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在中國幾十年的樓市歷史上，房地產投資逐漸興旺起來分爲兩個階段：

第一個階段開始於90年代末。

90年代末，因爲消費升級，溫州的作坊式生產已經跟不上時代的腳步，轉型無力，溫州人如同是走進了迷茫的十字路口，不知道何去何從。

就在這時，爲了抵禦亞洲金融風暴的影響，國務院決定將房地產作爲經濟發展的支柱產業，以“取消福利分房，實現居民住宅貨幣化、私有化”來推動房產改革。

溫州老闆們跟着風向，使勁地嗅着自己靈敏的鼻子，然後迅速地行動起來。

1998年到2001年，在短短三年時間，在民間資本投入下，溫州市區房價迅速從2000元/平方米左右，飆升到7000元/平方米，並以每年20%的速度遞增。

從中國商品房全面入市的第一刻起，溫州人便掌握了炒房的精髓。

2000年，樂清有六、七個做實業的老闆，意識到買房能賺錢，就一起湊了2000萬，集體炒房，之後房產迅速增值，幾年時間賺了幾個億！

這如同一把重錘，擊中了正處在彷徨之中的溫州人。

就在上海內環房價3600的時刻，溫州市區卻已經超過了7000元。身在上海的溫州人不知道這些意味着什麼，但是在溫州的溫州人卻知道。

2001年8月18日，溫州第一個炒房團浩浩蕩蕩奔往上海。157人在三天之內便拿下100多套房子。

在上海的溫州人開始慌了，迅速跟進。

三年後，上海樓市出現了第一個暴漲行情，2004年內環均價6000，中環4000，外環2000。那個157人的炒房團賺了5000萬。

而到了2007年，上海內環均價已經是20000，中環10000，外環6000。上海房子在短短6年間，已經歷了2輪大漲，房價翻了4-5倍。

對於溫州人來說，上海是一個流着糖與蜜的應許之地！她是這樣的迷人。

再後來，溫州人就用在上海學到的經驗，迅速的複製到了北京、深圳和杭州。

中國房地產歷史上第一波如火如荼的炒房大軍就這樣起來了。

但是從實際的影響上來看，這些炒房團所能影響到的，終歸只是極少數的人。但是他的更深遠的意義在於啓蒙和教育。

比如說，讓炒房的萌芽第一次在這個國家出現，並用實際的行動和赤裸裸的利益回報迅速的教育了一大批的早期入行者。

這種萌芽整整孕育了十年，終於在十年後的2015年，迅猛噴發，風流全國。

2015年，中國炒房史上的第二次高潮洶湧而來。

這一次，中國民衆的投資意識和投機意識被徹底喚醒，這對後期樓市的影響不可估量。

在2016年整個一年內，中國人被集體教育一遍。炒房從以前少數人的圈層，開始深入到整體民衆。

炒房再也不是溫州人和山西煤老闆少數人的事，並且地產投機也越來越變得世俗化。

專業炒房社羣水庫論壇在2016年下半年開始走紅，歐成效被粉絲尊爲歐神。被稱爲任大炮的任志強每一次的演講，都被當做地產圈內最重要的預言進行解讀和傳播。

這些都成爲了炒房世俗化的典型事件。

一直到今天，我們仍身處於這波行情之中。

一個衆所周知的事實是，這波行情起於深圳，並在廈門、蘇州、南京、合肥接力之後，蔓延全國，一直到到今天，杭州、武漢、長沙、西安等城市的餘波都層疊不窮。

要談炒房，有兩個城市是避不開的，一個是深圳、一個是杭州。

我們有必要回溯往事，從深圳和杭州身上，窺見中國地產史上的一些機密。

2

2003年對於整個中國樓市都是一個轉折點。在春天，蔓延全國的非典事件讓整個國家都陷入慌亂。

深圳正是這次事件的起始之源，受到的影響也最重，深圳地產市場因此受到重創。

爲了賣樓，當時的中介公司採取了很多方法，比如負首付。我有一個同事，當時正好在深圳，23歲，有了女兒，必須得買房。

於是就在關外看了一套92平的三室兩廳兩衛，總價22萬，但是最後銀行卻給貸出了27萬，其中包含了5萬的裝修款。

而這套房子買下來，他總共出的資金是5000元的定金，然後剩下的錢銀行都給你拿了。

非典的餘波影響久遠，在2004年到2006年的三年時間內，基本上都是屬於恢復期。

