在“進博會”的開幕式上，大大宣佈將支持長江三角洲區域一體化發展並上升爲國家戰略，一時間，米宅的粉絲們諮詢長三角置業機會的人數激增！

不少粉絲表示：錯過了2016年G20峯會前的杭州，錯過了2017年原始股的粵港澳大灣區，眼看到了2018年末，又怎能再錯過長三角一體化？

然而，當下的長三角，絕非遍地是黃金！哪裏是窪地？哪裏是坑？

樓書裏描繪的都是天堂，實際卻是“必貴遠”的佔比高。

選對一次房，可能勝過你“起早摸黑十年班”；

投錯一次房，大概率你要“媳婦熬成婆，不動產變遺產”；

天堂OR煉獄，只在於你選房的那一念間！

今天，筆者只想跟大家聊4個字：“圈”、“廊”、“限”、“品”，只要你把握好這4個字，相信你就能在長三角的置業中決勝千里，至少不會犯原則性的大錯誤了！

圈

從上面這張衛星影像圖，我們不難發現，長三角地區已經實現連片發展的城市綿延帶主要有3塊：

最大的當然是“上海-崑山-蘇州-無錫-常州城市綿延帶”，東西跨度超過250公里；

其次是“南京-馬鞍山-蕪湖城市綿延帶”，南北跨度超過150公里；

再次是“杭州-紹興城市綿延帶”，從臨安城區-未來科技城-杭州主城區-江東新區-紹興主城區，寬度超過130公里。

可見，長三角真正有價值的都市圈只有3個：環滬、環寧、環杭，考慮到通勤時間成本，距離滬寧杭三城中心半徑50公里，單程90分鐘內有軌交城鐵通達的縣級以上的城市是優選！

環滬地區

環滬地區與上海規劃實現軌交（或城際鐵路）相通的有7條線，利好：

崑山（需1年社保，本科只需1個月）、太倉（需1年社保）、吳江（需1年社保）、嘉善（不限購）4個縣區市。

①11號線安亭—崑山花橋（已開通）—蘇州S1線（在建）—崑山市區—蘇州3號線唯亭站

受益區域：崑山花橋、陸家、城東、城中板塊；

②11號線嘉定西—太倉南站—蘇州S1支線（規劃）—太倉科教新城—崑山昆嘉路

受益區域：太倉科教新城、崑山蓬朗板塊；

③嘉閔線（規劃）：松江南—車墩—旗忠—莘莊—七寶—虹橋—南翔—11號線嘉定北—太倉

受益區域：太倉高鐵片區（陸渡、瀏河）；

④17號線漕盈路—蘇州S3線（規劃）—澱山湖—蘇州機場錦溪—周莊—蘇州4號線同裏站

受益區域：崑山南部水鄉板塊（澱山湖、錦溪、周莊）、吳江城區、同裏板塊

⑤蘇虹機場線（規劃）：蘇州—蘇州東—蘇州機場—澱山湖—青浦漕盈路—上海虹橋

受益區域：蘇州姑蘇區、園區獨墅湖、桑田島板塊、崑山南部水鄉板塊

⑥17號線—吳江汾湖（規劃）—蘇州S7線（規劃）—吳江南站—吳江城區—蘇州園區

受益區域：吳江汾湖、南站（平望）、城區（松陵）板塊

⑦滬嘉城際線（規劃）：松江南—石湖蕩—新浜—楓涇—嘉善—嘉興東—嘉興—嘉興機場

受益區域：嘉善城區（魏塘）、嘉興主城區板塊

環寧地區

環寧地區與南京規劃了實現9條城際鐵路線，分別連接南京遠郊的溧水區（限購）、高淳區（限購），揚州儀徵市（不限購）、鎮江句容市（不限購），以及安徽省馬鞍山市區（不限購）、和縣（不限購）、滁州市區（不限購）、天長市（不限購）等8個縣級以上城市。

