儘管說現在的房價經過國家的一系列調整之後，進入了一個平穩的狀態，但是對於絕大部分普通的家庭來說，想要買一套各方面都合適的新房並不是一件簡單的事。所以這時大多數的購房者就把目光放在了二手房上，二手房不僅價格相對於新房來說更實惠些，而且二手房通常都有很健全的配套設施，如：菜市場、醫院、學校等，會讓日後的居住生活更方便。在購買二手房的過程中，很多人卻唯獨忽視了房齡！

其實，如果二手房的房齡太老，會對辦理貸款、房屋保值升值、土地使用年限等方面都產生影響。所以我們在買二手房的時候，一定要問清楚房齡。

什麼是房齡？

二手房房齡是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限，可以通過查看房產證所依附房屋登記表的建成年代、尋問小區居民等方式查詢。房齡與房屋使用年限不同，房屋使用年限是指房屋的土地的使用年限，是從開發商拿地之日開始算起。

房齡與貸款的關係是什麼？

一般來講，二手房的貸款年限要看三個因素：房齡、貸款人年齡以及規定的年限。通過這三大因素算出來的貸款年限，取最短的。所以房齡不但影響房屋本身的硬件環境，也會影響貸款年限和成數。

而對於房齡較大的房子要求會更爲嚴格，最長貸款年限計算：貸款年限+房齡<50，甚至有銀行規定，貸款年限+房屋房齡不超過30年，具體還要看購房者所在城市。比如一些商業銀行有規定，房齡加貸款年限不能超過35年，公積金貸款時，房齡十年以內的貸款成數是6成，而二手房房齡是20-30年的，貸款成數只有3成，對一些高齡房產，銀行甚至會直接拒絕放貸。所以房齡越老，貸款的年限越短，成數越低。

業內專家建議，對於房齡較老的二手房，商業貸款和公積金貸款差別較大，同一套高房齡的二手房，商業貸款可能只能貸20%，而公積金貸款則有可能貸50%。因此，專家建議購房者，對於房齡較老的二手房，建議使用公積金貸款。

二手房房齡除了在貸款方面會出現很大的影響外，另一個就是體現在升值空間上了。如果是處於市中心的老二手房，雖然有着地段的絕對優勢，但不要忘了，這些地段的房價本已十分高昂，缺乏新的概念刺激房價上漲了，只能隨行就市。

更重要的是，老房子會逐漸面臨建築折舊的問題，老房子所在的社區環境一般也不大好。隨着老房子的價格逐漸走高，建築的逐漸折舊，社區環境的惡化，出售變現反而可能存在一定的難題。

除了上面提到的，二手房的房齡還會帶來這些問題：

房產證上的日期可能遠超出房屋建成日期。這是因爲在房產證上是不體現房齡的，房產證上的日期只能反映房屋所有權人實際取得該物業產權的日期，如果是二手房，有些已經轉手了兩至三次，所以最後看到的這本房產證上記載的發證日期可能遠遠超出房屋實際的建成日期。

如果買方想要查詢，需由賣家帶上產權證等相關證件，到房產交易中心纔行。但因耽誤時間，一般賣家不願配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。買家如以辦貸名義由銀行途徑查詢，一般也是在簽過合同進入辦貸階段。也就是說，如果賣家不主動配合，那麼買家只有在完成了交易手續後才能到房產局查詢，但這時即使知道真相也爲時已晚。

還有就是，土地使用權證上顯示的截止日期雖然可以推斷出該房屋取得土地使用權的時間，但建樓和拿地並非同一時期，開發商拿到地後並不能立刻開工，加上工期和銷售，拿地的時間和房子建成的時間多可以相差10年。

如果買了二手房，因房齡出現問題應該如何應對？

隨着實際有效使用年限的縮短，相應地會產生一定的維修費用，實際購房成本將增高。所以在購二手房時，最好在有買賣雙方及中介公司簽字的合同中註明“房齡。如果在簽訂合同後發現中介在簽訂協議過程中故意隱瞞房屋真實房齡，購房人有權要求中介方賠償因此造成的損失。如果賣房者有惡意隱瞞房屋真實房齡的情況，嚴重損害購房者利益，則購房者有權依據《合同法》的規定變更或解除購房合同，並可要求賠償損失。

根據房地產的發展，其實大致在3－5年就可以算是一個發展階段了，也就是說，每隔3－5年，無論是戶型設計，還是園林規劃，都會有較大的變化和發展。可能大家現在看5年前的房子還看不出太多的變化，但如果是8年或者10年之前的房子，就會發現有明顯的差別。

所有購房者在選擇二手房時，要多加留心。如果不放心中介或賣方報的“房齡”，購房者可以去房管部門查詢，瞭解房子的真實情況，這種方法還是比較準確和保守的。