樓市調整期，不但投資客撤離了，剛需也不約而同地選擇了觀望！

　　上週末，一個做了五年置業顧問的朋友約我喫飯，一見面，開口說的第一句話就是：現在的房子可真難賣啊！

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　　其實，對於開發商來說，不是房子太難賣，而是你自己太笨，太蠢！

　　先來看看這個叫福晟的開發商，是怎麼搞營銷的：

　　夠不夠大膽？夠不夠霸氣？

　　總結一下，這滿滿的霸氣感，主要體現在以下幾點：

　　1.五年後，若房子沒有漲幅，或者漲幅不夠，開發商無條件回購

　　該樓盤現在售價16500，深中通道開通（2024年）3個月內，若售價低於23000，開發商可無條件以23000元/㎡回購。

　　2.低首付+貼息

　　首付最低25萬，購房50萬可免息貸款三年，由開發商貼息。

　　3.簽訂《回購協議》

　　如此霸氣的承諾，當然不能紅口白牙，說說了事。 我是可以和你籤《回購協議》的，將來，你完全不用擔心我“甩鍋”、“不認賬”！

　　按照該樓盤目前售價16500來算，待2024年深中通道開通後，開發商回購價23000，溢價6500元/㎡，溢價幅度達40%。

　　這批房源戶型面積爲84-126平米的兩到三居，也就是說，買房5年後，即使房價不漲，哪怕是下跌，購房者也可以賺54.6-81.9萬！

　　現在房子爲什麼難賣？不就是因爲，在樓市調整期，就連剛需都害怕房價下跌，自己辛辛苦苦攢的首付打水漂嗎？

　　然而，搞了這麼個玩法後，你完全可以不必爲此擔憂，有開發商兜底，怕什麼？

　　這波操作，簡直太逆天！

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　　然而，你要明白，所有的商人，都不是慈善家！

　　這個世界上，也沒有平白無故從天上掉餡餅的好事！

　　這波逆天操作的背後，一定是滿滿的套路。

　　首先，我們來看一下這個“霸氣側漏”的開發商，究竟是何許人也。

　　福晟，2004年創立於福州，屬於中國房地產百強企業。圈內都知道，近幾年它一直以“大規模跑馬圈地”著稱。

　　過去兩年，福晟集團依靠併購拿下72個項目。單2017年這一年，新增土地建面就達1786.9萬平方米，新增價值810個億，貨值高達3199.4億，高居全國房企榜單第11位。

　　目前，福晟集團總儲備土地面積已達1680萬平方米，總貨值達6500億元。

　　然而，擁有“天量”土地儲備的福晟，週轉率卻低得可憐。

　　據有關數據顯示，2017年前三季度，福晟的存貨週轉率爲0.6，遠遠低於TOP20房企平均1.2的週轉率。這是因爲，它的土地儲備，80%都集中在一二線城市。

　　這就尷尬了！

　　一二線普遍都限購，再加上最近行情又不好，可想而知，福晟回籠資金該有多麼困難。

　　誰說“土地儲備”就是房企的命根子？有時候，它也可能是個沉重的包袱。

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　　如此低得可憐的週轉率，福晟的缺錢程度可想而知。

　　理解了這一點，那麼，他接下來所有的動作，都只有一個目的——拿到錢！

　　所以，不管是溢價40%回購，還是給銷售、中介人員開出高額獎勵，都是爲了快速回籠資金。要不然，資金鍊一旦斷裂，後果不堪設想！

　　對於開發商來說，能想出這麼個營銷策略，也算是“出奇制勝”了！畢竟，在外行看來，誘惑力還是滿滿的。

　　這個策略，如果不被有關部門叫停，毫無疑問，將有助於樓盤快速去化，助力開發商回籠資金。

　　最不濟，就是到2024年，房價沒漲到23000，那麼，大不了就按23000回購唄。

　　16500元，就按借款5年來算，五年後連本帶息，總共還23000，算下來，年利率大概在7.9%。

　　現在房企融資，困難重重，即使運氣好能融到錢，年利率也在10%以上了，更高的甚至可達15%。

　　這個年利率不足8%的融資渠道，對於福晟來說，已經是能借到的最便宜的錢了！

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　　也許有人會說，對於購房者而言，如果暫時沒有好的投資渠道，7.9%的收益率，也是可以搏一把的，反正是簽了回購協議的嘛。

