在“进博会”的开幕式上，大大宣布将支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略，一时间，米宅的粉丝们咨询长三角置业机会的人数激增！

不少粉丝表示：错过了2016年G20峰会前的杭州，错过了2017年原始股的粤港澳大湾区，眼看到了2018年末，又怎能再错过长三角一体化？

然而，当下的长三角，绝非遍地是黄金！哪里是洼地？哪里是坑？

楼书里描绘的都是天堂，实际却是“必贵远”的占比高。

选对一次房，可能胜过你“起早摸黑十年班”；

投错一次房，大概率你要“媳妇熬成婆，不动产变遗产”；

天堂OR炼狱，只在于你选房的那一念间！

今天，笔者只想跟大家聊4个字：“圈”、“廊”、“限”、“品”，只要你把握好这4个字，相信你就能在长三角的置业中决胜千里，至少不会犯原则性的大错误了！

圈

从上面这张卫星影像图，我们不难发现，长三角地区已经实现连片发展的城市绵延带主要有3块：

最大的当然是“上海-昆山-苏州-无锡-常州城市绵延带”，东西跨度超过250公里；

其次是“南京-马鞍山-芜湖城市绵延带”，南北跨度超过150公里；

再次是“杭州-绍兴城市绵延带”，从临安城区-未来科技城-杭州主城区-江东新区-绍兴主城区，宽度超过130公里。

可见，长三角真正有价值的都市圈只有3个：环沪、环宁、环杭，考虑到通勤时间成本，距离沪宁杭三城中心半径50公里，单程90分钟内有轨交城铁通达的县级以上的城市是优选！

环沪地区

环沪地区与上海规划实现轨交（或城际铁路）相通的有7条线，利好：

昆山（需1年社保，本科只需1个月）、太仓（需1年社保）、吴江（需1年社保）、嘉善（不限购）4个县区市。

①11号线安亭—昆山花桥（已开通）—苏州S1线（在建）—昆山市区—苏州3号线唯亭站

受益区域：昆山花桥、陆家、城东、城中板块；

②11号线嘉定西—太仓南站—苏州S1支线（规划）—太仓科教新城—昆山昆嘉路

受益区域：太仓科教新城、昆山蓬朗板块；

③嘉闵线（规划）：松江南—车墩—旗忠—莘庄—七宝—虹桥—南翔—11号线嘉定北—太仓

受益区域：太仓高铁片区（陆渡、浏河）；

④17号线漕盈路—苏州S3线（规划）—淀山湖—苏州机场锦溪—周庄—苏州4号线同里站

受益区域：昆山南部水乡板块（淀山湖、锦溪、周庄）、吴江城区、同里板块

⑤苏虹机场线（规划）：苏州—苏州东—苏州机场—淀山湖—青浦漕盈路—上海虹桥

受益区域：苏州姑苏区、园区独墅湖、桑田岛板块、昆山南部水乡板块

⑥17号线—吴江汾湖（规划）—苏州S7线（规划）—吴江南站—吴江城区—苏州园区

受益区域：吴江汾湖、南站（平望）、城区（松陵）板块

⑦沪嘉城际线（规划）：松江南—石湖荡—新浜—枫泾—嘉善—嘉兴东—嘉兴—嘉兴机场

受益区域：嘉善城区（魏塘）、嘉兴主城区板块

环宁地区

环宁地区与南京规划了实现9条城际铁路线，分别连接南京远郊的溧水区（限购）、高淳区（限购），扬州仪征市（不限购）、镇江句容市（不限购），以及安徽省马鞍山市区（不限购）、和县（不限购）、滁州市区（不限购）、天长市（不限购）等8个县级以上城市。

①S1机场线（南京南站-禄口机场-空港新城江宁站，已全线开通）

②S2宁马城际（南京8号线铜井站-马鞍山站，与马鞍山地铁1号线对接，规划2030年开通）

③S3宁和城际（已开通南京南-高家冲段，规划延伸至安徽马鞍山市和县）

④S4宁滁城际（南京北站-滁州站，分南北两线，已规划公示）

⑤S5宁仪扬城际（南京2号线经天路站-仪征-扬州站，规划2025年开通）

⑥S6宁句城际（南京2号线马群站-句容站，规划2023年开通）

⑦S7宁溧线（S1空港新城江宁站—溧水无想山站，已全线开通）

⑧S8宁天城际（已开通浦口泰山新村站—六合金牛湖站，规划延伸至安徽滁州天长市）

⑨S9宁高线（S1翔宇路南站——高淳站，已全线开通）

以上9条线路虽谓“城际铁路”，实则全部由南京地铁运营，地铁制式的市郊铁路。

环杭地区

环杭地区与杭州，规划在2022年亚运会前，将建成5条城际铁路，利好杭州临安区（不限购）、富阳区（限购）、嘉兴海宁市（不限购）、绍兴柯桥区（不限购但限售）、湖州德清县（不限购）等5个县级以上城市。远期还将有湖州安吉县（不限购）、嘉兴桐乡市（不限购）、绍兴诸暨市（不限购），有望通过城际铁路连线杭州主城区。