2003年之前，深圳關內的均價能達到4000，而歷經數年，到了2006年的時候，均價也只不過到了6000。

一直到2007年，深圳樓市開始徹底復甦，迅猛暴漲，原本6000的均價，直接翻倍跳漲，均價達到12500。

跟着房地產誕生的高利益，讓炒房成爲必不可少的投機行爲。

當時深圳的炒房客分爲兩種人。

一種是那些與市場接觸最深，消息最靈通的中介。中介看到優質的房源，就自己收了，然後轉手倒賣，賺取差價。在那個年代，這成爲地產行業的流行風氣。

另一種，就是溫州人，以及跟隨溫州人腳步，或者已經被溫州人教育過的外地人。他們是深圳炒房的外來主力軍。

這種行情一直持續到了2008年，這是非典之後，另一個巨大的冰點降臨。

起源於美國的金融危機迅速波及全球，整個中國的樓市都受到影響，深圳也不例外。

深圳房價暴跌，從12500的價格，直接跌破10000。很多炒房客在這一年血本無歸。全國樓市都處在了寒冬期。打砸售樓部風靡全國。

在1997年，當大陸客並沒有像想象中的那樣去高位接盤香港樓市時，香港樓市很快從高點跌落，進入長達數年的低迷期。

這個時候炒房的人羣中出現了一個現象，就是自殺，要麼跳樓，要麼燒炭。最後逼得政府不得不救市。

而在十年後，這一現象又在深圳產生，深圳開始不斷出現跳樓事件。

這些人很多都是炒房中介，前期倒賣房子賺錢，但是行情來的太過突然，很多房子來不及出手，砸在了手裏。最後只能低價折本甩賣，血本無歸。

後來，政府就看不下去了，迅速出手救市。

從此以後，深圳再也沒有慫過。連漲十年，一直到今天。

2010年深圳均價達到14000左右。一次跳漲3000元。

這一年，政府救市的大水漫灌全國樓市，不得不踩剎車。新國八條出臺，劍指樓市，深圳市政府出臺調控，二套首付40%，三套停貸。

但調控對深圳來說已然失效，深圳房價繼續跳漲3000元，2011年均價到了17000。

政府調控加碼，二套首付60%，社保和個稅補交無效。二手房不能隨意加價，必須交易嚴格按照政府評估價進行。

2012年，市場遇冷，遠在杭州的綠城遭遇第三次破產危機。之所以說這個開發商，因爲它幾乎就是中國樓市的晴雨表。這一年深圳房價只漲了600塊錢，均價達到17600。

2013年，國務院新國五條出臺，本是限制房價過速增長，但深圳卻逆向而行，均價從17600漲到23000元。從此，深圳房價如脫繮的野馬，無法控制。

2014年，深圳均價從23000跳漲到27000。政府再次出臺調控，二套停貸。

2015年，深圳房價從27000直接到了35000。

2016年上半年，深圳房價做出了有史以來最粗暴的一擊，從35000暴漲到50000。

在深圳歷史上，房地產波線的大幅度下滑，也即是所謂的暴跌一共有兩次，一次是2003年的非典，一次是2008年的全球經濟危機。

當此類的非可控事件突然發生時，樓市的信心被徹底擊破。但是情況稍一好轉，便又立即反彈回升。

3

接下來我們再來看杭州。

1998年，朱鎔基政府開放了房地產行業。

一年後，朱去浙江調研。他叮囑了浙江說了一句話，影響了此後杭州樓市三十年。

朱說，要加快住房制度改革，啓動消費需求增長。

杭州市政府迅速行動了起來，並將杭州打造成爲全國第一個房價迅猛上漲的城市。

2002年第四季度，杭州商品房均價爲5861.6元每平，北京的是多少呢？4066.7元；上海則是4553.8元。

如果單從房價來看，早在15年前，杭州就已經是最一線了。

中國最牛的政經雜誌《財經》寫了一篇關於杭州樓市的報道，標題叫做《杭州樓市虛火》。

在這篇文章裏，財經的記者發出了終極之問：

2001年，杭州市人均年可支配收入爲10896元。年人均收入不過萬元的杭州市民如何能夠消受每套價格在數十萬、甚至百萬的“天價”房呢？

在那個時刻，人們對樓市的迷茫、恐慌，以及追逐，與今日你所看到的情形並無二致。

一位杭州的開發商在進行成本覈算和預期利潤計算後，決定將銷售價格定在每平米3500元價格。但是在開盤前一天他去周邊的售樓部轉了一圈，當晚他將價格提升至了4500元。

