原标题:学区光环下的华强北小户住宅--评宝树台

近几年，福田区入市新盘不多，且多以大户型、高单价、高总价项目为主，关内住宅项目逐渐趋于豪宅化，入手门槛通常较高；能够拥有好地段、好学位的小户住宅产品通常较为稀缺，这样的产品总价相对较低，但同样能够享受到核心地段优质的配套。

本期楼评，老牛将走进这样一个主推小户住宅产品的项目——宝树台。

近日，项目在内部弄了一个前期认筹的客户内部选房的活动，由于没有办理现售或预售许可证，这并不能算作是真正意义上的开盘，据说会在11月底或年底办好相关手续，从而正式对外销售。

一

区位概况

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项目整体区位及交通

项目位于深圳市福田区燕南路与振中路交汇处，临近地铁2号线“燕南站”。未来项目商业部分将与“燕南站”直接连通，增加出行便捷度；周边聚集了很多优质的教育配套、休闲文化配套，地处百花南片区，不远处即为华强北商圈，整体的生活便利度较高。

【地铁】项目1公里范围内，临近4个地铁口，出行较为便利。项目紧邻2号线燕南站A出口，名副其实的地铁口物业。其次距离最近的是1号线科学馆B出口仅相距300多米，与7号线华强北站E1或D2出口相距约500多米，与3号线通心岭站约相距800多米。

【自驾】区域路网较为密集，人流量大，部分路段及基础设施较为陈旧，给自驾体验带来一定影响，学校门口路段容易出现拥堵；但由于地处中心区域，与几大核心办公区距离并不远，合理把握出行时间，日常通勤还算便利。

【公交】附近有“振中路”、“二医院门诊部”和“荔园小学西校区”等站点。

根据规土委2018年5月发布的文件，未来将推燕南站A出入口进行改扩建，其中很重要的一点将在地下一层与宝树台进行连通，这样会大大提升项目的交通便捷程度，同时也对项目内部的商业体的运营产生积极的作用。

地下一层与项目进行连通的示意图：

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华强北片区的发展

通常我们所说的华强北片区，指的是笋岗西路、红荔路、华强北路、上步中路、深南中路、华富路及深圳中心公园东侧边界所围合的区域，总用地面积约185.86万㎡。

政府拟将片区打造全国最具影响力、辐射海内外的高端电子信息服务、展示和交易中心、多元业态混合的高品质商业中心和生产型服务业中心，兼有商务办公、居住等功能的城市综合型片区。

早在上世纪80年代，这一带是处于荒郊的上步工业区，当时深圳市提出工业以发展电子工业为主，规划部门从上步工业区划出1平方公里的面积给最早来深办企业的电子工业部。

2008年，华强北美誉“中国电子第一街”，成为全国规模最大、科技含量最高、产品种类最齐全、年交易额最大的电子产品交易集散地，是国内电子行业的晴雨表和风向标。

要修建地铁，2013年对华强北主干道进行了围挡，封闭了不少区域，进入到这里较为困难，对这里的营商环境造成很大的影响，加上电商冲击和科技进步，这里一度出现空铺和租金下滑的现象。

2017年重新开街的华强北，以崭新的姿态亮相，营业额整体增长了8%，日均人流量趋于稳定。

由于篇幅有限，以上仅为本篇深度楼评的第一部分，全文共分为六大部分（点击阅读原文查看完整内容）。如下：

一、区位概况

二、剖析项目规划，简析项目不利因素

三、详解项目周边的各类配套及旧改规划

四、项目的价格预测及竞品分析

五、综合评价

六、网友爆料及评论精选