負債高企前三季度現金流同比劇降815.92% 光明地產逆勢擴充土儲存憂

今年以來房地產行業“頭部效應”漸顯，部分深耕局部區域的中小型房企面臨發展的壓力。10月24日，光明房地產集團股份有限公司（600708.SH,以下簡稱“光明地產”）發佈公告，設立控股子公司負責開發經營在江蘇省蘇州市吳江區競得的土地。

財報顯示，上半年，光明地產新增房地產儲備面積76.09萬平方米，同比增長1187.48%，土儲增勢迅猛。近兩個月，光明地產還陸續發佈在上海松江、江蘇蘇州、廣西南寧和重慶等地區新增土地的公告。7~9月，公司新增房地產儲備面積爲4.24萬平方米。

“全年計劃新開工面積228萬平方米，計劃竣工面積222萬平方米。”是光明地產給2018年全年制定的目標。數據顯示，前三季度，光明地產累計新開工面積260.54萬平方米，但竣工面積僅爲41.02萬平方米。新增的土地儲備也增加了其債務負擔，光明地產公司淨負債率184%，短債壓力1.25，經營產生的現金流量淨額爲-66.92億元，同比大幅下降815.92%。

針對拿地策略和後期發展等問題，《中國經營報》記者致電致函光明地產，證券事務部負責人表示，光明地產在今年以來通過多元化渠道積極拓展土地儲備，確保可售貨值在短期內得到快速回補。公司將針對項目所在區域的不同政策、市場、客戶情況，以及項目所處的開發運營不同階段，加速週轉，抓緊去化良性、合理庫存，突破存量庫存。重點關注銷售回款，關注銷售目標、回款、長庫存去化率等關鍵數據的精細化、全程化管理。

逆勢高頻拿地

根據公告顯示，光明地產出資9300萬元，投資設立控股子公司光明房地產集團（蘇州）置業有限公司，佔註冊資本的93%。投資目的是開發經營光明地產於2018年9月13日成功競得的江蘇省蘇州市吳江區WJ-J-2018-035號地塊。

除了在蘇州獲取土地資源，光明地產繼續在其“大本營”上海增加土儲規模。近日，農工商地產與上海松江城鎮建設投資開發有限公司、上海松江商業發展集團有限公司組成聯合體成功競得上海市松江區洞涇鎮農河三號-1 地塊，成交總價215,000萬元。同日，農工商地產還以202,000萬元土地成交總價競得上海市松江區洞涇鎮農河三號-2地塊。

上述證券事務部負責人表示，伴隨房地產市場形勢發生變化，規模化成爲不可逆趨勢，各大房企在業績競賽中加速奔跑，房企土地儲備規模與結構對業績可持續性的影響佔比越來越大。光明地產將協同光明食品集團的產業升級及商業運營，爲公司長期可持續發展積累更優質、更有上升潛力的土地資源。

公開資料顯示，光明地產由原農工商地產注入海博股份重組上市正式更名而來。近年來，光明地產嘗試“跳出”上海，產業版圖升級至上海、江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北、四川、雲南、重慶等省市。不過，業內有觀點認爲，其並未真正摘掉“區域性公司”的標籤。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，目前土地降溫情況下，是上市公司光明地產加速拿地的機會，但是短時間支付土地競拍的款項會對現金流產生較大壓力。而拿地項目要考慮上市的時間，有些區域如果開發時間短，區域樓市還有餘溫，上市的話則能夠跑量，但一些地方降溫較快，若等到四至五個月的時間差，上市可能賣不出合理的價格。因此，後期存在供貨節奏的策略問題和資金上的挑戰。

9月14日，光明地產全資子公司農工商房地產（集團）有限公司（以下簡稱“農工商地產”）與重慶凱竣房地產開發有限公司、武漢弘菱橋置業有限公司組成聯合體成功競得重慶市兩江新區水土組團C分區C40-1/02號地塊，成交總價爲33200萬元。

與此同時，其爲了加大對全國重點准入城市的土地儲備力度，擴大產業版圖，光明地產還在西南地區進行地產佈局。10月8日，光明地產控股子公司農工商房地產（集團）廣西明通置業有限公司以60435.7116萬元成交總價，競得廣西南寧市GC2018-084地塊，單價880萬元/畝，樓面價3300元/平方米，無產權移交住房配建面積，預計打造爲光明城市項目的一個組團。

