摘要：目前，华亚的项目已分布于上海、成都、重庆、西安等多个中心城市，而其中上海苏河湾、成都华侨城项目更是屡获国内外及行业大奖，体现了业界对其整体规划及产品设计的高度认可，所以，对于华亚在开发实力和产品打造上的能力我们是毋庸置疑的，也期待未来集团能有更多亮眼项目呈现于市场。除此之外，不得不提的就是集团目前力推的城镇化产业生态圈投资业务，2019年，华亚已经成功迈入战略转型的第三年，虽然这对于一个企业转型来讲，尚处初期阶段，但从2018年，华亚先后参股同程艺龙、天立教育、易居企业以及禹洲地产来看，集团在战略转型上还是拥有精准的布局能力及强大的决心。

在刚刚过去的忙碌的业绩期，业绩发布可谓是几家欢喜几家愁。港股作为高度成熟开放的资本市场，吸引了来自全世界各地的投资者和公司。不难发现的是，由于香港市场环境良好，上市规则便利，越来越多的中国内地公司赴港上市。可是从投资结构来看，内地市场投资者相对于欧美和香港本地的投资者在港股市场的参与度并不高。我们不得不承认，一定程度上，受制于投资者获取有效信息的途径有限，而对于公司基本面研究缺乏足够的认知和了解，从而导致对港股股整体的投资风格趋于保守，倾向于选择低风险行业与个股，导致港股估值偏低。华侨城（亚洲）（3366.HK，下称华亚）就是其中一只被低估的股票。

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为何说是被低估的股票呢？

如果认真看看华亚从开年到现在的股价，可谓是一路上涨，3月31日公布业绩后，股价也有很好的表现，一直处于上涨的趋势。

图一：华侨城（亚洲）（3366.HK）股价表现

2018年华亚资产净值达到129亿元（人民币，下同），根据港交所最新披露共发行748,366,000股，每股资产净值（NAV）为17.25元（20.15港币*），然而4月8日收市价仅为3.68港币，折让达到81.74%。相对于同行业的公司，华亚的折让相对较高，一定程度上我们认为华亚的价值被市场低估了。

表一：华侨城（亚洲）同行业NAV、折让对比

*以4月8日实时汇率为准

此外，深挖华亚的业绩公告，也不难发现其明显的投资价值。2017年，华亚的纯利同比大幅上升187%，主要是出售了附属公司资汇控股，而华亚于两年来都有出售附属公司的收益，在18年及17年“出售附属公司之收益”分别为1.18亿元及7.31亿元，若我们撇除此列净收益， 18年及17年的纯利分别为6.81亿元及3.76亿元。这样比对，是不是看得出华亚的业绩并不是表面的双跌，反而是有大幅度的提升呢？

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那华亚到底还有什么价值没有被市场发掘呢？

拥有控股股东雄厚的股东实力-华侨城集团

华亚的母公司是华侨城集团。华侨城集团，想必大家都不陌生，直属于国务院国资委管理的优质的中央企业，效益排名央企前20位；2018年华侨城集团各项主要指标增速明显高于央企平均水平；连续8年入选“全国文化企业30强”；连续6年位居全球主题公园集团4强、全年游客接待量超过1亿人次；荣登“2018年中国特色小镇投资运营商年度品牌影响力排行榜”第一名。如此雄厚的实力，不论是在资金、人才都为华亚的发展给予强大的支撑，包括在上海苏河湾、成都华侨城、重庆置地项目上都给予很大的支持。

图二：华侨城集团办公大楼

以“综合开发+城镇化产业生态圈投资”为新战略模式全方面投资

拥有强大“后援”的华亚，早在2016年就重新调整战略定位，进行纸包装业务的剥离，以“综合开发+城镇化产业生态圈投资”作为新的发展模式。并在2018年，正式全面退出了纸包装业务，实现主营业务更加聚焦。

虽然近年来华亚相对比较“低调”，但细细看来，在综合开发业务方面，无论是于地产行业多年的发展经验，还是背靠母公司强大的品牌影响力及资源支持，无疑都在为华亚的发展注入强大动力。2018年，房地产行业面临日益错综复杂的内外部经济形势，我们可以看到，华亚也在积极调整发展战略，从“城市中心，中心城市”到“布局多个重点城市”，体现出作为老牌地产企业敏锐的市场及行业洞察力。目前，华亚的项目已分布于上海、成都、重庆、西安等多个中心城市，而其中上海苏河湾、成都华侨城项目更是屡获国内外及行业大奖，体现了业界对其整体规划及产品设计的高度认可，所以，对于华亚在开发实力和产品打造上的能力我们是毋庸置疑的，也期待未来集团能有更多亮眼项目呈现于市场。

图二：华侨城（亚洲）上海苏河湾项目及成都华侨城项目

除此之外，不得不提的就是集团目前力推的城镇化产业生态圈投资业务，2019年，华亚已经成功迈入战略转型的第三年，虽然这对于一个企业转型来讲，尚处初期阶段，但从2018年，华亚先后参股同程艺龙、天立教育、易居企业以及禹洲地产来看，集团在战略转型上还是拥有精准的布局能力及强大的决心。目前，华亚主要涉足旅游、教育、地产等华侨城产业链上下游领域，收购或参股的也主要是体量合适、质量较高并且成长性相对较好的优质标的，虽然参股时间较短，暂未能为集团贡献稳定的收入回报，但相信未来变现能力值得期待。此外，今年3月26日，华亚也公告了自参股禹洲地产后的双方首次战略合作，配合当前正热的粤港澳大湾区发展规划，我们也拭目以待强强合作下的亮眼发展。

综上，我们认为华侨城（亚洲）（3366.HK）是一只值得被期待的质优股！未来可期！