原標題:廣州一手公寓：N種方式突圍成交量同比翻倍

近來，廣州一手公寓市場又火了一把。

10月底，白雲區某全新公寓項目開盤，商家報稱一天賣了數百套。同期，荔灣、番禺等區域內也有多個公寓新盤陸續亮相。在去年“3·30”商用新政實施一年多後，公寓再度成功突圍。

個人無法購買一手公寓，部分項目“出售”公寓使用權

三季度成交同比增164%

去年“3·30”商用新政實施後，廣州商用公寓的成交量一度跌至谷底，直至開發商進行各種自救，加上大政策鼓勵大衆創業、發展長租市場，商用公寓才從今年7月份開始逐漸回暖。

近期出現的單套大面積公寓以及公寓“出售”使用權等，都是商用公寓在新政後的全新突圍方式。此外，頑強的公寓項目，還摸索出多種求生門路，令商家得以順利收金。

據廣州克而瑞的統計數據顯示，10月份，廣州一手公寓成交量約5.5萬平方米，環比下降約44%，卻是去年同期的2.1倍（詳見附表）。從今年月均成交數據上看，這樣的成交量處於年內的中偏高水平，公寓整體成交逐步回暖且趨穩。

合富大數據也顯示了同樣的趨勢：今年第三季度，廣州一手公寓總成交面積爲25.6萬平方米，環比增加40%，同比增加164%，是在三類商用物業（公寓、寫字樓、商鋪）中增幅最大的物業類型。

新公寓一天賣了500套

整體市場行情向好，商用公寓捲土重來。近日，在荔灣、白雲和番禺等區，多個全新公寓項目高調亮相，這些公寓新盤都有自己的特色。

比如位於番禺萬博商務區內的金地壹閱府，公寓新品只有一棟共72套單位，採用七梯三戶、全玻璃幕牆設計，單位面積從300平方米至近1000平方米不等，是今年下半年已亮相的公寓項目中定位高端的新品，單位總價超1500萬元。

位於荔灣區芳村板塊的逸閤中心，層高5米，這在中心區公寓市場中很少見，公寓單位面積爲45-55平方米，45平方米的單位設計成三房兩廳兩衛，據稱總價200萬元以內有很多單位可選。

位於金沙洲板塊的金沙大都匯，是緊鄰沙貝地鐵站的大型商業綜合體項目，公寓分層高3.5米的躍式和4.5米的LOFT兩種，主力單位面積在48-79平方米之間，報價2.3萬-2.7萬元/平方米，單位總價98萬元起，商家報稱，開盤當天賣了500套。

出路1“大金主”是最大的救世主

不少商用項目整棟出售給大買家 樑棟賢 攝

對於近期廣州一手公寓成交的火爆，業內人士認爲，性價比高才能吸引投資者青睞，而其中最大的功勞，還在於大宗交易的拉動。

大宗交易不斷湧現

廣州克而瑞高級分析師肖文曉表示，第三季度廣州一手公寓的成交量依然靠大宗交易拉動，萬科世博彙從7月份開始已有大量網籤，空港國際中心9月份有整棟單位批量網籤。

合富輝煌（中國）商業地產總經理張智斌認爲，部分商用公寓項目在“3·30”新政後開始尋求新的銷售模式及出路，例如偏向整層、整棟銷售，思路的轉變帶來了大宗交易的出現。此外，在“大衆創業、萬衆創新”的大背景下，部分初創企業或創意設計公司等開始尋求空間多變的公寓用作辦公用途，一次購入整層或者多個單位的情況不斷出現。隨着新項目陸續上市，相信一手公寓的成交量將會進一步提高。

“大金主”帶動零售

整層、整棟的大宗交易，既可以讓開發商更快地回籠資金、降低成本壓力，對購買的企業而言也有好處，買家可以提前介入到項目的設計中，讓開發商爲其設計出更適合自己的物業。

除了這種動輒數萬平方米的大宗交易以外，開發商還設計了不少中型物業以適應不同買家的需求。

越來越多商用項目推出1000平方米左右的商業小獨棟，這種物業獨門獨戶，可以辦公，也可以作爲企業會所，甚至用於居住，功能靈活多樣，對中型企業的吸引力比普通平層物業大得多。

“商場需要主力商家，公寓又何嘗不是？向大型企業‘批發’整層、整棟物業，既可以降低物業的庫存量和空置率，還可以吸引大買家的上下游企業來購買，‘批發’對‘零售’絕對起促進作用。”某知名房企商業項目的負責人何先生說。

當然，也有一些房企暫時還不接受大宗交易。“大宗交易可以快速回籠資金，但要接受對方諸多的條件，而且價格會被壓得很低。”某大型房企營銷策劃人士告訴羊城晚報記者，他們的公寓產品自去年4月份至今很少成交，現在正考慮轉向企業自持運營。

出路2自持物業打造長租公寓

現在廣州市場上主流的長租公寓內，出租方其實是“二房東”

去年“3·30”新政實施後，廣州商用物業自持用地越來越多。今年上半年，黃埔、天河等區域還出現了不少自持比例超過50%的商用項目。

商住皆宜項目出路更廣

這些自持項目未來去向如何？由於工程進度方面的原因，這些項目目前尚未進入市場，不過根據行家的分析，這種類型的物業基本上就是兩條出路：一是出售物業的長期使用權；二是自己“執生”（粵語，即自謀出路），做成長租物業。

長租物業又分兩種：一種是大面積單位；另一種是SOHO式辦公的小面積單位。雖然“3·30”新政規定“新報建商服類房地產項目，最小分割單元不得低於300平方米”，不過據業界人士分析，對自持物業而言，通過整體驗收後再裝修，將最終的出租單元分隔成小面積的、可靈活使用的物業並非難事，而這類型商住皆宜的長租公寓或是未來的大方向。

增值服務空間值得期待

自去年以來，越來越多房企陸續進入長租公寓領域，還有多家知名房企，如萬科、碧桂園、龍湖、綠地、時代等，都將長租公寓提升爲集團重點戰略方向之一。據各家房企公佈的數據，在全國綜合排名TOP30的房企中，目前已有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領域。

而在自持地塊項目內試水，無疑是較佳的方式之一。畢竟，從去年成交的多宗高自持比例的土地交易來看，自持項目的樓面地價比普通地塊低很多。以今年6月黃埔區成交的某地塊爲例，其樓面地價不到1.56萬元/平方米，而且地塊位置好，就在地鐵站旁，之前附近一手公寓的售價爲4萬多元/平方米，在出租市場上很受歡迎。

不過，就目前的情況來看，靠出租賺錢回報週期相當長，因此，現在拿自持物業做長租項目的往往都是有實力的大房企，未來瞄準的不光是物業租賃市場，還有更多增值服務的空間，像辦公產業的配套服務、醫療、教育、養老等。

來源：羊城晚報