①S1機場線（南京南站-祿口機場-空港新城江寧站，已全線開通）

②S2寧馬城際（南京8號線銅井站-馬鞍山站，與馬鞍山地鐵1號線對接，規劃2030年開通）

③S3寧和城際（已開通南京南-高家衝段，規劃延伸至安徽馬鞍山市和縣）

④S4寧滁城際（南京北站-滁州站，分南北兩線，已規劃公示）

⑤S5寧儀揚城際（南京2號線經天路站-儀徵-揚州站，規劃2025年開通）

⑥S6寧句城際（南京2號線馬羣站-句容站，規劃2023年開通）

⑦S7寧溧線（S1空港新城江寧站—溧水無想山站，已全線開通）

⑧S8寧天城際（已開通浦口泰山新村站—六合金牛湖站，規劃延伸至安徽滁州天長市）

⑨S9寧高線（S1翔宇路南站——高淳站，已全線開通）

以上9條線路雖謂“城際鐵路”，實則全部由南京地鐵運營，地鐵製式的市郊鐵路。

環杭地區

環杭地區與杭州，規劃在2022年亞運會前，將建成5條城際鐵路，利好杭州臨安區（不限購）、富陽區（限購）、嘉興海寧市（不限購）、紹興柯橋區（不限購但限售）、湖州德清縣（不限購）等5個縣級以上城市。遠期還將有湖州安吉縣（不限購）、嘉興桐鄉市（不限購）、紹興諸暨市（不限購），有望通過城際鐵路連線杭州主城區。

①杭臨城際（杭州3、5號線綠汀路站—臨安錦南新城站，計劃2019年開通）

②杭富城際（一期杭州6號線美院象山站—富陽桂花路站，計劃2020年開通；二期延伸3站至鹿山新城，計劃2022年開通，遠期延伸至桐廬）

③杭海城際（杭州9號線餘杭高鐵站—海寧碧雲站，計劃2020年開通）

④杭柯城際（杭州5號線香樟路站—柯橋笛楊路站，與紹興地鐵1號線對接，計劃2021年開通）

⑤杭德城際（杭州10號線新興路站—高鐵德清站，計劃2022年開通）

⑥杭安城際（杭州西站—安吉天子湖高鐵站，規劃中）

⑦杭諸城際（杭州11號線臨浦站—諸暨城南，規劃中）

⑧湖嘉杭紹城際（湖州南潯區—烏鎮—桐鄉—杭州江東新區—蕭山機場—紹興北站，規劃中）

以上①-⑤條已定案的城際鐵路，也都是由杭州地鐵運營，地鐵製式的市郊鐵路。

綜上：

上海市轄16區+崑山、太倉、吳江、嘉善，共20個區縣市；

南京市轄11區（含溧水、高淳）+馬鞍山、和縣、滁州、天長、儀徵、句容，共17個區縣市；

杭州市轄10區（含富陽、臨安）+紹興柯橋、海寧、德清，共13個區縣市；

以上50個區縣市，是環滬、環寧、環杭城市裏真正有價值的“都市圈城市”，是真正能傍上全球卓越城市（上海）和兩大新一線城市（南京、杭州）大腿的！

在全國各地都在提升“省會首位度”的當下，南京、杭州未來在省內的地位和量級必定是一騎絕塵的，整個“包郵區”的優質資源和高端人才必然會越來越向着滬、寧、杭傾斜，而長三角其他城市，未來與滬、寧、杭這三大都市的差距只會越拉越大！

