商品房存在何種質量問題可以解除買賣合同

案件提要

消費者購買商品房後，在收樓時發現商品房存在質量問題，請求解除商品房買賣合同，在司法實踐中十分常見。對此，目前法律和司法解釋缺乏明確規定，審判實踐中也存在不同看法，亟待統一。

爭議焦點

商品房存在何種質量問題時可以解除商品房買賣合同？

基本案情

廖某向某房地產公司購買一套別墅，支付全部購房款360餘萬元後，在收樓時發現，該別墅存在牆體滲漏、抹灰層、天面板、臺階地面等處開裂等質量問題，以此爲由拒絕收樓。廖某委託鑑定機構進行鑑定，鑑定機構認爲該別墅確實存在上述質量瑕疵，但未發現存在主體結構質量不合格或者嚴重影響正常居住使用的質量問題。隨後，廖某據此起訴該房地產公司，請求解除商品房買賣合同、返還購房款及利息、支付遲延辦證違約金等。

裁判結果

江門鶴山市人民法院經審理認爲，原告委託具有相應資質的鑑定機構及鑑定人對該案房屋進行質量鑑定，鑑定程序合法，該鑑定報告可以作爲認定訴爭房屋有無質量問題的依據；經鑑定並未發現該房屋存在主體結構質量不合格或者嚴重影響正常居住使用的質量問題，不足以構成拒絕接收訴爭房屋的理由，不符合商品房買賣合同約定的解除條件，故原告以此請求解除商品房買賣合同，理據不足，一審判決駁回廖某全部訴訟請求。

典型意義

房地產行業發展迅猛，商品房質量成爲廣大消費者最爲關注的問題。如何兼顧和平衡消費者和房地產開發企業的合法權益，是此類案件審理的重點難點，並非所有的質量問題均可作爲消費者解除商品房買賣合同的理由，只有房屋存在主體結構質量不合格或者嚴重影響正常居住使用的質量問題，消費者才能請求解除商品房買賣合同。

對話法官

李子平：從房地產審判工作來講，法官除了要準確把握當事人之間的法律關係、正確適用法律外，還要全面掌握國家有關房地產調控政策、經濟形勢變化對房地產市場的影響，以兼顧和平衡消費者和房地產開發企業二者的合法權益，確保裁判結果的公平、公正、合法、合理。

李子平：就本案而言，雖然商品房存在裝修質量瑕疵問題不構成消費者單方解除合同的事由，但是房地產開發企業就商品房質量瑕疵問題應當承擔的保修義務並不因此受到任何影響。根據《中華人民共和國建築法》第六十二條、《建設工程質量管理條例》第三十九條至第四十一條，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款等規定，交付使用的房屋存在質量問題，在約定或法定的保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。不過，需要特別注意的是，裝修工程的法定最低保修期爲自竣工驗收合格之日起計算2年，合同雙方可以約定保修期超過2年，商品房買受人應當在約定或法定的保修期內及時向商品房出賣人請求修復，並保留相關的證據，否則可能因逾期未行使權利而承當相關的法律風險，甚至喪失請求修復的權利。

李子平：從當事人的角度看，在房地產交易過程中，除了要提前瞭解相關法律規定、商品房質量的實際情況外，也要掌握國家調控政策對房地產交易的限制、銀行信貸政策的執行情況、擬籤合同是否存在不利於己方的格式條款，充分預判交易風險，切實維護自身的合法權益。

法官簡介