①杭临城际（杭州3、5号线绿汀路站—临安锦南新城站，计划2019年开通）

②杭富城际（一期杭州6号线美院象山站—富阳桂花路站，计划2020年开通；二期延伸3站至鹿山新城，计划2022年开通，远期延伸至桐庐）

③杭海城际（杭州9号线余杭高铁站—海宁碧云站，计划2020年开通）

④杭柯城际（杭州5号线香樟路站—柯桥笛杨路站，与绍兴地铁1号线对接，计划2021年开通）

⑤杭德城际（杭州10号线新兴路站—高铁德清站，计划2022年开通）

⑥杭安城际（杭州西站—安吉天子湖高铁站，规划中）

⑦杭诸城际（杭州11号线临浦站—诸暨城南，规划中）

⑧湖嘉杭绍城际（湖州南浔区—乌镇—桐乡—杭州江东新区—萧山机场—绍兴北站，规划中）

以上①-⑤条已定案的城际铁路，也都是由杭州地铁运营，地铁制式的市郊铁路。

综上：

上海市辖16区+昆山、太仓、吴江、嘉善，共20个区县市；

南京市辖11区（含溧水、高淳）+马鞍山、和县、滁州、天长、仪征、句容，共17个区县市；

杭州市辖10区（含富阳、临安）+绍兴柯桥、海宁、德清，共13个区县市；

以上50个区县市，是环沪、环宁、环杭城市里真正有价值的“都市圈城市”，是真正能傍上全球卓越城市（上海）和两大新一线城市（南京、杭州）大腿的！

在全国各地都在提升“省会首位度”的当下，南京、杭州未来在省内的地位和量级必定是一骑绝尘的，整个“包邮区”的优质资源和高端人才必然会越来越向着沪、宁、杭倾斜，而长三角其他城市，未来与沪、宁、杭这三大都市的差距只会越拉越大！

这一点，我们单从高铁的规划布局上就能看出：

南京规划了“米”字形的8向高铁：

京沪（蚌埠、徐州、北京方向）

宁合（合肥、武汉、重庆方向）

宁安（安庆、九江、南昌方向）

宁宣（宣城、黄山、福州方向）

宁杭（杭州、宁波、温州方向）

沪宁（镇江、苏州、上海方向）

北沿江（扬州、南通、上海方向）

宁连（淮安、连云港、青岛方向）

杭州也同样规划了“米”字形的8向高铁：

沪杭（嘉兴、上海、浦东方向）

宁杭（湖州、南京、合肥方向）

杭汉（临安、黄山、武汉方向）

杭黄（桐庐、千岛湖、黄山方向）

杭温（义乌、仙居、温州方向）

杭长（金华、南昌、长沙方向）

杭台（嵊州、台州、温岭方向）

杭甬（绍兴、宁波、舟山方向）

而未能进入沪、宁、杭三大“朋友圈”的城市，未来的前景就未必十分看好了，举一个最典型的例子就是常州，可参阅：

沪苏锡，三缺一，偏偏无“常”！

廊

“长三角一体化”被提升为国家战略，是以上海为龙头展开的，因此，置业落子在上海与长三角协同发展的6条廊道上，显得尤为重要！

这就好比首都圈的“北三县”（三河、香河、大厂）强调距国贸、通州多少公里，“南三县”（廊坊、永清、固安）都会强调离天安门、新机场多少公里一样。

从上海深入长三角腹地的6条廊道中，有5条规划了高铁，而率先建成的沪宁、沪杭廊道，（上图红色廊道）才是长三角发展的命脉！

沪宁杭廊道

沪、苏、杭、宁、锡5个GDP超万亿元的大城均在这2条廊道上。江苏境内的沪宁廊道，拥有中国最漫长的城市绵延带，从上海到南京的300公里铁道线上，几乎看不到农田乡村，浙江境内的沪杭廊道，因G60科创走廊而厚积薄发。

因此，整个沪宁杭廊道，绝对是落子长三角的首选廊道。

蓝色的沿江廊道

是江苏省县域经济最发达的廊道（江阴、张家港、常熟、太仓在2017年全国百强县市排名中位列第2、3、4、6名），未来几年，随着沪通铁路和南沿江高铁的开通，或有一轮补涨行情；

蓝色的沿湾廊道

寄托着浙江省建设“杭州湾大湾区”的重任，是浙江省大力发展的先进制造业的重要承载地，其中杭州湾南翼的杭州江东新区、绍兴滨海新区、宁波前湾新区（包括慈溪杭州湾新区）均入围了浙江省重点发展的4大新区，发展前景广阔。而杭州湾北翼的海盐、平湖，由于核电、石化、煤电等环境敏感因素，并非理想的宜居区域。

总之，江苏沿江与浙江沿湾这两条廊道，可以归结为以县域经济和装备制造业为主的工业廊道，虽为所属县市贡献了客观的GDP数字，但归根结底是工业港湾，不是优居首选！

绿色的沪湖廊道

串联起朱家角、锦溪、周庄、同里、西塘、南浔、乌镇等诸多水乡古镇，浙江省重点发展的4大新区之一的湖州南太湖新区，以及“绿水青山就是金山银山”的策源地安吉、莫干山，是一条名副其实的黄金旅游线，随着沪苏湖高铁的开建，这条廊道的度假、颐养功能将愈发凸显出来，但是旅居终归是旅居，论投资回报和发展后劲，肯定不能与沪宁杭主廊道上的大城市相提并论。

