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　　这段时间，大空港楼市很热闹。

　　根据我掌握的信息，预计就在这个月底，位于福永的华强城和位于沙井的万科星城两大网红盘，都要开卖了。

　　先简单介绍下这两个盘。

　　万科星城坐落在宝安区上星路与上星南路的交汇处，原为沙井街道上星工业区城市更新项目，涵盖物业主要有住宅、公寓、办公、商业、酒店、幼儿园及一所制九年一贯制学校。

　　项目共有六个地块，首批入市的是02、04地块的住宅，3000多套分两次推出，主要户型是79平三房、95平三房、115平四房和135平四房，带精装修交楼。

　　华强城位于宝安区福海街道，原身是塘尾第一工业区旧改，是集住宅、大型shoppingmall、风情街区、国际、生态甲级写字楼于一体的城市综合体。

　　项目共分为三期开发，一二期为住宅、底商及幼儿园，三期为大型综合商业、高档写字楼。一期规划为10栋高层住宅，总户数1797户，主推建面约72-160平米毛坯2-5房。现阶段一二期住宅全部建成，已经是现楼；三期则不对外出售，由华强自行经营。

　　就在11月1日，华强城邀请50家主流媒体及一众自媒体大V，搞了一场声势浩大的媒体品鉴会。

　　活动现场，除了为即将开卖的楼盘造势之外，华强城官方还宣布了两个消息，11月3日开放营销中心，11月底开卖。至于价格，因为现在还没拿到预售证，只说“不会让大家失望”。我打听了一下，现场去的媒体人大多认为，超过5万比较难。

　　离华强城一个地铁站远的万科星城也没闲着。

　　9月26日，万科星城在前海企业公馆搞了一场同样声势浩大的美好说全场景革命分享会，为项目营造热度。紧接着，国庆期间万科星城开放了展示中心，官方数据是3周时间访客量超3500批，人数超1万人。

　　在万科星城营销中心，现场的美女销售告诉我，万科星城预计11月10日开放示范单位，也将于本月底开盘。价格的话同样没有明确透露，不过因为是精装修，价格一定会比博林君瑞贵，超过5万是大概率事件。

　　美女销售极力推荐我把项目的海报转发给朋友，点进去看的朋友超过多少个就能拿很不错的礼品。我注意到，在万科自家小程序上，围观人数超过了16万人，原来都是这么来的。

　　当然，夸自家项目好的同时，这位销售也不忘“点评”了一下潜在竞争对手华强城。怎么说的我就不透露了，反正得出的结论是，除了地铁比不过，万科星城哪哪儿都比华强城强。

　　一起去的朋友悄悄跟我说，现在好像购房者又成了大爷了。以前开发商都是奇货可居，开个盘不是推三阻四，就是神秘兮兮的。今年可好，入市前先提早曝光户型，供君选择。预售证还没批？也没关系，可以先排个卡，开盘前一定提早通知。

　　我说是啊。他们这么卖力的原因是，虽然现在只是初秋，但深圳楼市却有点严寒刺骨。好几个网红盘去化率惨不忍睹，据说有的盘最后的成交量仅10余套，去化率低到了破天荒的1%。这种惨淡的销售，他们好些年没有见过了。

　　而这两个项目又都有一些共同点：同处一个区域，相距不过一个地铁站；售价相差不大，都在5万上下；同质化本已十分严重，再加上大体量的供应，华强城规划户数3665户，万科星城规划户数3337户，都是超级大盘级别。开发商的贴身肉搏在所难免。

　　前几天我在文章中说过，楼市浓重的观望情绪叠加大增的供应量只能意味着一件事：短兵相接的战争，来了。

　　为了能在开卖的时候取得好成绩，这两个项目的开发商们都使出了浑身解数。至于最后卖的怎么样，还是要看价格出来后，购房者用脚投票的结果，和开发商自己的造化了。

　　我开玩笑说，我这位朋友，已经成了他自己口中的“大爷”。在华强城，他嫌弃离地铁站太近，地铁在空中跑要吵死人；在万科星城，他又开始嫌弃离地铁站太远，走路要20多分钟腿都快断了。而在以往，只要被销售小姐姐一顿吹嘘，他看什么盘都只觉得“好好好”。

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　　为开发商瞎操心的同时，我也不由得感慨，深圳楼市确实变化太快，不到半年，就呈现出冰火两重天的状况。

　　事实上，就在几个月之前，大空港楼市还是另一番景象，6月份开盘的中熙香莎公馆、博林君瑞都出现了千人抢房、优质房源秒光的现象。

　　今年6月24日，沙井新盘博林君瑞入市，线上选房，共推出729套88-162平住宅，备案均价约4.4万/平。

　　“好房源基本上一秒就没了”，当时有个没有选到意向户型的朋友有点郁闷地告诉我，“早知道应该买个外挂。”

