兩年前的南京，用地王套牢了近一半的外地開發商。

在那個磅礴跌宕的草莽年代裏，不僅購房者是韭菜，開發商也是代價。

紛紛世事無窮盡，天數茫茫不可逃。

1

2016年12月31日24：00，新年的鐘聲在金陵城的上空響徹天際。

這個擁有6000年文明史的六朝古都，就在剛剛又創造了一個歷史奇蹟。

全年住宅成交達到27.8萬套，金陵城的時針每轉一圈，就要賣掉了32套房子。

鼓樓濱江的中冶盛世濱江，首次開盤。

才智雙全的中冶，用2米高的白紙，糊在了售樓部外“開盤優惠”的展示牌上，上書7個大字：

“本次開盤無優惠”。

這7個大字，高高在上，冷漠且俏皮的俯視着門外排着的長長隊伍。

同樣藝高人膽大的還有“金陵晚報”。

他們在B19的廣告版面上，公然打上“倒賣河西房號”的廣告，童叟無欺，明碼標價：

“18-20萬，任意戶型、任一樓層、包買到”

我查了行情價，一個很實在的價格。

左邊是成千上萬、意願洶湧的購房者，右邊的曲徑通幽、飽含利益的小竅門。

金陵晚報對購房者表示深深的同情，然後毫不猶豫的站在了小竅門的身邊。

南京河西，十盤同開，萬人共襄盛舉。

報名人數太多，首付提高至8成，指定銀行，提前驗資，提前鎖定8成首付。

10個樓盤，個個售罄。

南京錢寶網，卻因爲購房驗資的人太多，意外擠兌崩了盤。

新年時鐘敲響時的南京樓市，十里秦淮河，畫舫燈影笙歌陣陣，流光溢彩紙醉金迷。

2

被秦淮河上的旖旎暖風燻醉的，還有剛剛踏入金陵城的外地房企們。

兩年前的南京，土拍臺上的小木槌，敲的叮噹作響；土拍臺下的開發商，樂的喜笑顏開。

旭輝在前一年剛剛拿下了南京河西地王的G10地塊。旭輝南京事業部的總經理侯波，在Fairmont酒店的高臺上，信心滿滿。

要重新書寫秦淮繁華，要重塑河西價值，河西的房價要突破5萬5。

就在這一年，南京一共出現了22宗地王，其中8成以上都被外地房企搶走。

• 葛洲壩拿下了河西區G14地王，樓面價45213元/㎡，擬定案名很澎湃，葛洲壩·中國府。

• 金茂和電建聯合拿下河西南的G12/G13地王，樓面價37000元/㎡。

• 保利拿下南京江浦準地王，樓面價22320元/㎡；

• 中建拿下了南京橋北地王，樓面價23083元/㎡；

• 榮盛拿下南京江北高新區準地王，樓面價16038元/㎡；

• 京港澳集團拿下南京麒麟板塊地王，樓面價22353元/㎡；

• 融僑拿下青龍山生態新城板塊地王，樓面價19476元/㎡……

就在這一年，南京的房價上漲了70%以上，成爲全國房價上漲最快上漲最早的城市之一;

