最近，有網友提問，目前國內經濟不景氣，房地產市場也較爲低迷，一些大城市房價與2017年高點時相比已跌去15%至20%。如果現在不買房，生怕以後房價再次上漲，就會錯過抄底的好時機。因爲，2011年、2014年樓市低迷時，也是沒有抄底，結果卻錯失了抄底的機會。

而我們認爲，目前大家想炒底樓市主要有三個因素：其一，最近央行調低了MLF的利率，意在引導LRP利率下行，而LRP利率下行後，房貸利率也可能會下降，這對於購房者是很大的利好。其二，臨近年底，開發商爲了完成業績、回籠資金，採取降價促銷的策略。同時，二手房業主也爲了回籠資金而主動下調房價。這無形中也給投資者多種選擇房子的機會。

其三，最近一些城市放開了房地產調控的限制，取消了限購、限售政策，有的城市還變相放寬了人才落戶的標準。爲此，分析人士認爲，房地產調控的放開或鬆綁已經到來，購房需 求又會集中爆發。2020年國內房價還有可能會出現全面大漲。

而我們認爲，央行調低了MLF的利率，LRP利率下行也是大概率的事情，不過央行主要是爲了降低實體經濟的壓力，更何況房貸利率降與不降，權利還在地方銀行和政府手中。同時，由於將來商品房銷售越來越難，開發商促銷將是新常態。更關鍵的是，一些城市放開了對房地產的調控，但是象限購、限售等政策本身就是雙刃劍，即使放開房價也未必會出現大漲，如果出現大跌也不是沒有這種可能。

現在問題來了，爲什麼現在還不是炒底樓市的時候呢？首先，房價與當地居民收入脫鉤，要想炒底房產，必須要跌到房價與當地居民收入接軌的程度。舉個例子，青島房價已經從2017年最高時的21000元/平方米，跌至168000元/平方米，已經跌去20%，但當地居民收入主要只有三千多元，多數人還是買不起房。在這種情況下，盲目炒底房地產很容易做接盤俠的。

再者，房地產降溫還將是長期性的，不可能短期內會再次回暖。從10月份土地成交量來看，總交易額爲3095億元，環比大幅下跌38%，同比下跌16%。這意味着，開發商現在也開始謹慎拿地，並不看好後市。而土地市場成交量的萎縮，會導致新房和二手房市場的進一步降溫，房價也會出現調整，現在並不是炒底房地產的好時機。

再次，房地產市場需要降槓桿，等槓桿降下來，再出手也不遲。資料顯示，房地產佔居民總資產的77%，還有23%的資產纔是金融資產。而美國房地產佔居民資產的40%，另有60%是金融資產。所以，中國房地產佔居民總資產的比重降下來後，才能炒底樓市，現在大家都持有房產，房地產的投資風險還是很高的。

最後，目前國內房地產只有投機價值，沒有投資價值，等到房價跌回具有投資價值時買房也不遲。在國外將房產出租的年回報率在5-7%之間。有在國內大城市的租金回報率低於銀行存款。比如，在上海房價都在600萬左右，而房子的年租金在10萬元左右，以這樣的投資回報率，説明目前國內房地產回報率太低，還遠沒到具有一定投資價值的時候。

儘管，房地產調控政策鬆綁了、開發商也降價促銷了、房貸利率也有所調整，但現在並不是炒低房地產的最好時機。因爲，房價太高，如果不經過像樣的調整，是無法與當地居民收入掛鉤的。同時，土地市場成交降溫，房地產市場還將持續低迷，更關鍵的是，未來房價不會出現大漲，而投資回報率又非常的低，國內房地產既不具備投資價值，也沒有投機可能，這樣的房子除了具有居住屬性外，實在沒有其他的功能了。未來房價還有更多的調整空間。

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