這一點，我們單從高鐵的規劃佈局上就能看出：

南京規劃了“米”字形的8向高鐵：

京滬（蚌埠、徐州、北京方向）

寧合（合肥、武漢、重慶方向）

寧安（安慶、九江、南昌方向）

寧宣（宣城、黃山、福州方向）

寧杭（杭州、寧波、溫州方向）

滬寧（鎮江、蘇州、上海方向）

北沿江（揚州、南通、上海方向）

寧連（淮安、連雲港、青島方向）

杭州也同樣規劃了“米”字形的8向高鐵：

滬杭（嘉興、上海、浦東方向）

寧杭（湖州、南京、合肥方向）

杭漢（臨安、黃山、武漢方向）

杭黃（桐廬、千島湖、黃山方向）

杭溫（義烏、仙居、溫州方向）

杭長（金華、南昌、長沙方向）

杭臺（嵊州、台州、溫嶺方向）

杭甬（紹興、寧波、舟山方向）

而未能進入滬、寧、杭三大“朋友圈”的城市，未來的前景就未必十分看好了，舉一個最典型的例子就是常州，可參閱：

滬蘇錫，三缺一，偏偏無“常”！

廊

“長三角一體化”被提升爲國家戰略，是以上海爲龍頭展開的，因此，置業落子在上海與長三角協同發展的6條廊道上，顯得尤爲重要！

這就好比首都圈的“北三縣”（三河、香河、大廠）強調距國貿、通州多少公里，“南三縣”（廊坊、永清、固安）都會強調離天安門、新機場多少公里一樣。

從上海深入長三角腹地的6條廊道中，有5條規劃了高鐵，而率先建成的滬寧、滬杭廊道，（上圖紅色廊道）纔是長三角發展的命脈！

滬寧杭廊道

滬、蘇、杭、寧、錫5個GDP超萬億元的大城均在這2條廊道上。江蘇境內的滬寧廊道，擁有中國最漫長的城市綿延帶，從上海到南京的300公里鐵道線上，幾乎看不到農田鄉村，浙江境內的滬杭廊道，因G60科創走廊而厚積薄發。

因此，整個滬寧杭廊道，絕對是落子長三角的首選廊道。

藍色的沿江廊道

是江蘇省縣域經濟最發達的廊道（江陰、張家港、常熟、太倉在2017年全國百強縣市排名中位列第2、3、4、6名），未來幾年，隨着滬通鐵路和南沿江高鐵的開通，或有一輪補漲行情；

藍色的沿灣廊道

寄託着浙江省建設“杭州灣大灣區”的重任，是浙江省大力發展的先進製造業的重要承載地，其中杭州灣南翼的杭州江東新區、紹興濱海新區、寧波前灣新區（包括慈溪杭州灣新區）均入圍了浙江省重點發展的4大新區，發展前景廣闊。而杭州灣北翼的海鹽、平湖，由於核電、石化、煤電等環境敏感因素，並非理想的宜居區域。

總之，江蘇沿江與浙江沿灣這兩條廊道，可以歸結爲以縣域經濟和裝備製造業爲主的工業廊道，雖爲所屬縣市貢獻了客觀的GDP數字，但歸根結底是工業港灣，不是優居首選！

綠色的滬湖廊道

串聯起朱家角、錦溪、周莊、同裏、西塘、南潯、烏鎮等諸多水鄉古鎮，浙江省重點發展的4大新區之一的湖州南太湖新區，以及“綠水青山就是金山銀山”的策源地安吉、莫干山，是一條名副其實的黃金旅遊線，隨着滬蘇湖高鐵的開建，這條廊道的度假、頤養功能將愈發凸顯出來，但是旅居終歸是旅居，論投資回報和發展後勁，肯定不能與滬寧杭主廊道上的大城市相提並論。

褐色的沿海廊道

包括上海浦東沿海的“三港四區”、江蘇南通的洋口港、浙江寧波-舟山港，共同組成了全球吞吐量第一的上海國際航運中心。長江口沿海由於萬里長江的泥沙沖積，沒有“碧海金沙”的海景資源，多爲港口倉儲、造船裝備和重化工業基地，沿海廊道城鎮房產，也以本地居民“職住融合”的自給自足爲主，投資客請自動繞行！

