粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，21世紀經濟研究院聯合時代中國研究院，以粵港澳大灣區城市羣爲研究樣本，呈現一份最鮮活、最有力的《時代中國21世紀報告：粵港澳大灣區城市發展力研究2018》。報告將於7月22日在“博鰲·21世紀房地產論壇”發佈。

7月13日，《廣東省人民政府關於印發實施粵澳合作框架協議2018年重點工作的通知》發佈，其中第一項工作就是關於“粵港澳大灣區建設”。

這預示着，醞釀多時的粵港澳大灣區規劃即將發佈。

作爲當前中國最炙手可熱、最有發展潛力的經濟區域，粵港澳大灣區的產業活躍度和商業消費力都居於幾大城市羣前列，也是城市羣和灣區經濟發展的集中體現、高品質發展城市的重要研究樣本。

在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，21世紀經濟研究院聯合時代中國研究院，以粵港澳大灣區城市羣爲研究樣本，呈現一份最鮮活、最有力的《時代中國21世紀報告：粵港澳大灣區城市發展力研究2018》（以下簡稱“時代中國21世紀報告”）。報告將於7月22日在“博鰲·21世紀房地產論壇”發佈。

“時代中國21世紀報告”通過設置六大指標，從城市羣和都市圈的視角來考察灣區城市的發展與協同。研究結果顯示，在軌道交通以及產業協同的推動下，大灣區的軌道交通、產業互動越來越頻繁，同城化、軌道化、1小時生活圈正在形成。

六大指標詮釋城市發展力

城市的發展力可以從哪些方面考量？課題組認爲，發展力至少有兩重涵義，一是城市本身的內生力，二是城市羣之間的協同力。

基於此，針對粵港澳大灣區廣州、深圳、佛山、東莞、惠州、中山、珠海、江門、肇慶，以及香港、澳門11個具備較高研究價值的城市，從宏觀經濟指數、商業消費力指數、房地產投資指數、城市運營力指數、城市配套指數以及城市羣聯結指數六大層面，來對城市發展力做精確描述。

六個指標不僅涉及城市本身的資源稟賦、政務環境、產業、人、空間、資產等要素，也涉及了城市之間的軌道交通、人口流動、產業協同、商業消費進階等方面。

第一層指標，是基於傳統的城市經濟、產業、人口結構的分析維度，描述一個城市的基本質素；第二層指標，則從教育醫療配套、生態環境、社區文化氛圍等因素出發，衡量城市配套完善度和宜居程度。

第三層指標，是從商業地產品牌入駐情況、購物中心數量、新零售電商消費、京東消費品分類以及奢侈品消費等指數出發，以期立體呈現城市的商業消費能力和經濟活力。

“時代中國21世紀報告”將實體商業和電商消費結合，並獨家拿到阿里、京東、唯品會的消費數據，試圖傳遞線上線下融合的新消費趨勢，以及這種趨勢對於所在城市的影響。這成爲報告的亮點之一。

第四層指標基於城市開發潛力，從土地供應、房企銷售排名、套戶比等指數出發，衡量城市的房地產市場和物理空間投資潛力。第五層指標接着深入到城市運營潛力，從各大公司落地城市的商業地產、長租公寓、產業地產（包含特色小鎮）、物流地產等業務出發，衡量城市多元運營的水平。

最後，第六層指標回到城市羣和都市圈發展的視角，從軌道交通設施、灣區聯結度、產業融合度、1小時生活圈、雙城生活便利度等指標出發，去剖析每個城市的發展潛力與機遇。這正是城市羣時代的城市發展、城市運營不可忽略的新邏輯，也是“時代中國21世紀報告”的一大創新之處。

灣區產業協同促進要素流動

中信證券認爲，粵港澳大灣區將對標國際一流灣區。已經發展成熟的紐約灣區、舊金山灣區、東京灣區等世界級灣區，分別以金融、科技創新、先進製造爲主要特點。

在中國，粵港澳大灣區具備建成世界一流灣區的基礎條件，未來有望成爲第四個國際一流灣區。

課題組認爲，像所有經濟體或區域經濟一樣，灣區經濟最根本的要素仍然是產業以及產業協同。各個城市自身的產業構成、升級、轉型、調整，與灣區其他城市形成共振和互動，是灣區發展最根本的動力。