就在這一年，南京的地鐵通車裏程超過深圳，位列全國第四。

外地房企在湧入金陵城後，望着370km的地鐵通車裏程，感受着六朝古都的旖旎溫柔，讚歎着河西板塊的辦公集羣聳入雲端。

他們在暖玉溫香的秦淮河畔，帶着微醺的醉意，大夢一場。

把南京房價送入“7-5-3”，和太陽一起肩並肩。

3

兜兜轉轉，兩年之後。

樓面價突破4萬5的河西區，如今限價35000元/㎡。

意氣風發的葛洲壩，悄無聲息。

37000元/㎡搶下土地，以爲撿了個大便宜的金茂，看着一牆之隔的佳兆業城市廣場，以35000的限價傾銷，被接二連三的搶房大軍圍堵。

金茂，默不作聲。

河西的限價，不僅擊潰了葛洲壩和金茂。

更扯淡之處在於——

河西的限價35000元/㎡，讓南京出現了一個房價之錨，這個錨讓南京的房價紮在了35000這個關口。

於是，市場的認知發生了逆轉——

宇宙中心才賣35000，南京的新房，只要超過這個價格，就是貴了！

河西身處宇宙中心，還尚能慶幸。

畢竟因爲限價之下，出現了近10000的房價倒掛，還能催生出萬人搶房的奇蹟。

真正難過的是麒麟、江浦、橋北、青龍山……真正想罵孃的是保利、榮盛、京港澳、融僑……

• 22320元/㎡樓面價拿地的江浦保利雲禧開盤了，小高層均價27000元/㎡；

• 16038元/㎡樓面價拿地的橋北榮盛錦繡瀾山開盤了，均價22000元/㎡；

• 19476元/㎡樓面價拿地的青龍山融僑觀瀾開盤了了，均價25600元/㎡；

都特麼不掙錢，都特麼是瞎折騰。

更慘的是，22353元/㎡樓面價拿地的青龍山京港澳未來墅直接崩盤了。京港澳的接盤俠——藍光黑鑽公館，現在在用26000的價格，賠本賺吆喝。

關鍵的是，即便這些樓盤在賠本賺吆喝，竟也鮮有客戶上門。

牛市尾之上的韭菜，不僅有業主，還有這些開發商們。

現在的南京遠郊，已經成爲開發商們的墳場。

4

有些事，不能細想，一想，全是事。

如今在冷風中站崗的，幾乎全都是外地開發商。

爲什麼鮮有看到南京本地的銀橋、朗詩、蘇寧……

南京向東20km外的城鄉結合部，有個青龍山生態新城，是南京這兩年最火的一個遠郊板塊之一。

金茂進行一級土地整理，先是有地鐵的確定性規劃落地。

地鐵進場之後，就是搞兩個名校的分校資源，比如琅琊路小學分校。

再之後，就是通過一定程度的土地補償，鼓勵早期房企在拿住宅地之餘，落地自持商業。

最後，拍地、拍地、拍地。

而外地房企進入南京之後，乍眼一看——有地鐵、有學校、有自持商業配套。

於是，競價、競價、競價。

但是，最大的問題是——

這種有地鐵、學校和商業的孤島型遠郊小鎮在南京，四面開花。

套路全TM一樣——

地鐵直接殺到20km外的遠郊，找個一級土地整理商，把學校和商場搞進去，拍地、拍地、拍地……

於是，我們會發現，南京的城市板塊是跳躍式和放射式的。

城市雖然向南發展，但是東南西北的各個方向上都有孤島型的遠郊小鎮，看起來一模一樣。

這些遠郊小鎮板塊的供應量其實是同質化過剩的。

南京380km的地鐵里程，卻沒有一個獨立的環線，幾乎全都是放射型的線路。

畢竟在放射線路的遠端，有大片可供出讓的土地。

銀橋、朗詩這種本地房企，當然熟知南京的套路。

2年的土拍熱浪，燻的醉初來的外地房企，卻套不住油膩的本地房企。

5

兩年前的賈躍亭，拼了命的做了一盤大局。

它用理想的外衣，包裹着科技智造、人工智能、智能駕駛，閃着奪人心魄的光芒。

各路人馬，一邊爲自己鼓掌，一邊踏入老賈的生態圈，尤其是地產商們。

從孫宏斌，到許家印，做的都是奔萬億的生意，卻着了老賈的道。

“科技轉型”這個新鮮詞，對在新時代裏顫顫巍巍的開發商們，太有誘惑力。

兩年前的南京，也有一盤大局。

它用預期和信心的外衣，包裹着暴漲、地鐵、學校、商業、小鎮，帶着秦淮河畔燻人的香風。

“衝刺萬億、搏殺溢價”這種老套詞，對迎風而上的開發商們，擁有同等的誘惑力。

孫宏斌說過一句話，我真不瞭解許家印，爲何這個時候還投資賈躍亭。

這句話換個說法，也許是銀橋和朗詩們，同樣想送給那些外地房企們的。

我真不瞭解，他們爲何這個時候還投資……

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