限

很顯然，長三角真正有價值的城市，必定是被限購的城市，限購越嚴格的城市，價值越大，不限購的城市，相比被限購的城市，錢景必定要黯淡得多！

長三角城市限購、限售現況總結如下：

◎限購（需繳社保纔是真限購）

上海5年，南京、杭州、無錫2年，蘇州、寧波1年

◎限售（取得不動產證後若干年內不得上市交易）

南京、啓東3年，無錫、常州、揚州、嘉興、紹興、寧波2年

◎限企（不得以公司名義買房）

南京、杭州全面禁止，上海滿5年+10人以上+繳稅500萬不限

全國只有北京、上海是真的在嚴控，人口總量在做減法，其他所有城市，現在都在“搶人大戰”。

即便是新一線城市中的“領頭羊”杭州，目前也才947萬常住人口，離它自己預期的到2030年1200萬常住人口的期望值，還有很多的落戶指標尚待完成。

回眸上一輪全國限購，始於2011年的上海，最盛時一度波及全國幾乎所有省會、計劃單列市及經濟強市共46城，但到了2015年春天，除了北上廣深和三亞，其他城市通通解除了。

所以，在不久的將來（2018年應該不可能了！），杭州、南京、蘇州、無錫、寧波等長三角熱門新一、強二線城市的限購、限售都大概率會被解除或部分解除（如開放高學歷買房、非核心區域、大戶型不限購等）。

試想，當杭州、南京、蘇州、崑山的房子重又敞開買了，海寧、柯橋、吳江、嘉善、句容、滁州之類的環杭、環滬、環寧的房子還會像現在那麼喫香麼？還會像2016-2017年那麼瘋漲麼？應該不會了吧！

所以，嚴格意義上講，長三角地區，只有滬、蘇、寧、杭主城核心區的房子，纔是大家的真愛！

環滬、環杭、環寧城市的房產其實都是在“看天喫飯”，滬、蘇、杭、寧限購越緊，他們就越喫香；滬蘇杭寧限購一旦鬆綁了，解除了，他們就不那麼喫香！不是說環滬環杭這些城市沒價值，他們的價值僅僅是在承接一線城市外溢的剛需客梯度消費的價值，是在當滬、蘇、杭、寧沒有選擇，或已望塵莫及之後，退而求其次的無奈之選，僅此而已！

品

今日中國已經由高速增長階段，轉向高質量發展階段。高質量發展，更要追求高品質的生活，高品質的生活，需要高品質的居住來滿足！

因此，當下置業，無論如何要講究一個“品”字。

首先，要選對“品種”，普通購房者還是以選擇純住宅產品爲宜。

過去幾年旨在規避限購衍伸出來的商業產權的酒店式公寓產品，在京、滬已經被叫停，且不說水電煤、物業費按商用物業溢價收取，未來交易利得稅也將高達50%，而且酒店式公寓多爲小戶型，宜租不好售，未來變現能力差。

而商鋪（尤其是包租型專業市場、虛擬鋪）、寫字樓，遠郊既不通軌交又無景觀資源的別墅、大平層，縱使價格再誘人，也不建議大家購買，因爲潛在的接盤俠寥寥。

其次，要選靠譜“品牌”，長三角人民青睞的品牌有：綠城、濱江、融創、萬科、金地、金茂、朗詩、華潤、仁恆、祥生等，那些高週轉、必貴遠，圖紙比現實更美妙的房企請繞行！

再次，是要選“品相”好的房子，那些小面積、低總價、高容積率，體驗感差的“投資品”（崑山、嘉善、嘉興、啓東爲了迎合上海中老年投資客造了很多這樣的小區）絕對不是好產品！

比如啓東有個濱海大盤，當初賣5000-6000元/㎡的時候，總價20多萬就能買一套小戶型，比上海郊區很多公墓“小房子”還便宜，就有一些精明的上海人買來當“公墓房”，這絕不是危言聳聽，是真有其事！

尤其是買來作投資的房產，一定要打聽一下這房子及這塊地以前的用途和屬性，考慮到將來要脫手，就一定要買當地人願意去住的房子！

最後，就是要切記，買“新品”，不買殭屍庫存！即使買二手房，也儘量要買房齡在2010年以後的次新房。因爲，過氣產品雖然便宜，但會越來越難轉手。

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