两年前的南京，用地王套牢了近一半的外地开发商。

在那个磅礴跌宕的草莽年代里，不仅购房者是韭菜，开发商也是代价。

纷纷世事无穷尽，天数茫茫不可逃。

1

2016年12月31日24：00，新年的钟声在金陵城的上空响彻天际。

这个拥有6000年文明史的六朝古都，就在刚刚又创造了一个历史奇迹。

全年住宅成交达到27.8万套，金陵城的时针每转一圈，就要卖掉了32套房子。

鼓楼滨江的中冶盛世滨江，首次开盘。

才智双全的中冶，用2米高的白纸，糊在了售楼部外“开盘优惠”的展示牌上，上书7个大字：

“本次开盘无优惠”。

这7个大字，高高在上，冷漠且俏皮的俯视着门外排着的长长队伍。

同样艺高人胆大的还有“金陵晚报”。

他们在B19的广告版面上，公然打上“倒卖河西房号”的广告，童叟无欺，明码标价：

“18-20万，任意户型、任一楼层、包买到”

我查了行情价，一个很实在的价格。

左边是成千上万、意愿汹涌的购房者，右边的曲径通幽、饱含利益的小窍门。

金陵晚报对购房者表示深深的同情，然后毫不犹豫的站在了小窍门的身边。

南京河西，十盘同开，万人共襄盛举。

报名人数太多，首付提高至8成，指定银行，提前验资，提前锁定8成首付。

10个楼盘，个个售罄。

南京钱宝网，却因为购房验资的人太多，意外挤兑崩了盘。

新年时钟敲响时的南京楼市，十里秦淮河，画舫灯影笙歌阵阵，流光溢彩纸醉金迷。

2

被秦淮河上的旖旎暖风熏醉的，还有刚刚踏入金陵城的外地房企们。

两年前的南京，土拍台上的小木槌，敲的叮当作响；土拍台下的开发商，乐的喜笑颜开。

旭辉在前一年刚刚拿下了南京河西地王的G10地块。旭辉南京事业部的总经理侯波，在Fairmont酒店的高台上，信心满满。

要重新书写秦淮繁华，要重塑河西价值，河西的房价要突破5万5。

就在这一年，南京一共出现了22宗地王，其中8成以上都被外地房企抢走。

• 葛洲坝拿下了河西区G14地王，楼面价45213元/㎡，拟定案名很澎湃，葛洲坝·中国府。

• 金茂和电建联合拿下河西南的G12/G13地王，楼面价37000元/㎡。

• 保利拿下南京江浦准地王，楼面价22320元/㎡；

• 中建拿下了南京桥北地王，楼面价23083元/㎡；

• 荣盛拿下南京江北高新区准地王，楼面价16038元/㎡；

• 京港澳集团拿下南京麒麟板块地王，楼面价22353元/㎡；

• 融侨拿下青龙山生态新城板块地王，楼面价19476元/㎡……

就在这一年，南京的房价上涨了70%以上，成为全国房价上涨最快上涨最早的城市之一;