第二天被一搶而空。

他一臉懵，在高興之餘，充滿擔憂。

他感覺自己定的價格太高了，害怕市場出現波動，會影響後期客戶交款；又害怕在高價之下，後期入住時品質不到位，最終產生影響。

他說，他看不懂杭州樓市。

不是他看不懂，是所有人都看不懂。

早在15年前，從中國最牛的財經記者到深陷其中的開發商，大家對於樓市，都慌的一比。

荒誕之處就在於此，人們一邊對樓市充滿警惕、疑惑、恐慌；一面卻在坎坷不安中，將杭州樓市一路跑出了黃金十年。

甚至在2008年，當全國樓市都在限於越降價越賣不動的惡性循環中時，只有杭州是歡欣鼓舞的。

在別人暴跌的暴跌，跳樓的跳樓的時候，只有杭州逆勢上漲，幅度還不小，漲了足足1000元，如果算上別人跌下去的，那麼這個數值只會更高。全國僅此一城！

這主要得益於當時的市委書記王國平。在杭州，王國平被稱爲蘇軾之後最偉大的市委書記。但在他身上的爭議，就如同他揹着的榮譽一樣多。

王國平對於杭州樓市最經典的語錄是：

一旦樓市大落、房價大跌，土地市場必將進入不景氣週期，政府土地出讓收益會大幅減少，相應的城市建設、城市管理和民生保障資金也會大幅減少，最終受害的還是老百姓。

所以，爲了杭州的老百姓，杭州房價無論如何不能跌。

2008年，在全國樓市暴跌的時刻，王國平放出“救市25條”，成功讓杭州房價上漲了1000。

如果在座標軸上畫上一條王國平和杭州房價的曲線，你會發現，杭州樓市的黃金十年，正是王國平任期內的十年。

2010年，王國平卸任退休。杭州樓市很快在很短的時間內就遇到了有史以來第一次的爆冷。

在2012年3月，杭州在售樓盤最低的折扣已經是54折，平均折扣維持在7折左右。

2014年，杭州樓市的庫存達到了誇張的12萬套，如果加上二手房，則整體庫存超過了20萬。

而在2012年杭州一共成交了83690套房子，2013年有所提升，達到了85823套。

2014年？2014年是一把鐵硬的實錘。杭州透明售房網的數據，一週內，杭州主城區成交了354套。

在兩年後，杭州樓市重新崛起的2016年，杭州9.18一天的成交數據，是5105。

杭州妖風大起，杭州樓市崩盤的消息四處流傳。

2014年春節剛過，位於杭州城北橋西的德信·北海公園率先降價3000元/平方米，天鴻香榭裏跟風狂降6000，原本1.8萬元入手的業主，一夜間至少損失了50萬元。

“非常不妙”，萬科董事會主席王石的這句評語，一夜過後，開始盛行。

而在杭州房產界的微信朋友圈裏，人們突然瘋狂轉發起財經作家吳曉波的一篇舊文，題目正是：“杭州：飄忽不定”，這就像是一個巨大的隱喻。

最終，杭州的異動驚動了牆外的媒體，他們翻牆進來報道了杭州崩盤，告知這將是中國樓市的第一聲喪鐘。

對信心的打擊是巨大的。連杭州市長去北京開兩會，都不得不向全國媒體闢謠“杭州樓市沒有崩”。

當溫州人正在撤離，綠城也將自己第一次賣給了融創。

融綠之融充滿翻轉、故事性超強，但作爲杭州樓市標誌性人物和企業的宋衛平和綠城，這一賣身之舉，無意之中將寒冬中的杭州樓市推向了最深的谷底。

黃金十年，杭州人民被充分的保護和嬌生慣養。當寒冬來臨時，他們註定比別人傷亡更重。

至今在中國樓市史上，杭州也是唯一一個樓市腰斬，連跌五年的重點城市。

當時之時，有一張大網籠罩在杭州頭上，上面寫了八個大字“此地已崩，無一倖存”！

寒冬一直持續了5年，終於在中央政府巨大的救市力度中，被上海人和溫州人再次喚醒，並因爲政策紅利和阿里上市紅利，將樓市一直堅挺的上揚到了今天。

從1998年杭州啓動房地產改革至今，在二十年的歷史上，除了非典之外，杭州唯一的一次持久性暴跌，根源於前期強行政引導下的信心的忽然斷裂。

在黃金十年中，市場在強刺激之下走的過快，一旦強刺激忽然結束，支持市場的信心突然也崩塌了。

4

從1998年到2008年，中國樓市走過了20年。因爲溫州人的存在，從商品房誕生的那一刻起，炒房這個行爲便已繁衍不絕。

中國樓市的投資史，其實就是中國大城市的炒房史。並且列入這個名單的城市屈指可數，寥寥無幾。

只是在2015年，這一切都發生了巨大的變化。那些原先只存在於頂部城市的炒房行爲，迅速的下沉到了祖國的邊邊角角。

中國樓市用20年的時間，將房地產投機深入人心。然後，又要用不少於一個5年的時間努力將這個信念消除。

儘管將佛祖的歸佛祖，凱撒的歸凱撒，但只有投機永不絕。

這是人性教會我們的唯一真理！

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