在原有的產業基礎上，粵港澳大灣區未來應進一步聚集全球先進製造業，推動新一代信息技術、生物技術、高端裝備製造、新材料、文化創意等新興產業發展，打造有國際影響力的科技和產業創新中心，並實現差異化發展，形成“金融服務在香港、創新研發在深圳、高端製造在珠三角”的立體層次。

與其他灣區的“單核”或“雙核”城市不太一樣的是，粵港澳大灣區是“多核”驅動發展，如何有效整合廣州、深圳、香港以及其他城市的資源，實現進一步的區域協同和集聚發展，將會成爲粵港澳大灣區向世界一流灣區邁進的關鍵點；對於小城市而言，則要考慮如何融入核心城市產業鏈，找到自己的分工和定位。

研究發現，在世界幾大灣區的發展過程中，創新一直是產業發展的核心推動力，縱觀世界三大灣區發展歷史，都大致經歷了港口經濟、工業經濟、服務經濟、創新經濟四個階段。

粵港澳大部分城市仍處在工業經濟階段，存在較大轉型提升空間，急需注入科技創新的力量。目前除了深圳在創新研發方面走在全國前列，其他城市還有很大的提升空間。

就創新型的獨角獸公司而言，剛剛發佈的胡潤二季度獨角獸報告顯示，粵港澳大灣區擁有獨角獸的城市僅有深圳和廣州，深圳13家，廣州5家，在數量上，還落後於北京67家，上海的39家。

金地集團董事長凌克認爲，粵港澳大灣區還需培育一批明星公司和世界500強企業。雖然灣區現在有華爲、騰訊、中興、萬科、格力、大疆等領軍企業，但相比其他世界級灣區還是很不夠的。

對此，“時代中國21世紀報告”以產業爲核心，還得出了一些有意思的結論。如商業消費也與產業佈局、人口外溢、產業遷移等密切相關。

“時代中國21世紀報告”還顯示，粵港澳大灣區城市消費呈現龍頭帶動、梯級遞增特徵，一線城市深圳和廣州無論是社會消費品總額還是電商消費方面，均位居前列；東莞和佛山表現出相對高的消費活躍度，與廣深的外向輻射、人口外溢以及產業近距離延伸或轉移效應正相關。

此外，產業與房地產投資、城市運營的關係密切。房產投資跟着產業走，城市羣外溢效應明顯，房企爲產業發展提供空間，積極佈局大灣區城市運營，以產業地產、特色小鎮方式獲取項目資源。

同時，不少房企積極介入產業，進軍實業、科技，如碧桂園進軍農業，萬科下鄉，恒大、寶能收購新能源汽車，華潤佈局科技領域等等。

未來，灣區城市在商業消費、文化娛樂、物流運輸、產業園區等空間運營方面，還有很大的發展潛力和提升空間。

關於博鰲·21世紀房地產論壇

2018年7月21-24日，海南三亞理文索菲特度假酒店，『博鰲·21世紀房地產論壇』再啓大幕，今年第18屆年會主題是“潮平風正：美好住居新航海”。『博鰲·21世紀房地產論壇』由《21世紀經濟報道》於2001年發起主辦，全聯房地產商會聯合主辦，是中國目前規格最高影響最大的房地產專業論壇之一。丈量過往足跡，理性思考現狀，明確前行方向，『博鰲·21世紀房地產論壇』已成爲行業風雲人物的言論陣地和同業的交流平臺，中國地產界“奧斯卡”——中國地產金磚獎，於每年論壇同時發佈。論壇秉承“執地產牛耳，話博鰲共識”之精神，攜手中國地產企業共創新程。

附活動安排：

【4月-7月】2018年度中國地產金磚獎評選

【4月-7月】《21世紀租賃市場報告及運營指數》報告

【7月】博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會【暨】2018年度中國地產金磚獎頒獎典禮（4天）

【7月-12月】“地產·家”訪談

附活動諮詢：

【活動諮詢】020-87373291 田女士

【媒體合作】020-83003563 伍女士

【報名諮詢】020-38090909 陳女士