褐色的沿海廊道

包括上海浦东沿海的“三港四区”、江苏南通的洋口港、浙江宁波-舟山港，共同组成了全球吞吐量第一的上海国际航运中心。长江口沿海由于万里长江的泥沙冲积，没有“碧海金沙”的海景资源，多为港口仓储、造船装备和重化工业基地，沿海廊道城镇房产，也以本地居民“职住融合”的自给自足为主，投资客请自动绕行！

限

很显然，长三角真正有价值的城市，必定是被限购的城市，限购越严格的城市，价值越大，不限购的城市，相比被限购的城市，钱景必定要黯淡得多！

长三角城市限购、限售现况总结如下：

◎限购（需缴社保才是真限购）

上海5年，南京、杭州、无锡2年，苏州、宁波1年

◎限售（取得不动产证后若干年内不得上市交易）

南京、启东3年，无锡、常州、扬州、嘉兴、绍兴、宁波2年

◎限企（不得以公司名义买房）

南京、杭州全面禁止，上海满5年+10人以上+缴税500万不限

全国只有北京、上海是真的在严控，人口总量在做减法，其他所有城市，现在都在“抢人大战”。

即便是新一线城市中的“领头羊”杭州，目前也才947万常住人口，离它自己预期的到2030年1200万常住人口的期望值，还有很多的落户指标尚待完成。

回眸上一轮全国限购，始于2011年的上海，最盛时一度波及全国几乎所有省会、计划单列市及经济强市共46城，但到了2015年春天，除了北上广深和三亚，其他城市通通解除了。

所以，在不久的将来（2018年应该不可能了！），杭州、南京、苏州、无锡、宁波等长三角热门新一、强二线城市的限购、限售都大概率会被解除或部分解除（如开放高学历买房、非核心区域、大户型不限购等）。

试想，当杭州、南京、苏州、昆山的房子重又敞开买了，海宁、柯桥、吴江、嘉善、句容、滁州之类的环杭、环沪、环宁的房子还会像现在那么吃香么？还会像2016-2017年那么疯涨么？应该不会了吧！

所以，严格意义上讲，长三角地区，只有沪、苏、宁、杭主城核心区的房子，才是大家的真爱！

环沪、环杭、环宁城市的房产其实都是在“看天吃饭”，沪、苏、杭、宁限购越紧，他们就越吃香；沪苏杭宁限购一旦松绑了，解除了，他们就不那么吃香！不是说环沪环杭这些城市没价值，他们的价值仅仅是在承接一线城市外溢的刚需客梯度消费的价值，是在当沪、苏、杭、宁没有选择，或已望尘莫及之后，退而求其次的无奈之选，仅此而已！

品

今日中国已经由高速增长阶段，转向高质量发展阶段。高质量发展，更要追求高品质的生活，高品质的生活，需要高品质的居住来满足！

因此，当下置业，无论如何要讲究一个“品”字。

首先，要选对“品种”，普通购房者还是以选择纯住宅产品为宜。

过去几年旨在规避限购衍伸出来的商业产权的酒店式公寓产品，在京、沪已经被叫停，且不说水电煤、物业费按商用物业溢价收取，未来交易利得税也将高达50%，而且酒店式公寓多为小户型，宜租不好售，未来变现能力差。

而商铺（尤其是包租型专业市场、虚拟铺）、写字楼，远郊既不通轨交又无景观资源的别墅、大平层，纵使价格再诱人，也不建议大家购买，因为潜在的接盘侠寥寥。

其次，要选靠谱“品牌”，长三角人民青睐的品牌有：绿城、滨江、融创、万科、金地、金茂、朗诗、华润、仁恒、祥生等，那些高周转、必贵远，图纸比现实更美妙的房企请绕行！

再次，是要选“品相”好的房子，那些小面积、低总价、高容积率，体验感差的“投资品”（昆山、嘉善、嘉兴、启东为了迎合上海中老年投资客造了很多这样的小区）绝对不是好产品！

比如启东有个滨海大盘，当初卖5000-6000元/㎡的时候，总价20多万就能买一套小户型，比上海郊区很多公墓“小房子”还便宜，就有一些精明的上海人买来当“公墓房”，这绝不是危言耸听，是真有其事！

尤其是买来作投资的房产，一定要打听一下这房子及这块地以前的用途和属性，考虑到将来要脱手，就一定要买当地人愿意去住的房子！

最后，就是要切记，买“新品”，不买僵尸库存！即使买二手房，也尽量要买房龄在2010年以后的次新房。因为，过气产品虽然便宜，但会越来越难转手。

米宅（MizhaiPlus），以微信公众号为依托，拥有通过米宅团队的专业水平、实地走访，一线调研，专注研究全国城市房价、宏观趋势、投资趋向。