位於北京市豐臺區大紅門地區的久敬莊附近，四處可見拆除平整的待開發土地，油氈廠項目是個例外。

油氈廠項目原是北京金隅集團股份有限公司（601992.SH、02009.HK，以下簡稱“金隅股份”）的工業廠房用地，5年前曾被納入北京市第一批由市屬國有企業提供自有用地建設的自住型商品房項目，不過之後又重新調整爲定向安置房項目。

當時同一批供應的7個自住房項目大部分已經建成交付，唯獨油氈廠項目落空。但金隅股份已經將油氈廠項目的用地性質，由工業廠房用地調整爲居住用地。如果最終建成，油氈廠項目地塊上將開發出約20萬平方米的住宅。

金隅股份把油氈廠項目列入公司在北京儲備的住宅項目之一。目前，油氈廠項目內原先的生產、辦公企業早已搬空，但廠房及辦公用房仍未拆除，金隅股份日常安排了一名值班人員和一名安保人員盯守，距今至少也有三四年時間。

實際上，據《中國經營報》記者瞭解，雖然北京市政府、國土部門等已經同意將油氈廠項目土地性質由工業用地轉爲住宅用地，但項目地塊一直沒有進行土地收儲及出讓，金隅股份也沒有取得地塊開發所必需的用地手續。

金隅股份方面則對外解釋稱，油氈廠地塊項目長年擱置，無法推進開發，系由政府規劃暫未確定所致。

項目土地閒置6年

幾年前，北京奧克蘭防水的一家營銷企業已經從油氈廠項目搬到了幾百米外的一座底商，當時租用油氈廠項目內的辦公樓面臨拆除。

而在油氈廠項目租賃廠房及辦公樓從事生產經營的最大企業——北京奧克蘭建築防水材料有限公司，也早已搬離。這是一家由金隅股份間接全資控制的防水材料生產及加工企業。

彼時還有多傢俬營企業租在油氈廠項目內生產、辦公，如北京卡萊睿禹防水材料有限公司等。如今油氈廠項目的廠房已經拆除了大半，辦公樓也基本騰空。

據油氈廠項目值班的一名安保人員告訴記者，油氈廠項目現狀維持了幾年，沒有什麼變化，金隅股份僱傭了他所在的安保公司。

至今，油氈廠項目的辦公樓也基本清空，僅有一個辦公室，金隅股份安排了一名公司人員值班留守，但沒有單位掛牌。

西側毗鄰油氈廠項目的是已經建成入住的久敬佳園小區，這個小區不少二手房源掛牌價已經超過了5萬元/平方米，而目前豐臺大紅門區域的新房項目供應則基本“斷頓”。

油氈廠項目所在的久敬莊周邊，到處都是塊狀拆除平整的待開發土地。除了少量地塊面積較大以外，大部分地塊零散分佈，還沒有集結成片。油氈廠項目在這些覆以綠色防塵蓋土網的土地之間，又是一個孤立存在的地塊項目。

金隅股份早已把油氈廠項目作爲儲備項目，但停滯多年，並無進展。

對此，金隅股份方面解釋稱，油氈廠項目現爲金隅股份下屬子公司的工業廠房用地，證載土地用途爲工業用地。因爲金隅股份計劃將該宗土地轉爲房地產開發用地，故納入了土地儲備。但油氈廠項目目前還需要等待政府規劃確定後再申請報批，故目前尚未開工建設。

根據北京新版城市總體規劃等編制的南中軸地區整體規劃，大紅門地區將進行整體升級改造。據稱，大紅門地區整體升級改造方案將整體納入到南中軸規劃，並計劃在2018年形成規劃方案，啓動實施。

北京市豐臺區規劃部門一位人士在電話裏告訴記者，大紅門久敬莊區域大部分建設項目已經停工，該區域要重新編制規劃方案。但她不確定油氈廠項目是否會面臨規劃調整。

北京市豐臺區國土部門一位人士則稱，工業用地收儲要先由企業向政府申請調規獲批以後，國土部門再進行出讓。油氈廠項目之所以耽擱多年，以及土地是否完成調規轉性，要向土地使用權人詢問具體原因。

據此，記者向金隅股份方面求證公司尋求將油氈廠項目轉爲房地產開發用地的具體建設內容、擱置原因及後續開發計劃，對方表示會向相關業務部門覈實項目情況後予以回覆。截至發稿，記者暫未收到回覆。

油氈廠項目擱置多年，但沒有被認定爲土地閒置情形。一位開發企業人士對此解釋，主要是因爲作爲工業用地，項目地塊還沒有完成土地收儲及出讓。只有金隅股份辦理了油氈廠項目地塊正式的供地手續以後，停滯時間滿1年以上，纔有可能被認定爲閒置土地。