記者梳理發現，僅在9月份，光明地產通過成功競得6宗地塊並新增土儲權益合計約433畝，出資金額合計約53億元人民幣。對此，好地網蘇南區域總編吳彩萍表示，光明地產擴張之路還需要克服品牌方面的挑戰，佈局到新的區域要加快品牌落地，形成一定產品美譽度和溢價能力。在各個城市的房地產市場經歷過一輪發展之後，大衆對樓房產品的要求更高，品質需求更好，只有產品足夠好，才能佔領市場。

不過，億翰智庫研究總監張化東亦指出，今年上半年新增土地儲備的問題是，基本很難開發竣工，或將要等到明年初才能入市形成銷售回報。

負債高企現金流劇降815.92%

據克而瑞機構的統計數據，上半年，TOP100房企實現銷售額約46848億元，累計同比增長約38%，連續三個月反彈。其中，一線房企銷售金額持續攀升，反映出儘管調控政策趨緊，但上半年需求依然較爲強勁。同時，行業標杆龍頭的規模增速也遠超同行業平均水平，房地產行業的集中度提升更加明顯，不同梯隊之間的“階層固化”現象開始顯現。

10月29日，光明地產披露2018年三季度報，1~9月，實現營業收入94.01億元，同比減少13.6%；實現歸母淨利潤10.12億元，同比增長68.7%。總資產725.52億元，同比增長33.97%。

光明地產此前公佈的半年報顯示，2018年前6個月，公司總資產629.05億元，簽約金額爲135.95億元，同比增長28.73%，在營銷端實現了新的突破。實現營業收入64.36億元，同比增長8.38%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤8.35億元，同比增長220.71%。

上半年超去年同期12倍的新增土地儲備，助推了光明地產簽約金額將近3倍的上漲，同時也加重了其債務方面的負擔。截至今年6月底，光明地產總負債513.79億元，同比增加約81億元，加之發行的6億元永續債，總共爲87億元。公司發行不超過35億元永續債於7月獲准註冊，並於8月發行了第一期6億元永續債，10月擬設立資產支持計劃，發行不超過10億元資產支持證券。

數據顯示，1~9月，經營產生的現金流量淨額爲-66.92億元，同比大幅下降815.92%。對此，光明地產給出的解釋是，主要是支付土地款、工程款、支付拍地保證金和支付企業間往來增加所致。

房企的現金流主要依靠銷售回款和融資，亦是房地產開發資金的重要來源。當前，融資越來越難，銷售回款就越發重要。正是出於融資渠道收緊的原因，近月來，上海、江蘇、浙江等長三角城市的土地流拍現象層出不窮。

“像光明地產等中小型房企在前兩年拼不過品牌開發商，土地儲備不多。在房企融資難的當下，反而憑藉已經回籠的資金進行擴張。”吳彩萍指出，後期則考驗其對項目的推盤節奏和管控。

同策研究院院長助理張宏偉表示，一般經驗來看，董事會核心領導的年齡對公司決策也有所影響，若核心高管年齡偏大，公司的決策會偏穩健，而當年輕的高管加入，會讓運營結構和理念發生變化，在特殊的節點突然有所發展。

記者注意到，作爲老牌上市房企的光明地產，高管團隊在年齡層基本在50歲以上。年報顯示，目前光明地產董事長兼總裁沈宏澤出生於1965年，曾在農工商房地產（集團）股份有限公司擔任副總裁、常務副總裁等職務。此前，該公司董事長張智剛先生因達到法定年齡申請辭職，導致公司戰略委員會委員因人數低於法定人數，影響公司董事會戰略委員會的正常運作，隨後增補新任董事長，並補選了戰略委員會委員。

今年以來，光明地產發佈多個高管辭職公告，公司總法律顧問張志敏先生、董事、董事會戰略委員會委員、董事會審計委員會委員季旅青先生均因爲達到法定退休年齡請求辭去的職務。

如何規避管理層因爲退休導致公司經營戰略變動及業績波動的問題？前述證券事務部負責人回函表示，目前公司在職的高級管理人員的平均年齡爲47歲，經營層具有多年的行業經營經驗，專業能力出色，市場意識敏銳。在發展方向上，公司做強做精房地產主業，加速挖掘多元產業資源優勢，培育企業經濟發展新的經濟增長點，爲國資保值增值積極注入新活力。