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開發商頻售商用物業爲哪般

近期開發商出售商用物業的案例越來越多。從SOHO中國到恆隆地產、中國金茂、瑞房地產、合生創展，紛紛出讓旗下商用物業產品，甚至包括已持有十數年之久的一線城市核心地段商用物業。對此，業內人士解讀，企業的動機不外乎幾種：改善公司利潤水平；規避投資性物業飽和帶來的後市風險。另外，輕資產運營的戰略轉型也使部分開發商收縮了投資。

原因1 保資產 降風險

10月24日，有消息稱恆隆早前標售的何文田君逸山商場，以約2億港元成交。除此之外，恆隆將再推售長沙（樓盤）灣碧海藍天（資料、團購、論壇）商場和香港荃灣灣景花園商場，2個物業的估值合計逾26億港元；就在前一天，SOHO中國宣佈以29.5億元出售上海（樓盤）凌空SOHO；無獨有偶，10月20日，中國金茂宣佈正籌劃涉及出售公司旗下上海3家子公司50%的股權，標的總資產達到了203.03億元。此外，此前數日內，瑞安房地產也以近30億元出售上海楊浦物業49%股權；合生創展也剛剛出售了北京（樓盤）東城合生國際大廈項目…… 據相關機構披露數據，2017年上半年，有1163家公司持有的投資性房地產環比一季報減少。其中，商業投資性物業出售的比例最高。

對於開發商而言，出售商用物業的原因各有不同，但是其中尋求資產保值、資產結構調整是原因之一。在出手合生國際大廈時合生創展表示，主要是考慮到新設雄安新區將導致北京辦公樓需求減少等因素影響，公司也通過交易取得用於未來投資及營運資金。

持有類似態度的還有SOHO中國董事長潘石屹，他曾經表示：“做生意永遠不變的就是市場高峯的時候出貨，市場低峯的時候進貨。

某智庫研究總監嚴躍進認爲，物業拋售本身也是開發商不斷回籠資金和尋求資產保值的做法。畢竟在一些城市，商用物業自身也在面臨或即將面臨過剩、競爭激烈的問題。“商用物業近年來受到電商的衝擊較大，同時，商用物業也受到政策的諸多限制，一線城市的商業地產前景不太被看好。”方圓地產首席市場分析師鄧浩志如是分析。

研究機構數據顯示，2017年上半年，20大主要城市商用物業存量高達1.37億平方米，同比增長16%。其中，上海商用物業存量將在2020年躍居全國第一。另據第一太平戴維斯發佈的報告，今年二季度北京甲級寫字樓的租金呈現下滑趨勢，空置率有所上升。受新增供應影響，甲級辦公樓市場整體空置率同比上升3.1%，租金出現輕微下跌。

一位不願具名的市場人士認爲，在北京寫字樓市場空置率上升，租金短期上漲空間有限的情況下，企業出售項目旨在降低風險、回籠現金。原因2 提利潤 增業績

上述原因之外，房企出售商業資產的另一個原因與企業業績相關。另有一位不願具名的地產行業人士介紹，一些傳統業務銷售額“一般”的上市公司，擔憂年底報告“難看”，往往採取類似出售投資性物業的手段快速提高業績，改善企業的利潤水平。

在合生創展出售北京商業項目時市場已有類似傳言。數據顯示，截至2017年9月底，合生創展合約銷售金額60.27億元，較去年同比下跌19.9%。

對於中國金茂本次大手筆出售商業資產市場也有議論。有猜測認爲，有可能是金茂前三季度的銷售額與全年業績目標有一定差距。據公開數據，2017年中國金茂全年銷售目標爲580億元，截至三季度，金茂已實現銷售378億元，同比上漲近五成，但僅完成目標65%。但據接近中國金茂的人士表示，出售行爲與業績沒有必然關聯，出售計劃早在年初已制定。

原因3 減資產 重運營

“輕資產運營的戰略轉型也使部分開發商收縮了投資，”上述地產行業人士進一步指出，不排除一些企業主動選擇將沉澱資金較多、自持經營收益低下的項目出售，從而將資本投向週轉更快業務的可能。

瑞安房地產相關人士表示，出讓商用物業公司股權，得以解鎖其若干成熟投資物業價值，改善整體資產週轉率，以將資金重新投入其他具有更高回報的機會。據瞭解，出售上海楊浦物業49%股權，瑞房將取得淨所得款總額27.51億元，由此，公司淨資產負債比率預期將減少約5.7%。

在行業人士看來，輕資產運營將有效改善企業的負債率。值得一提的是，今年7月，萬達與融創、富力的超級大單就是典型案例，兩項交易總金額637.5億元。轉讓後，萬達商業賬面現金共計約爲1700億元。此外，萬達的萬達廣場未來也都將採用輕資產的運作方式。

嚴躍進分析，類似萬達出售酒店和文旅項目是積極甩包袱、做品牌的輕資產導向。“用別人的錢，別人的地做項目，企業負責招商、規劃、運營、經營，租金分成來實現收益，這是一種風險最小的做法。”

來源：物業頭條網

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