油氈廠項目最近一次公開可查的進度是在2017年底，金隅股份向北京市規劃部門申請確定油氈廠用地控制性規劃條件，並確定該項目佔地面積約16.3萬平方米，調整後居住用地約7.55萬平方米，容積率爲2.5，相當於規劃住宅建築面積約19萬平方米。

如果油氈廠項目居住用地部分最終被金隅股份建成商品住宅對外出售，即便按照5萬元/平方米的二手房價格，該項目住宅部分的可售貨值也將超過94億元。

根據金隅股份最新披露的油氈廠項目預算情況，該項目整體投資預算爲34.89億元，按照建築面積20.78萬平方米計算，平均開發成本僅爲1.68萬元/平方米。

不過，金隅股份仍然標記油氈廠項目拿地時間待定。

工業用地已轉爲住宅

據記者獲悉，早在2012年，北京市政府已經同意金隅股份將油氈廠項目由工業用地調整爲住宅用地。

記者獲取的一份由北京市國土局出具的建設項目用地意見顯示，2013年4月份，北京市國土局同意了油氈廠項目的土地轉性。

這份意見進一步顯示，油氈廠項目用地總規模爲13.11萬平方米，擬調整用地用途爲“住宅用地”，並且確定油氈廠項目以劃撥的方式供應土地。

但同時，即便已經取得了北京市國土局的建設項目用地預審，但土地供應方式仍要以市、區政府批覆文件爲準，在辦理正式供地手續之前不得開工建設。

這份建設項目用地預審意見的有效期爲2年，即2015年4月份到期。不過，在油氈廠項目用地情況及批覆內容未發生改變的前提下，建設單位可以申請延期。

北京市規劃部門在2013年6月初已經公佈了油氈廠安置房項目設計方案，該項目擬建方案爲地上建築規模約21.4萬平方米，其中住宅地上建築規模約18.3萬平方米。

據北京市政府相關部門在一份信息公開內容中披露稱，油氈廠項目具體調整規劃內容爲“用於西城區建設定向安置房項目用地”，項目建設主體爲金隅股份下屬的北京金隅嘉業房地產開發有限公司（以下簡稱“金隅嘉業”），並且一直在着手辦理項目建設的相關手續。

大約4個月後，即2013年10月份，北京市住建委、北京市發改委、北京市國土局等部門聯合下發的《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，實際上成了金隅股份推動油氈廠項目進行房地產項目開發的另一個契機。

爲了增加自住房地塊供應，這份文件鼓勵北京市屬企事業單位和相關機構將自有用地用於自住型商品住房的開發建設。

隨後，北京市公佈了第一批共7個自住房項目，全部由金隅股份、首農集團和北京建工等市屬國有企業提供自有用地建設，金隅股份拿出了3宗工業用地用以開發自住房，分別對應朝陽區的原星牌建材廠項目、東壩單店磚瓦建材廠項目，以及豐臺區的大紅門久敬莊油氈廠項目。

原星牌建材廠項目和東壩單店磚瓦建材廠項目所屬地塊由北京市國土部門收儲後，再以公開投標的方式進行出讓，金隅嘉業接近底價中標了這2宗地塊，並開發建成了金隅·匯星苑、金隅·匯景苑2個自住房項目。

根據油氈廠項目的自住房規劃方案，油氈廠項目總用地面積超過9萬平方米，建設用地面積4.45萬平方米，總建築面積逾13萬平方米。其中，地上建築面積接近11萬平方米，包括接近10萬平方米住宅面積及1萬平方米商業面積，規劃建成1344套自住房。

雖然油氈廠項目已經編制了詳細的自住房建設方案，但不久後，卻又被重新調整作爲北京市中心城區人口疏解用房項目，即繼續由金隅股份建成安置房項目。

對比油氈廠項目調整變更的規劃方案，相比建成安置房，油氈廠項目規劃爲自住房時住宅部分的建築規模縮減了近一半。金隅股份沒有披露油氈廠項目規劃方案在2013年反覆變更、調整的具體原因。

但據記者瞭解，當年工業用地轉爲自住房項目建設，而非建成保障房，開發企業可以取得更爲可觀的投資收益。

2015年初，金隅股份測算過金隅·匯星苑、金隅·匯景苑2個自住房項目整體銷售淨利潤率和投資淨利潤率分別超過了16%、25%，而2014年金隅股份保障房項目毛利率僅爲21.7%，2017年已經降至11.5%。

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