂公司的實際控制人柳茂盛。從上世紀八十年代末，柳茂盛就開始在本溪、瀋陽等地從事建築安裝和房地產開發。房地產開發需要什麼樣的法律程序，他當然心知肚明。

國土部門負責人對《新聞調查》記者說，柳茂盛從一開始就明知要建成的是違法項目。但是，很多業主並不這麼認爲。

省縣兩級頻頻出手，違建何以穩步推進?

陵水縣國土局向《新聞調查》記者提供的五份行政處罰記錄顯示，2015年5月4號，這個項目因未經依法批准擅自建設道路、辦公用房及板房，被國土部門處以194萬元的罰款。

2016年9月1號、2017年6月13號，又因未取得合法用地手續從事建設活動，被國土部門處以總額超過5000萬的罰款。

2017年5月，省國土廳通過一年一度的衛星照片巡檢，也發現了這個地塊上的異常。在2016年的衛星影像下，它還是一塊裸地，但到了2017年，已經蓋起了大片樓房。

省國土廳督察組的到來，依然沒能讓違建止步，私接水電的情形再次上演。2018年6月26號，陵水縣國土局又做出兩份行政處罰決定，宣佈沒收所有違法建築，並移交給屬地鄉鎮按照現狀進行接管。

但事實上，鎮裏從來就沒接管過這個項目。

法定的接收主體不是鄉鎮，這一點，鎮裏接到函文的當時，就已明確回覆。比對縣國土局的兩份文件，《新聞調查》記者注意到：作出沒收決定是在2018年6月，而將項目移交給英州鎮，已經是半年後的12月了。

翻閱國土局歷年來做出的5次處罰決定，《新聞調查》記者發現：每次除了罰款，都提出對違法建築沒收、拆除處理，而每次“沒收、拆除”的效果，卻是下一次“沒收、拆除”，而違建都安然無恙。

2017年3月6號，國茂公司給房管局回了一封函，明確表示將守法經營。但回函過後，銷售照舊。十天後，陵水縣房管局對其下達行政處罰決定書，責令立即停止違法銷售。

2017年4月19號，國茂公司再次回函，承諾不會銷售商品住宅。但這一次，銷售依然繼續。房管局說，他們派出了工作人員到現場督導，但沒有更多的強制職能。

這一點，資深房地產專業律師楊在明表示，這種說法並不成立。

房地產專業律師楊在明：房管部門他沒有直接的執法權，但是他可以申請人民法院執行，法院審查的方式以判決的形式，說你這個處罰是合法的，我給你維持，這個渠道在法律上是暢通的，沒有問題的，那爲什麼沒做呢，這是沒有依法行政的表現沒有嚴格執法的表現。

縣國土局告訴《新聞調查》記者，即便國茂已在農用地上開了工，縣裏還是爲此專門研究了一套方案，希望協助開發商完善手續，但最終還是不了了之。除了省重點項目的身份加持，開發商違建的信心另有出處。

陵水縣公安局副局長周始壯：在我們偵辦案件的過程中，就發現了這個他在項目建設過程中，海南國茂公司有向相關職能部門進行行賄的這個問題。

記者：所以才那麼有恃無恐。

陵水縣公安局副局長周始壯：是的。

海南省政法委副書記、國茂項目處置小組組長劉誠：我們認爲這個裏面政府確實是監管不到位、不作爲，甚至有一些公職人員與這個不法企業相互勾結。明知違法在這個農用地上蓋這麼大一片房子，後果非常嚴重，造成的影響非常惡劣。給海南自貿島的建設實現形成了非常大的損害，這些問題確實是值得我們深思的。

水電被斷，業主仍在守望

1月12號執法人員進駐小區後，原有的水電被切斷，改爲臨時水電。

對此，時任陵水縣國土局局長鄧明裕表示，因爲目前這個項目的現場的供水供電，包括消防措施都是開發商私自安裝的，目前還沒有經過任何的安全的檢測和驗收，如果是正常供水供電的話，就有可能引起一些安全事故。在採取這個方式之前，政府邀請了包括法律人士在內的討論論證，這個事情的處置也在省委省政府的統一指導下來進行。