从新西兰各大银行连续出台收紧房贷政策起，新西兰房市从此前多年的暴涨回归到房产价值本身，房价增长趋于平缓。

精算师小乔此前也陆续为大家分享了新西兰购买自住房产和投资房产的窍门和思路：

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此前的文章中虽然多次提到自住房要尽早买，但是一直没有为大家分析为什么自住房要早买。与此同时，此前文章多次分享投资房购买策略，也一直提到一个概念，投资房在购买时需要进行选择。

今天就和大家分享：

为什么自住房要尽早买，投资房要挑着买？

自住房要尽早买

在新西兰迫切需要购买自住房的大多是新移民，你是选择给房东交着房租，替房东还房贷，还是购买一套房产满足自己的居住需求？

除了首次购房，在新西兰安家落户；还有孩子长大，购买学区房换房和买房满足父母居住养老需求，都算是购买自住房。

优点一：节省许多成本。

自住房为什么是刚需？

就是对买房子的需求是刚性的。

早买一年，早住一年。租房子住和住自己的房子，显然是不一样的概念。

丈母娘可能不会同意让你们先结婚后买房（当然，你可以选择租房，现在主要难点就是说服未来的老婆和丈母娘了）；

学校一定不会同意你的小孩先读书后住学区房（当然，你可以选择租房，现在主要难点就是隔段时间就搬家了）。

当然，如果你愿意一辈子一直租房住，并且不做改变的话，那你可以理直气壮的不买自住房。

然而，即使号称一直租房的经济学家Shamubeel Eaqub也不得不承认：对于家庭来说，租约是否稳定十分重要。然后买房了。

少交两年房租就意味着多还了两年房贷，少为房东做了两年贡献。

对于不能坚持一辈子租房的读者来说，买房的需求一直都是存在的，买房自住是一个无法越过的目标。

打个比方，未来房价横盘两年，第三年房价暴涨，对于自住者来说，现在就购买房产而不是两年的时候购买也是合适的。

因为对于住房的需求和手里资金的用途都是明确的，就是买房自住，早买晚买早晚要买的情况下，早买既可以省下租房的成本，也可以早日满足房产带来的其他优势。

优点二：早买可以规避风险

对于刚需的自住卖房者而言，面对波动的房价，无论是上涨还是下跌，购房者的心态都是敏感而脆弱的。

他们会为了房价的不断上涨而焦躁不安，同样也会为了房价的下跌而患得患失。

但是一旦你拥有了房产，你就会发现，面对的风险小了许多。

一旦市场涨了，对于还在犹豫的看房者来说，可能带来的直接表现就是购房降级。

原本买五房，现在只能买三房；原来买双校网，现在只能单校网；原来刚刚能买独立别墅的，现在只能看联排Unit了。

在奥克兰，面对整体上行的房产市场，即使买房之后马上就遇到了金融危机，房价跌了，放在上涨的长河里也只算是一个不痛不痒的小幅波动，在未来卖出时，无非就是利润相对小了一部分。

除了房屋价格波动的风险，早买房还可以避免政策变化带来的风险。

2018年10月22日以前，无论你是哪里人，在新西兰干什么，都可以不受限制的购买自住房产（敏感土地除外）。

但是如果你只是工签持有者，现在结婚、孩子上学的需求都还在，但是却没法买房了。

更早一些，在新西兰购房只需要满足2年明线测试的规定，而不是如今的5年明线测试。

甚至更早买房的，都不需要面临13年后央行推行的LVR限贷令。

这些都是早买房就可以规避的风险。

投资房要挑着买

对于投资者来说，买房不再是必须的。房价涨可卖房出货，房价跌则拿钱抄底，房产更多的是一种投资工具，房产买卖只是手段而不是最终目的。

获利才是

对于自住房来说，购买时候需要考虑地段、户型、朝向、采光、通风和周边环境等等，因为要保证自己未来居住的舒适性。

而对于投资房而言，利益最大化才是最关键的因素，这是一个计算的过程，投入多少，产出多少，回报率多少。

只要回报率足够，Leasehold和已经漏水的Plaster都有投资者买入。

上面购买自住房的时候不是讲了即使房价有起伏，总体大趋势不是上涨的吗？

这里就必须提到机会成本这个概念了。

在如今新西兰的政策环境下，受限于LVR和贷款收紧，没有人可以一直无限贷款下去。换句话说，投资者用于投资房产的资金都是有限的。

同样是100万纽币，你可以选择投资两套奥克兰偏远地区的两室Unit，也可以选择投资一套奥克兰中区的独立别墅。

在资金有限的条件下，投资了中区别墅，就意味着无法投资偏远Unit了。如果别墅的涨幅不如Unit，从经济角度上来看，你这个投资亏了。

除此之外，购买投资房时还需要考虑好现金流的压力。一旦出现2008年左右接近10%的房贷利率，投资的房产能否带来足够的现金流，让投资者度过资本难关。

要知道，即使新西兰知名房产投资人，《Grow Rich with the Property Cycle》的作者Kieran Trass由于没能做好风险把控，在2013年8月宣布破产。

破产在房价飞涨的前夜，太可惜了。

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