從新西蘭各大銀行連續出臺收緊房貸政策起，新西蘭房市從此前多年的暴漲回歸到房產價值本身，房價增長趨於平緩。

精算師小喬此前也陸續爲大家分享了新西蘭購買自住房產和投資房產的竅門和思路：

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此前的文章中雖然多次提到自住房要儘早買，但是一直沒有爲大家分析爲什麼自住房要早買。與此同時，此前文章多次分享投資房購買策略，也一直提到一個概念，投資房在購買時需要進行選擇。

今天就和大家分享：

爲什麼自住房要儘早買，投資房要挑着買？

自住房要儘早買

在新西蘭迫切需要購買自住房的大多是新移民，你是選擇給房東交着房租，替房東還房貸，還是購買一套房產滿足自己的居住需求？

除了首次購房，在新西蘭安家落戶；還有孩子長大，購買學區房換房和買房滿足父母居住養老需求，都算是購買自住房。

優點一：節省許多成本。

自住房爲什麼是剛需？

就是對買房子的需求是剛性的。

早買一年，早住一年。租房子住和住自己的房子，顯然是不一樣的概念。

丈母孃可能不會同意讓你們先結婚後買房（當然，你可以選擇租房，現在主要難點就是說服未來的老婆和丈母孃了）；

學校一定不會同意你的小孩先讀書後住學區房（當然，你可以選擇租房，現在主要難點就是隔段時間就搬家了）。

當然，如果你願意一輩子一直租房住，並且不做改變的話，那你可以理直氣壯的不買自住房。

然而，即使號稱一直租房的經濟學家Shamubeel Eaqub也不得不承認：對於家庭來說，租約是否穩定十分重要。然後買房了。

少交兩年房租就意味着多還了兩年房貸，少爲房東做了兩年貢獻。

對於不能堅持一輩子租房的讀者來說，買房的需求一直都是存在的，買房自住是一個無法越過的目標。

打個比方，未來房價橫盤兩年，第三年房價暴漲，對於自住者來說，現在就購買房產而不是兩年的時候購買也是合適的。

因爲對於住房的需求和手裏資金的用途都是明確的，就是買房自住，早買晚買早晚要買的情況下，早買既可以省下租房的成本，也可以早日滿足房產帶來的其他優勢。

優點二：早買可以規避風險

對於剛需的自住賣房者而言，面對波動的房價，無論是上漲還是下跌，購房者的心態都是敏感而脆弱的。

他們會爲了房價的不斷上漲而焦躁不安，同樣也會爲了房價的下跌而患得患失。

但是一旦你擁有了房產，你就會發現，面對的風險小了許多。

一旦市場漲了，對於還在猶豫的看房者來說，可能帶來的直接表現就是購房降級。

原本買五房，現在只能買三房；原來買雙校網，現在只能單校網；原來剛剛能買獨立別墅的，現在只能看聯排Unit了。

在奧克蘭，面對整體上行的房產市場，即使買房之後馬上就遇到了金融危機，房價跌了，放在上漲的長河裏也只算是一個不痛不癢的小幅波動，在未來賣出時，無非就是利潤相對小了一部分。

除了房屋價格波動的風險，早買房還可以避免政策變化帶來的風險。

2018年10月22日以前，無論你是哪裏人，在新西蘭幹什麼，都可以不受限制的購買自住房產（敏感土地除外）。

但是如果你只是工籤持有者，現在結婚、孩子上學的需求都還在，但是卻沒法買房了。

更早一些，在新西蘭購房只需要滿足2年明線測試的規定，而不是如今的5年明線測試。

甚至更早買房的，都不需要面臨13年後央行推行的LVR限貸令。

這些都是早買房就可以規避的風險。

投資房要挑着買

對於投資者來說，買房不再是必須的。房價漲可賣房出貨，房價跌則拿錢抄底，房產更多的是一種投資工具，房產買賣只是手段而不是最終目的。

獲利纔是

對於自住房來說，購買時候需要考慮地段、戶型、朝向、採光、通風和周邊環境等等，因爲要保證自己未來居住的舒適性。

而對於投資房而言，利益最大化纔是最關鍵的因素，這是一個計算的過程，投入多少，產出多少，回報率多少。

只要回報率足夠，Leasehold和已經漏水的Plaster都有投資者買入。

上面購買自住房的時候不是講了即使房價有起伏，總體大趨勢不是上漲的嗎？

這裏就必須提到機會成本這個概念了。

在如今新西蘭的政策環境下，受限於LVR和貸款收緊，沒有人可以一直無限貸款下去。換句話說，投資者用於投資房產的資金都是有限的。

同樣是100萬紐幣，你可以選擇投資兩套奧克蘭偏遠地區的兩室Unit，也可以選擇投資一套奧克蘭中區的獨立別墅。

在資金有限的條件下，投資了中區別墅，就意味着無法投資偏遠Unit了。如果別墅的漲幅不如Unit，從經濟角度上來看，你這個投資虧了。

除此之外，購買投資房時還需要考慮好現金流的壓力。一旦出現2008年左右接近10%的房貸利率，投資的房產能否帶來足夠的現金流，讓投資者度過資本難關。

要知道，即使新西蘭知名房產投資人，《Grow Rich with the Property Cycle》的作者Kieran Trass由於沒能做好風險把控，在2013年8月宣佈破產。

破產在房價飛漲的前夜，太可惜了。

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