獨家 | 優客工場預計12月底或1月中旬赴美IPO，或收購WeWork中國，毛大慶上市馬拉松能否PB？

據獨角獸早知道獨家消息源，優客工場目前已向SEC密交，預計將於今年12月底或2020年1月中旬正式赴美IPO。

作者 | Arti

WeWork踩雷，優客工場執意上市

說到聯合（共享）辦公模式，大家第一反應可能都是在9月30日撤回招股書的WeWork。

畢竟WeWork的困境大家有目共睹，經歷了上市失敗後又陷入資金短缺的困境中，甚至直接導致軟銀在2019年第二季度虧損近5000億日元，這一數字遠超過分析師平均預期的2308億日元。

Uber CEO在近日接受媒體採訪時也極力避免與WeWork有所牽扯，表示Uber的模式和WeWork是截然不同的。

顯然，WeWork已經給市場樹立了一個持續虧損、不斷燒錢的共享辦公行業形象，而優客工場在此時執意赴美上市，這同樣令投行人士表示意外。

成立於2015年4月的優客工場，在四年時間內累計融資20輪。最新一次融資活動發生在9月，融資方爲中信銀行、招商銀行及杭州銀行信貸，融資金額達2.5億人民幣。

其實從以往的融資歷程來看，優客工場的主要投資方包括紅杉中國、真格基金、歌斐資產、億潤投資、銀泰置地、創新工場等知名機構。

在持續獲得融資的情況下，優客工場在全球範圍內開始了堪稱瘋狂的擴張，據獨角獸早知道獲取最新內部數據統計，目前優客工場已有佈局209個辦公空間，已投入使用的數量在180個左右。

共享經濟？本質還是房地產

那麼在WeWork給行業敲響警鐘之後，加速上市進程的優客工場，其模式究竟和WeWork等共享辦公空間企業有何不同呢？

在大家關注點都放在互聯網共享經濟上的時候，我們很容易忽略這個行業的傳統屬性，也就是房地產行業，按照有些說法這些企業也被成爲二房東。

優客工場的創始人、CEO毛大慶自身是建築師出身，後又在房地廠行業深耕十餘年，毛大慶曾任萬科企業集團高級副總裁，分管集團商用地產業務同時任職北京萬科總經理，北京萬科物業管理有限公司董事長。

憑藉着對房地產行業的深刻認知，毛大慶創立的優客工場與WeWork等以互聯網思維爲基礎的共享辦公空間企業有着本質上的區別。

不同於其它共享辦公空間在裝修維護上的高額花銷，曾任職萬科集團高級副總裁的毛大慶在成本方面控制的相當合理，在最大程度上規避了人們對共享辦公空間上的刻板印象。

根據第三方研究機構調研數據顯示，只有當聯合辦公出租率平均達到85%時，才能保持盈虧平衡，這個比率對於聯合辦公企業而言，並不容易實現。而公開數據顯示，毛大慶的優客工場項目出租率高達95%，甚至有些地區會出現供不應求的情況。

或將收購WeWork中國，道阻且長

早前，市場中曾有業內人士表示，關於WeWork的敗北，其根本上還是公司戰略和商業模式的問題。快速瘋狂的擴張與發展沒有合理的毛利起到支撐作用，這直接導致了資本市場對其前景的不看好。

而優客工場發展至今，雖然直營辦公空間依舊是收入的主要來源，但通過公開數據能看出，在2017、2018年中，直營辦公空間帶來的收入佔比分別爲90%與75%，而市場預計2019年佔比會下降至65%左右，提早對於商業模式的多元化佈局也正是優客工場有底氣走下去的原因之一。

而除去直營辦公空間帶來的收入外，企業服務在收入中的佔比呈現逐年提升的態勢，毛大慶曾提到，他希望租金的總收入佔優客工場總收入的50%以下，而50%以上的收入都應該來源於這個平臺的其他衍生業務和它的撮合交易。優客工場深知盈利模式過於單一，將會制約其長久穩定運營，因此提前佈局了多元化商業模式。

雖然目前我們還不瞭解資本市場是否會接納優客工場的模式，不過可以確定的是，隨着WeWork上市失敗，優客工場在“共享辦公第一股”的爭奪戰中已經佔得先機。

並且據業內人士透露，優客工場似乎有意與WeWork中國進行合作，但目前還未有進一步動作，很顯然，優客工場已經準備好自己的故事，對於資本市場“明知山有虎，偏向虎山行”的態度也很明確。

不給自己留退路的優客工場，全球共享辦公第一股的名號到底值不值，讓我們靜待資本市場的反饋。