摘要：目前，華亞的項目已分佈於上海、成都、重慶、西安等多箇中心城市，而其中上海蘇河灣、成都華僑城項目更是屢獲國內外及行業大獎，體現了業界對其整體規劃及產品設計的高度認可，所以，對於華亞在開發實力和產品打造上的能力我們是毋庸置疑的，也期待未來集團能有更多亮眼項目呈現於市場。除此之外，不得不提的就是集團目前力推的城鎮化產業生態圈投資業務，2019年，華亞已經成功邁入戰略轉型的第三年，雖然這對於一個企業轉型來講，尚處初期階段，但從2018年，華亞先後參股同程藝龍、天立教育、易居企業以及禹洲地產來看，集團在戰略轉型上還是擁有精準的佈局能力及強大的決心。

在剛剛過去的忙碌的業績期，業績發佈可謂是幾家歡喜幾家愁。港股作爲高度成熟開放的資本市場，吸引了來自全世界各地的投資者和公司。不難發現的是，由於香港市場環境良好，上市規則便利，越來越多的中國內地公司赴港上市。可是從投資結構來看，內地市場投資者相對於歐美和香港本地的投資者在港股市場的參與度並不高。我們不得不承認，一定程度上，受制於投資者獲取有效信息的途徑有限，而對於公司基本面研究缺乏足夠的認知和了解，從而導致對港股股整體的投資風格趨於保守，傾向於選擇低風險行業與個股，導致港股估值偏低。華僑城（亞洲）（3366.HK，下稱華亞）就是其中一隻被低估的股票。

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爲何說是被低估的股票呢？

如果認真看看華亞從開年到現在的股價，可謂是一路上漲，3月31日公佈業績後，股價也有很好的表現，一直處於上漲的趨勢。

圖一：華僑城（亞洲）（3366.HK）股價表現

2018年華亞資產淨值達到129億元（人民幣，下同），根據港交所最新披露共發行748,366,000股，每股資產淨值（NAV）爲17.25元（20.15港幣*），然而4月8日收市價僅爲3.68港幣，折讓達到81.74%。相對於同行業的公司，華亞的折讓相對較高，一定程度上我們認爲華亞的價值被市場低估了。

表一：華僑城（亞洲）同行業NAV、折讓對比

*以4月8日實時匯率爲準

此外，深挖華亞的業績公告，也不難發現其明顯的投資價值。2017年，華亞的純利同比大幅上升187%，主要是出售了附屬公司資匯控股，而華亞於兩年來都有出售附屬公司的收益，在18年及17年“出售附屬公司之收益”分別爲1.18億元及7.31億元，若我們撇除此列淨收益， 18年及17年的純利分別爲6.81億元及3.76億元。這樣比對，是不是看得出華亞的業績並不是表面的雙跌，反而是有大幅度的提升呢？

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那華亞到底還有什麼價值沒有被市場發掘呢？

擁有控股股東雄厚的股東實力-華僑城集團

華亞的母公司是華僑城集團。華僑城集團，想必大家都不陌生，直屬於國務院國資委管理的優質的中央企業，效益排名央企前20位；2018年華僑城集團各項主要指標增速明顯高於央企平均水平；連續8年入選“全國文化企業30強”；連續6年位居全球主題公園集團4強、全年遊客接待量超過1億人次；榮登“2018年中國特色小鎮投資運營商年度品牌影響力排行榜”第一名。如此雄厚的實力，不論是在資金、人才都爲華亞的發展給予強大的支撐，包括在上海蘇河灣、成都華僑城、重慶置地項目上都給予很大的支持。

圖二：華僑城集團辦公大樓

以“綜合開發+城鎮化產業生態圈投資”爲新戰略模式全方面投資

擁有強大“後援”的華亞，早在2016年就重新調整戰略定位，進行紙包裝業務的剝離，以“綜合開發+城鎮化產業生態圈投資”作爲新的發展模式。並在2018年，正式全面退出了紙包裝業務，實現主營業務更加聚焦。

雖然近年來華亞相對比較“低調”，但細細看來，在綜合開發業務方面，無論是於地產行業多年的發展經驗，還是背靠母公司強大的品牌影響力及資源支持，無疑都在爲華亞的發展注入強大動力。2018年，房地產行業面臨日益錯綜複雜的內外部經濟形勢，我們可以看到，華亞也在積極調整發展戰略，從“城市中心，中心城市”到“佈局多個重點城市”，體現出作爲老牌地產企業敏銳的市場及行業洞察力。目前，華亞的項目已分佈於上海、成都、重慶、西安等多箇中心城市，而其中上海蘇河灣、成都華僑城項目更是屢獲國內外及行業大獎，體現了業界對其整體規劃及產品設計的高度認可，所以，對於華亞在開發實力和產品打造上的能力我們是毋庸置疑的，也期待未來集團能有更多亮眼項目呈現於市場。

圖二：華僑城（亞洲）上海蘇河灣項目及成都華僑城項目

除此之外，不得不提的就是集團目前力推的城鎮化產業生態圈投資業務，2019年，華亞已經成功邁入戰略轉型的第三年，雖然這對於一個企業轉型來講，尚處初期階段，但從2018年，華亞先後參股同程藝龍、天立教育、易居企業以及禹洲地產來看，集團在戰略轉型上還是擁有精準的佈局能力及強大的決心。目前，華亞主要涉足旅遊、教育、地產等華僑城產業鏈上下游領域，收購或參股的也主要是體量合適、質量較高並且成長性相對較好的優質標的，雖然參股時間較短，暫未能爲集團貢獻穩定的收入回報，但相信未來變現能力值得期待。此外，今年3月26日，華亞也公告了自參股禹洲地產後的雙方首次戰略合作，配合當前正熱的粵港澳大灣區發展規劃，我們也拭目以待強強合作下的亮眼發展。

綜上，我們認爲華僑城（亞洲）（3366.HK）是一隻值得被期待的質優股！未來可期！