　　乍一看，這話也沒錯！

　　但仔細想一想，似乎有哪些地方不對勁兒。

　　首先，開發商一旦倒閉，即使簽有回購協議，也是不會受法律保護的了。2024年房價漲到了23000還好，可萬一跌了呢？

　　其次，如果你選擇全款購買還好，可如果選擇貸款，你還要給銀行付利息。即使開發商承諾貼息三年，但大概率上，是必須選擇等額本金的還款方式的。而且三年後，開發商停止貼息，剩餘的利息，都要由你自己來還。

　　開發商的算盤，打得還是挺好的！

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　　回顧之前的每一次房價上漲，市場最大的支撐力，都是來自民衆的信心和預期。

　　2015年下半年，由深圳牽頭，全國房價開啓新一輪普漲。那時，不管是開發商還是購房客，預期都呈幾何式增長。眼看房價一波又一波地上漲，開發商們更加堅信“多拿地、多賺錢”的金科玉律，所以，他們選擇瘋狂囤地。

　　然而，限購、限貸、限售等政策一落地，預期一下就被遏制了。

　　再然後，2017-2018年上半年，二線城市嚴格限價，這就導致一二手房嚴重倒掛，民衆預期再次補漲。

　　緊接着，731政治局會議，一句“堅決遏制房價上漲”，直接把大衆預期徹底摧毀。

　　預期沒了，房子自然就難賣了。房子賣不出去，那些當初加了高槓杆拿地的錢，自然就很難收得回來。

　　於是，各路開發商就開始降價促銷、特價房、折扣房、內部房等等招數一下子全使了出來。

　　這不，繼福晟之後，華僑城也搞了一個“買房送卡宴”活動：中鐵華僑城.和園，買指定戶型，即送保時捷卡宴。

　　之前豪宅豪車，是人們苦苦追求的理想生活。可現在，買豪宅直接送豪車，理想實現一步到位。

　　不得不說，急於回籠資金的華僑城，也是蠻拼的了！

　　然而，“花式營銷”這件事兒，只有更拼，沒有最拼。房子難賣之時，大家都在相互模仿，相互超越....

　　比如，全民關注的“雙十一”期間，北京一營銷機構聯合衆多房企搞了一個“合碩雙11光盤節”的活動，先後在CBD、中關村、亦莊等核心商務區舉辦巡展活動，並通過直播、抖音、微信等新媒體傳播形式將優惠房源信息送達數千萬目標客戶。

　　據瞭解，本次活動中，優惠樓盤數量多達50個，共推出150餘套特惠房源，優惠總金額高達5000萬元。

　　然而，這些還遠遠不夠....

　　筆者聽說，石景山有一個樓盤，在開盤當天舉行了“砸金蛋”、“轉盤”等抽獎活動，抽到幾折房源，當場就幾折優惠。

　　▲石景山某售樓處

　　還有的是，買房即送中央空調，私家花園,私家車位！

　　類似這種，看似優惠多多，其實，有折扣的，要麼是戶型不好，要麼是把這些花園、車位的錢加在了別處。總之，羊毛出在羊身上！

　　這個世界上，從來就沒有免費的午餐。

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　　樓市調整期，一邊是賣不出去的房子，一邊是接二連三入市的新盤，樓市庫存必然會隨之增加。

　　根據易居研究院數據顯示，2015年1月份以來，全國100城新建商品住宅庫存規模呈現持續性下跌態勢，而在今年9月份庫存規模明顯增長，是45個月下跌狀態後的首次顯著攀升。

　　截至2018年9月底，受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量爲4.35億平方米，環比增長2.9%。

　　庫存加大，房企的銷售壓力自然也會增加。

　　這時候，除了以價換量的常規手段之外，各種花式營銷也會橫空出世。

　　而購房者要做的，就是冷靜對待，不要被其“糖衣炮彈”的套路所吸引。

　　當然，從另一方面來看，庫存規模增加，一定程度上也緩解了當前市場庫存不足和缺貨的狀態，同時也增加了購房者議價的空間。這樣，樓市纔會平穩健康發展。