就在这一年，南京的地铁通车里程超过深圳，位列全国第四。

外地房企在涌入金陵城后，望着370km的地铁通车里程，感受着六朝古都的旖旎温柔，赞叹着河西板块的办公集群耸入云端。

他们在暖玉温香的秦淮河畔，带着微醺的醉意，大梦一场。

把南京房价送入“7-5-3”，和太阳一起肩并肩。

3

兜兜转转，两年之后。

楼面价突破4万5的河西区，如今限价35000元/㎡。

意气风发的葛洲坝，悄无声息。

37000元/㎡抢下土地，以为捡了个大便宜的金茂，看着一墙之隔的佳兆业城市广场，以35000的限价倾销，被接二连三的抢房大军围堵。

金茂，默不作声。

河西的限价，不仅击溃了葛洲坝和金茂。

更扯淡之处在于——

河西的限价35000元/㎡，让南京出现了一个房价之锚，这个锚让南京的房价扎在了35000这个关口。

于是，市场的认知发生了逆转——

宇宙中心才卖35000，南京的新房，只要超过这个价格，就是贵了！

河西身处宇宙中心，还尚能庆幸。

毕竟因为限价之下，出现了近10000的房价倒挂，还能催生出万人抢房的奇迹。

真正难过的是麒麟、江浦、桥北、青龙山……真正想骂娘的是保利、荣盛、京港澳、融侨……

• 22320元/㎡楼面价拿地的江浦保利云禧开盘了，小高层均价27000元/㎡；

• 16038元/㎡楼面价拿地的桥北荣盛锦绣澜山开盘了，均价22000元/㎡；

• 19476元/㎡楼面价拿地的青龙山融侨观澜开盘了了，均价25600元/㎡；

都特么不挣钱，都特么是瞎折腾。

更惨的是，22353元/㎡楼面价拿地的青龙山京港澳未来墅直接崩盘了。京港澳的接盘侠——蓝光黑钻公馆，现在在用26000的价格，赔本赚吆喝。

关键的是，即便这些楼盘在赔本赚吆喝，竟也鲜有客户上门。

牛市尾之上的韭菜，不仅有业主，还有这些开发商们。

现在的南京远郊，已经成为开发商们的坟场。

4

有些事，不能细想，一想，全是事。

如今在冷风中站岗的，几乎全都是外地开发商。

为什么鲜有看到南京本地的银桥、朗诗、苏宁……

南京向东20km外的城乡结合部，有个青龙山生态新城，是南京这两年最火的一个远郊板块之一。

金茂进行一级土地整理，先是有地铁的确定性规划落地。

地铁进场之后，就是搞两个名校的分校资源，比如琅琊路小学分校。

再之后，就是通过一定程度的土地补偿，鼓励早期房企在拿住宅地之余，落地自持商业。

最后，拍地、拍地、拍地。

而外地房企进入南京之后，乍眼一看——有地铁、有学校、有自持商业配套。

于是，竞价、竞价、竞价。

但是，最大的问题是——

这种有地铁、学校和商业的孤岛型远郊小镇在南京，四面开花。

套路全TM一样——

地铁直接杀到20km外的远郊，找个一级土地整理商，把学校和商场搞进去，拍地、拍地、拍地……

于是，我们会发现，南京的城市板块是跳跃式和放射式的。

城市虽然向南发展，但是东南西北的各个方向上都有孤岛型的远郊小镇，看起来一模一样。

这些远郊小镇板块的供应量其实是同质化过剩的。

南京380km的地铁里程，却没有一个独立的环线，几乎全都是放射型的线路。

毕竟在放射线路的远端，有大片可供出让的土地。

银桥、朗诗这种本地房企，当然熟知南京的套路。

2年的土拍热浪，熏的醉初来的外地房企，却套不住油腻的本地房企。

5

两年前的贾跃亭，拼了命的做了一盘大局。

它用理想的外衣，包裹着科技智造、人工智能、智能驾驶，闪着夺人心魄的光芒。

各路人马，一边为自己鼓掌，一边踏入老贾的生态圈，尤其是地产商们。

从孙宏斌，到许家印，做的都是奔万亿的生意，却着了老贾的道。

“科技转型”这个新鲜词，对在新时代里颤颤巍巍的开发商们，太有诱惑力。

两年前的南京，也有一盘大局。

它用预期和信心的外衣，包裹着暴涨、地铁、学校、商业、小镇，带着秦淮河畔熏人的香风。

“冲刺万亿、搏杀溢价”这种老套词，对迎风而上的开发商们，拥有同等的诱惑力。

孙宏斌说过一句话，我真不了解许家印，为何这个时候还投资贾跃亭。

这句话换个说法，也许是银桥和朗诗们，同样想送给那些外地房企们的。

我真不了解，他们为何这个时候还投资……

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