今日，羅湖區人民政府正式印發《深圳市羅湖區棚戶區改造實施辦法（試行）》，並於11月18日起正式施行，有效期3年。

《實施辦法》包括九章五十六條，分別從總則、職責分工、項目申報與審查、確認實施主體、項目前期工作與意願徵集、項目計劃與規劃、補償簽約、建設實施、附則九個方面對棚戶區改造工作做出具體規定。

- 羅湖棚改雙95% ，可立項入庫 -

相較於意見稿，該《實施辦法》提出項目實施主體在項目意見徵集階段，由“雙98%”降至“雙95”，即意願徵集階段，需經佔建築物總面積95%以上且佔總數量95%以上的權利主體同意後，項目繼續實施；並且簽約補償階段，要經佔建築物總面積95%以上且佔總數量95%以上的權利主體同意後，才能繼續實施，否則項目終止，調出年度實施計劃，且 5 年內不再啓動該項目棚戶區改造工作；

另外，補償簽約期限由“取得主管部門准予備案意見180天內”修改爲“補償簽約期限原則上爲 120 日，最長不得超過 180 日。”

這相對於全市規定的“雙100%”的門檻，羅湖區針對自身情況，將比例下調至“雙95%”，與寶安、南山等行政區持平。門檻相對降低，這對於棚戶區改造項目的順利推進起到非常積極的作用，將有效引導老舊住宅小區居民選擇棚改模式進行拆舊建新，未來城市發展因釘子戶而無法達到100%同意的情況將得到有效改善。

- 官方解讀 -

一、擴大棚改適用範圍

《實施辦法》主要適用於羅湖行政區域內,現狀爲國有居住用地及商住混合用地、規劃功能以住宅爲主導的舊住宅區。因規劃統籌需要,具備改造條件的城中村、舊屋村,確需通過棚戶區改造政策實施拆舊建新改造的,參照本辦法實施。

二、統一羅湖棚改項目拆遷補償標準，與《深圳棚改實施意見》規定標準無差異。

全區棚戶區改造採取貨幣補償、產權調換以及兩者結合等多元化補償方式,由權利主體自願選擇。

全區棚戶區改造執行統一的棚戶區改造項目搬遷安置補償指導標準。貨幣補償標準按照《深圳市房屋徵收與補償實施辦法》(深圳市人民政府令292號)的規定確定;產權調換標準爲套內建築面積1:1或不超過建築面積1:1.2;獎勵權利主體每套住房增購不超過10平方米的建築面積,增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收,最高不超過被搬遷住房類似房地產的市場價格。

三、《實施辦法》中權利主體是指哪些羣體?

《實施辦法》所稱的權利主體,是指可以通過不動產權利證書(含房地產證)、購房合同等材料證明自己對被搬遷住房享有權利的當事人。

四、申報常態化，街道辦負責

棚戶區改造項目的申報主體是轄區街道辦事處。街道辦事處在對轄區舊住宅區土地與建築物信息、住房產權、房屋質量、周邊公共配套設施、改造意願等綜合情況調查的基礎上,篩選改造意願強烈、實施條件成熟的舊住宅區,開展棚戶區改造項目界定後,向區棚戶區改造辦公室進行項目申報。棚戶區改造實行項目申報常態化。

五、棚改項目申報條件限定

街道辦事處申報棚戶區改造的舊住宅區,應同時符合下列條件:

(一)用地面積不少於10000平方米。單箇舊住宅區用地面積少於10000平方米的,應與其他舊住宅區聯合申報,且全體權利主體同意在項目範圍內統籌回遷安置或貨幣補償,回遷安置方案以政府批准的項目專項規劃爲準;

(二)房屋使用年限在20年以上;

(三)存在住房質量、消防、地質災害等安全隱患,或使用功能不齊全,或配套設施不完善,並取得專業機構出具的相關評估報告。

六、人才住房機構爲主，其他企業可參與

棚戶區改造項目實施主體以人才住房專營機構爲主,其他企業也可以發揮各自在房地產開發、工程建設等方面的優勢,積極參與棚戶區改造項目的實施。

區棚戶區改造項目可確認人才住房專營機構作爲項目實施主體,也可通過招標等方式確認項目實施主體。

七、開展意願徵集之前需開展哪些前期工作?

棚戶區改造項目在開展意願徵集之前的前期工作包括編制項目概念規劃,開展土地、建築物、住房產權信息覈查,編制項目搬遷安置補償標準,編制社會穩定風險評估報告。

八、明確“雙95%”意願徵集及簽約補償比例，降低立項門檻

意願徵集期限屆滿,經佔建築物總面積95%以上且佔總數量95%以上的權利主體同意後,項目繼續實施,否則項目終止；

協商補償期限屆滿,經佔建築物總面積95%以上且佔總數量95%以上的權利主體簽約後,項目繼續實施;否則項目終止,調出年度實施計劃,且5年內不再啓動該項目棚戶區改造工作。

九、編制棚戶區改造項目專項規劃需考慮哪些因素?

項目實施主體根據城市總體規劃、土地利用總體規劃和法定圖則的要求,考慮片區公共配套設施和市政交通基礎設施承載能力、人才住房和保障性住房建設等因素,結合項目概念規劃,編制項目專項規劃。

十、棚戶區改造項目啓動補償簽約工作時,應在項目範圍內公佈哪些內容?

棚戶區改造項目啓動補償簽約工作時，應在項目範圍內公佈下列內容:

(一)棚戶區改造項目簽約啓動通告;

(二)項目搬遷安置補償方案;

(三)項目專項規劃;

(四)項目協商補償簽約期限(起止日期)。補償簽約期限原則上爲120日,最長不得超過180日;

(五)項目搬遷安置補償協議格式文本;

(六)權利主體救濟方式。

十一、棚改項目搬遷安置補償協議簽訂

在項目協商補償簽約期限內,項目實施主體會同街道辦事處,根據項目搬遷安置補償方案,組織開展補償簽約工作,與權利主體簽訂附條件生效的三方搬遷安置補償協議。補償協議應明確搬遷安置補償標準、搬遷安置住房面積、裝修補償費、搬遷費、臨時安置費、停產停業補償費、搬遷獎勵等事宜。權利主體委託第三人簽約的,應出具經公證的授權委託書。

十二、棚戶區改造項目監管協議需明確哪些內容?

對於繼續實施的項目,區住房建設局與項目實施主體簽訂項目監管協議,明確以下內容:

(一)項目實施主體按照項目專項規劃要求應履行的建設、移交人才住房或保障性住房、城市基礎設施和公共服務設施用地等義務,以及回購方式及標準;

(二)項目實施主體應當完成搬遷,並按照搬遷安置補償協議履行貨幣補償、提供搬遷安置房屋和過渡期安置補償等義務;

(三)項目實施進度安排及完成時限;

(四)土地使用權出讓事宜;

(五)雙方約定的其他事項。

十三、行政徵收處罰

協商補償期限屆滿,對於繼續實施的棚戶區改造項目中未簽訂搬遷安置補償協議,或房屋所有人不明確的,可以根據公共利益的需要依法實施房屋徵收。如涉及違法行爲的,依法啓動行政處罰程序。

- 附：《羅湖棚改實施辦法（試行）》原文 -