據新華社北京4月30日消息，中共中央政治局4月30日召開會議。

會議強調，要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。要深入實施地方政府債務風險化解方案，確保債務高風險省份和市縣既真正壓降債務、又能穩定發展。要持續推動中小金融機構改革化險，多措並舉促進資本市場健康發展。

“保交房”力度延續

中指研究院點評指出，本次會議釋放了積極信號，一方面宏觀政策有望靠前發力，促進宏觀經濟繼續回升向好；另一方面，政治局會議給予樓市定調，防範化解房地產風險仍是重點，同時提出統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，爲接下來的房地產政策指明方向。

政治局會議提出，繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。

業內認爲，在堅持因城施策背景下，短期來看，預計核心城市限購限貸等政策將進一步優化調整，同時“保交房”力度有望延續，以保障購房人合法權益，緩解居民對於期房的交付擔憂，穩定市場預期。

從需求端出發統籌解決問題

政治局會議提出，要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉認爲，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，意味着政策將從需求端出發，關於“去庫存”的系統措施在接下來幾個月中會逐步落地。

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，主要是二手房去庫存，並和新房去化實現良性循環。

李宇嘉指出，當前，存量已成爲主體，二手房掛牌量、交易量都比新房大。而且二手房去化週期遠比新房要長，熱點城市普遍在3年以上。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認爲，去庫存工作是各城市房地產工作的中心任務，也是各大房企經營的生命線。做好庫存工作，才能真正促進各城市市場交易的復甦和提振，也有助於更好促進房企資金回籠和風險防範化解。去庫存需要有新思路和精準策略，即將二手房掛牌因素納入到新房去庫存的思考範疇。一方面，二手房掛牌量太大，對於新房而言也容易分流相關市場需求。另一方面，二手房若不積極去化，也影響房東售房和換房，進而也使得認購新房的支付能力明顯偏弱。

根據上海易居房地產研究院發佈的《百城住宅庫存報告》，今年3月份，全國百城新建商品住宅庫存去化週期即存銷比爲 25.3 個月，其含義是：按照目前既有的銷售速度，目前市面上的新房庫存規模需要 25.3 個月時間才能消化完。根據歷史數據和房地產“開發-預售”的工程建設關係，存銷比合理值界定爲 12-14 個月。這就說明當前去化週期明顯偏高，其對房企去庫存和資金安全狀況等都容易產生困擾。

消化存量房產和優化增量住房有哪些政策方向？

58安居客研究院院長張波認爲，預計後續存量房產的消化包括兩個方向，一是“以舊換新”，更好保障改善需求，同時結合部分政府牽頭收購的舊房，進入保障房體系，這一鏈條建設和打通非常重要。二是限購進一步放開，尤其是一線城市的限購門檻預計會進一步降低，帶動更多存量房產的去化。

同時，存量房產消化也需要和“城中村改造”相結合，盤活城市存量房產，並充分考慮更新城市面貌，強化完善基礎設施建設，改善城中村居民的居住環境，將有助於推動房地產市場的活躍，促進住房消費的增長。

李宇嘉指出，全面推進二手房以舊換新，對開發商來講，要把品質好、性價比高的“好房源”拿出來。不能把“以舊換新”當作去庫存、去尾貨的機會。要讓“換新”的買家真正看到，要買的新房是能改善自己居住的好房子。

對於增量住房優化的大方向，張波認爲是“人、房、地、錢”的聯動機制有效落地，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，大量中小城市的新增供給會隨着人口流入的減少同步調整，同時特大超大型城市的供給量也會隨着人羣流動的變化進行動態調整。

張波提到，增量住房和保障房統籌考慮，在大量新房庫存的城市，考慮如何將其轉變爲保障房，同步解決保障房不足以及新房庫存去化難的問題。此外，增量住房品質優化。人民羣衆對住房的品質有了更高的要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務。

李宇嘉則建議，根據廣義庫存，決定土地供應，對於廣義庫存（已供地未開發+已開工未批售+在售）消化週期高的城市或區域，暫停供地。

責任編輯：劉萬里 SF014