4月21日，香港上市的世茂地產正式發佈了2019年年報。

從一開頭的五年財務概要，似乎就氣象非凡。四大指標，收入、毛利、股東應占利潤以及每股盈利，相比於2016年低點，都翻了一倍有餘。

如果說2018年春晚，許榮茂捐獻國寶《絲路山水地圖》，有其名。那麼兩年後這份年報，則可謂有其實。

也正是在這次春晚登臺之後，世茂地產作爲閩系地產老大，通過一系列收購奠定了自己堅實的地位。

收泰禾，並福晟，世茂首進前十

商人的一些行止，在現實世界中可以解讀爲家國情懷，也可以解讀爲一種策略。

一副《絲路山水地圖》，讓之前不顯山不露水，刻意低調的許榮茂成爲一個識時務、懂情勢的“義商”。

某種意義上，這場登臺似乎是個分水嶺。2018年當年，世茂的土儲存量突破5000萬㎡，單年度新增土儲突破1500萬㎡。2019年這一數據更是翻了一倍。

當然，2019年的大幅度增長主要是通過併購實現的。根據年報顯示，世茂2019年新增土儲面積3092萬平方，其中收購項目佔比達到65%。

這一年裏，經歷了一系列收購後，世茂地產拿地涉及的城市，從2017年的47個，擴張到2019年底的120個。由原來主業集中於福建、廣東、北京、上海，擴張到大江南北，成爲名副其實的全國性大型地產企業。

自然，也成爲了閩系地產裏面唯一一家能力進前十，爭取與恒大萬科、融創保利並列的一線龍頭地產企業。

淨負債率低，融資成本下降

如果從財務角度來看世茂，似乎也幾乎可以作爲範本。2015年以來，世茂的淨負債率一直維持在60%左右。淨負債率反映的是企業的財務槓桿水平。

對比來看，其他前十大地產企業淨負債率是個什麼水平呢？

常見非標融資的房企裏面，恒大160%，融創181%。世茂的淨負債率水平基本上與碧桂園、保利持平在60%左右，高於萬科的34%。

此外，世茂的現金短債比也基本常年維持在150%上下。現階段來看，世茂的資金鍊壓力似乎並不太大。

也正是比較優秀的財務狀況，相比於其他公司動輒十幾個點的融資成本，世茂不管是去年國內發債，還是國外美元債，資金成本普遍比較低。

而世茂近幾年的融資成本，也呈下降趨勢，不得不說世茂的資金運作能力確實非同一般。

考驗：三四線土儲佔比高，併購後遺症隱現

判斷一個房企接下來的動作，一個比較核心的指標，是看它的土地儲備分佈。土地在哪裏，決定了接下來房子在哪裏；而不同區域的房地產表現，也就決定了地產公司的未來的銷售去化情況。

這幾年頭部的地產公司基本都在往一二線聚攏，這和一二線地產房價相對剛性的趨勢一致；但是世茂這兩年似乎與這個趨勢有點背道而馳。

前面提到，2019年底世茂的土儲達到7679萬㎡，單獨2019年一年就新增了3092萬㎡，達到年底儲量的40%。這種狂飆式的土儲擴張，在整個地產界都不常見。如果從細分角度來看，2017年之後的新增土儲裏，三四線佔比是逐步迅速提高的。

2018和2019兩年新增土儲面積裏，三四線佔比都超過一半。三四線地產前幾年受益於棚改和去庫存，頗爲熱火了一段時間，部分地方已出現透支。在這種背景下，三四線地產的持續性還是有很大未知數。

另外，從4月初“中信資本-信澤福潤一號私募投資基金”的相關報道來看，併購不是沒有後遺症。像粵泰、泰禾、福晟這樣大手筆的收購裏面，牽涉不少複雜的債務關係。可想而知，這對今後的項目順利推進，都是不小的挑戰。

收購還帶來了一個直觀的後果：經歷2019-2020年史詩般的大手筆收購後，世茂的庫存也達到歷史頂峯。2019年底總庫存達到824萬㎡，是2017年底的3倍。

去化率能否維持在60%以上這個水平，換句話說，房子還有沒有那麼好賣，這恐怕是擴張之後，世茂真正的考驗所在。