　　开发商公布的销售数据显示，博林君瑞开盘当天去化超过8成，仅余少量楼层、朝向不佳的房源。

　　早一点的6月9日，沙井现房香莎公馆推出 83-89㎡户型，4.1万/平起的消息，招致一场抢房大战。

　　据很多中介、经纪人的视频、截图报道，当天香莎公馆被众人围住，从楼上望去乌泱泱的一片。“挤都挤不进去，起码来了一两千人”，目睹现场的一位粉丝告诉我，“从展示中心到门前广场，全都是人”。

　　根据我的了解，当天推出的小户型房源基本售罄，卖了一百多套，实际成交均价约4.3万/平，有大户型房源单价超过5万/平，“4.1万/平只是个噱头，开发商的营销手段而已。”

　　有人说，出现这样的热度倒也不奇怪。因为限价的缘故，新房和二手房出现价格倒挂，博林君瑞附近的丽沙花都、棕榈堡都卖到4.5万/平了，博林的单价比二手还便宜了几千块。

　　限价也确实改变了大家对价格的预期，不管哪个楼盘，只要价格出来，买房人的理解统统都会变成“低于市场价”。所以，只要能负担，怎么都会去抢。

　　但秋天的大空港，能不能维持夏天的热度，实在难言乐观。

　　6月份火爆行情背后的一个重要原因是，去年8月拾悦城开盘之后，大空港长达9个月没有什么像样的新盘入市，直到今年6月博林君瑞开盘。但刚需客是有限的，经历了博林君瑞们的疯狂之后，剩下的韭菜已经不太多了。

　　今年6月的这般疯狂，其实在大空港片区的楼市历史上其实也并不多见。更多的新盘事实上一直处于不温不火的尴尬局面。去年一整年沙井总共才开了4个盘，其中3个盘卖了一年多到现在还没卖完。

　　去年3月30日，距 11号线后亭站约900米的华侨城四海云亭开盘，均价约37000元/平。这个盘交房时间定的是2018年3月，但直到今天还没卖完，有129㎡的4房尾盘在售。

　　去年8月4日，距离11号线马安山站1.2公里的香莎公馆开盘，现房发售，整体均价4.3万/平。目前小户型住宅已售完，还剩112平复式以及132平平层在售，均价约47000元/平。

　　去年8月26日，距离11号线沙井站约500米的拾悦城开盘，整体均价约42000元/平。这个盘同样到现在还没卖完。根据房天下的数据，截至今年8月底，拾悦城还有90套在卖，主要剩余户型是约113-116平的4房，均价是45500元/平方米。

　　根据我的观察，选择到大空港置业的购房者，对于价格其实非常敏感，不论是单价还是总价。

　　去年1月15日，距离11号线沙井站1公里左右的华盛西荟城4期开盘。相较开盘之前要卖5万元/平的传闻，这个盘由原来宣传的非毛坯转变为毛坯后，开盘单价4万元/平起的价位已经低上了不少。但当时不少购房者还是反映“太贵了”。

　　而前面说的几个现在还没卖完的盘，剩下的几乎都是总价更高的大户型，在房天下等网站上，这些盘几乎隔几天就要发个文章说自己还剩几套、赶快来买，生怕被市场给遗忘了。

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　　对贴身肉搏的华强城和万科星城来说，竞争对手也远不止对方而已。

　　接下来的几个月乃至一两年内，整个大空港还会有大量新盘入市。根据深圳中原研究中心统计，近几年来沙井片区的城市更新面积超过160万平方米，项目数量高达23个，其中包含住宅产品的项目有13个。最快入市的应该是京基御景珑庭和卓越中环两个项目。

　　京基御景珑庭，原为京基沙一村旧改，位于宝安区沙井街道西环路与新沙路交汇处附近，是京基地产在沙井的第一个住宅项目。主要户型是95/105平3房、121/132平4房，预计12月份入市。

　　周边有新沙天虹和京基百纳两大商超，距离19年投入使用的深圳国际会展中心约4公里左右的距离，但项目周边工厂较多，距离现有的地铁11号线较远。10月底我去看的时候营销中心已经在装修了，楼也建了10来层，预计很快会开营销中心。

　　卓越中环，前身为辛养工业区旧改，位于宝安区沙井街道蚝乡路与环镇路交汇处的东南角，万科翡丽郡的北边，距离11号线沙井站较远，属于沙井新中心位置。项目首批房源约200多套，户型有约95-160平住宅，约43平公寓，预计年底入市。

　　区域集合了万科翡丽郡、西荟城等一批新住宅，还有建得像商品房一样的小产权房盛芳园，而且拥有沙井难得的几所集中式商业之一，基础建设又非常新，就目前的居住环境来讲，卓越中环无疑是沙井最好的。这个项目中途经历过停工，复工，可谓是一波两折，现在进度速度算快了，10月底我去看的时候已经建了16层左右了，预计11月也会开放展示中心。

　　接下来的11月、12月，整个深圳也有大量新项目已经在入市的路上。根据美联物业全国研究中心监测，11月份或将延续“银十”推盘小高潮，预计全市或有21个新房项目入市。购房者面临的选择越来越多，开发商给出的优惠越来越大，观望情绪只会更加浓厚。

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