摘要：以武漢爲例，2017年11月14日，武漢率先出臺一批培育和發展住房租賃市場試點工作的扶持政策，相關條款明確規定：單套住房內具備直接採光和自然通風條件功能相對獨立的客廳，可以出租居住，入口、過道應符合住宅設計規範要求和消防安全管理相關規定。對於隔斷房是否合法的問題，早在2013年7月，北京相關通知明確：“住房出租應當符合建築、消防、治安、衛生等方面的安全條件，應當以原規劃設計爲居住空間的房間爲最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按牀位等方式變相分割出租。

　　鼓勵個人出租住房 蘇州允許出租房打隔斷

5月1日起，蘇州出租屋正式“N+1”合法化。這並非首例，實際上，隨着各地租賃市場的發展，“N+1”模式在不少城市獲得合法身份。在業內看來，在符合消防規範條件下，‘N+1’可以向社會提供更多低總價的房源，緩解租金高企的狀況。不過，在北京市場，雖然“N+1”模式也被運用在分散式長租公寓中。但北京租賃政策並未向允許“N+1”的方向推進。

5月蘇州出租屋“N+1”明確合規

5月1日起，蘇州出租屋正式“N+1”合法化。經江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第七次會議批准《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》（以下簡稱蘇州出租條例）將開始施行。其中明確了租賃和治安管理、消防管理以及法律責任。

蘇州出租條例規定，出租人應當以一間設有外牆窗戶的臥室、起居室（廳）（以下統稱居室）爲最小出租單位。臥室和使用面積不滿十二平方米的起居室（廳）不得隔斷出租。使用面積十二平方米以上的起居室（廳），可以隔斷出一間居室出租；但是，縣級市（區）人民政府規定起居室（廳）不得隔斷出租的除外。起居室（廳）允許隔斷出租的，應當採用輕質不燃材料固定圍護，隔斷後應當具備直接天然採光和自然通風條件，保障房屋整體結構安全，不得影響人員疏散、逃生和消防救援。廚房、衛生間、陽臺、車庫和地下儲藏室不得出租用於居住。

此外，蘇州出租條例還規定，出租的每間居室人均使用面積不得低於四平方米。出租的每間居室居住的人數不得超過兩人。但是，有法定贍養、撫養、扶養義務關係的除外。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，蘇州租賃需求較大，通過類似隔斷可以形成較多的房源供給，這一政策的出臺，可以利好平抑租賃價格的上漲。而從實際過程看，隔斷也有很多要求，比如限定在客廳等物業中，需要滿足消防和採光等硬性要求，從這個角度看，後續隔斷物業也需要做好相關的規範操作。

不僅如此，蘇州出租條例的施行，也意味着出租屋是否合規有了明確的界限，有利於相關部門對於租賃市場的查違。房東東公寓學院全靂指出，如果將廚房、衛生間、陽臺等隔斷，作爲房間出租的，或是“N+2”、“N+3”、“N+N”隔出多間的，將被定爲違規或羣租房，這類房屋不僅作爲重點打擊對象，還要承擔法律責任。

　　“N+1”普遍存在於二手房市場

新京報記者瞭解到，所謂“N+1”，是指將房屋中面積較大的客廳、起居室改造後，作爲一間房單獨出租使用。由於旺盛的租賃需求，此前“N+1”模式在全國化推進。

2015年，上海市頒佈《關於鼓勵社會各類機構代理經租社會閒置存量住房的試行意見》，明文規定，單套住房內使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作爲一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。由此，上海開始嘗試N+1的租房方式。

隨着各地租賃市場的發展，N+1模式在不少城市獲得合法身份。以武漢爲例，2017年11月14日，武漢率先出臺一批培育和發展住房租賃市場試點工作的扶持政策，相關條款明確規定：單套住房內具備直接採光和自然通風條件功能相對獨立的客廳，可以出租居住，入口、過道應符合住宅設計規範要求和消防安全管理相關規定。不得違反住宅設計規範對原住房分割搭建後出租，不得按照牀位等變相分割出租，不得破壞房屋承重結構，不得加建廚房、衛生間。

“我個人支持‘N+1’模式合法化，反對的是‘N+N’。”北京房地產中介行業協會會長李文傑指出，受容積率和設計規劃影響，過去很多房子面積都很大。而工薪階層最需要的租賃房屋租金，3000元以下佔絕大多數，這些房屋相對面積較小，因此，對絕大多數租賃需求而言，在房源匹配上有所錯位。在符合消防規範條件下，‘N+1’可以向社會提供更多低總價的房源，緩解租金高企的狀況。

值得注意的是，近年來，國家支持部分人口淨流入、房價高、租賃需求缺口大的大中城市，多渠道籌集公租房和市場租賃住房房源，其中，集體土地建設租賃住房是重點支持的內容。在業內看來，集體土地建設租賃房源對於高效利用土地資源、多渠道增加租賃住房有效供給，加速住房租賃市場有序發展具有重要作用。

從新建租賃用房角度分析，李文傑指出，集體土地建設租賃住房，是目前可行的供應較大的來源，能滿足市場需要，但週期相對較長。而“N+1”模式，則能較快地盤活現有房源，降低租金，同時滿足低租金年輕人的需求。

“所謂租賃用房，辦公與租賃房源之間不能相距太遠，因此，大量租賃行爲存在於城區，尤其是商務辦公集中區。因此，‘N+1’模式，將長期存在於市區二手房市場中。”李文傑表示。

全靂亦表示，“N+1”是作爲城市租賃發展中的必然產物，從更長時間來看，合租都是過渡產品，而不是終極產品，但會長期存在。

北京租賃政策未向允許N+1方向推進

在北京市場，由於旺盛的租賃需求，此前在北京羣租房市場中，將客廳打隔斷做出一個居住單間的做法相當普遍，而“N+1”模式也被運用在分散式長租公寓中。不過，北京租賃政策並未向允許“N+1”的方向推進。

據2014年6月《新京報》報道，在“首都綜治委針對羣租房治理工作會議”上，相關負責人提到了“N+1”的新型治理模式。但是，這種模式必須在滿足消防安全，採光、透氣正常的前提下進行。不過，並未有明確文件表明該模式已經正式實施，所以，關於這種“N+1”的出租房是否合法的問題，在行業內一直比較模糊。

對於隔斷房是否合法的問題，早在2013年7月，北京相關通知明確：“住房出租應當符合建築、消防、治安、衛生等方面的安全條件，應當以原規劃設計爲居住空間的房間爲最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按牀位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。”同時規定，“出租房屋人均居住面積不得低於5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人。”

在此背景下，去年5月，北京市住建委、市公安局、市規土委還聯合制定了《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》。該政策指出，租賃型職工集體宿舍是專門租給用工單位，用於單位職工本人住宿並進行集中管理的租賃房屋，人均使用面積不得低於4平方米，每間宿舍居住人數不得超過8人，其供應渠道爲集體建設用地上新建、產業園區配建，以及利用閒置的廠房、商場、寫字樓、酒店等房屋改建。

對此，首都經貿大學教授、北京市房地產法學會副會長趙秀池指出，該政策從另一個渠道減少了“N+1”的需要。加上租賃需求有高、中、低端之分，大戶型的租賃需求同樣存在，因此，在她看來，北京租賃政策不會向允許“N+1”的方向推進。

李文傑亦表示，目前北京正有序疏解非首都功能，對居住安全方面的規範也較爲嚴格，加上租金水平較爲穩定，因此，預計會維持目前的相關政策。

新京報 張曉蘭 編輯 武新 校對 柳寶慶

責任編輯：劉萬里 SF014