11月9日，我们的沙龙“如何面对这个不确定性的世界”在建投书局·上海浦江店举办。今日推送是沙龙的第一篇主题演讲，来自智谷趋势合伙人青岩。

　　这已经不再是我们曾经熟悉的世界。它的规则正在被强行刷新，新的秩序正在被重构。

　　按照旧的经验在面对未来，可能会吃亏。

　　世界告别这一轮繁荣，是从耶伦公开宣布“缩表”开始的。

　　这个词带有魔力。之前的2017年，世界经济录得了普遍繁荣。OECD监控的全球45个国家都取得了不错的增长。那之后，便是人们预言的各种黑天鹅以各种姿势落地。

　　我们看到了中国增长突然降速。在2017年还充满乐观，到今年三季度便只剩下了6.5%，为八年来的最低。

　　“贸易战”的靴子早已落地，虽然经济数据目前尚可，但焦虑二字早已写满各国眉头。

　　只要中美无法达成谅解，世界经济就免不了新一轮冲击。

　　美元指数走强，“逢8魔咒”暂露苗头：阿根廷比索狂泄、委内瑞拉崩溃，如果说这两个国家本就先天体弱，不经风雨，那么土耳其、南非显颓势，巴西经济也有些摇摇欲坠，难免让人担心。

　　英国的脱欧谈判谈了一年，倒是让人们练就一颗大心脏。

　　本以为欧盟可以因此日益团结，但对经济增长预期的下降却让分离态势反而有所强化——

　　1 欧盟的坚定捍卫者默克尔宣布不再连任；

　　2 难民危机引发欧洲保守主义回潮；

　　3 意大利越来越像一颗不定时炸弹。

　　还有伊朗、沙特挑起的地区冲突。随着美国2018年11月正式宣布对伊朗实施全面制裁，中东形势紧张。对8个与伊朗有能源交易的国家（地区）宣布了180天的豁免期，却把欧洲三强排除在豁免之外，“美国优先”让世界膈应。

　　在2018年，因为特朗普，还因为全球保守主义的抬头，我们见得最多的就是这种“友谊的小船说翻就翻”。

　　美国经济还不错，但最大的不确定性恰恰就在美国：一是美国超过预期的增长何时结束；二是美国罕见的牛市何时到头。

　　看看特朗普如何咒骂联储加息，如何不遗余力的参与中期选举，就知道特朗普有多紧张。

　　现在中期选举结束了，美国的媒体、智库有一点比较一致，美国经济的拐点就在不远的前面，看得见。

　　2008年危机后，由于美国大放水开启的这一波繁荣，将会随着美国加息、缩表而熄火。

　　中国经济目前承受的压力比较大，这不是6.5%能够完全体现的。

　　这一点，从政治局会议、中央经济工作会议上一系列措辞的变化，能感受得到：从“稳中向好”到“稳中有变”再到“稳中有忧”。

　　国际大环境，随着中美关系横生枝节，中美合作的大环境正在发生深刻变化。

　　今年有两场重要的演讲：一个是美国副总统彭斯在中国国庆节前后发表的被称为“新铁幕演说”的演讲；另一个是上一周美国前财长保尔森在新加坡的演讲。

　　第一个演讲从坊间冠之以“新冷战”之名，就知道它的厉害，在此不展开。

　　这个演讲，中国人还可以不那么在乎，因为它代表的是美国对华最强硬的“鹰”派的姿态。而“鹰”派即使在中美关系好的时候，也差不多是这副尊荣。他们必须要靠贩卖中国威胁论，或者给美国树敌来给美国强大寻找外部动因。

　　而保尔森就不同了，他来中国的次数不下100次，我以前的报社曾经对他进行过专访，印象中他是一个在公开场合从不说狠话的人。但在新加坡，在中美关系面临危机的关键时刻，他的话也“刺耳”起来。

　　他说了重话，比如美国认为过去17年对中国的信任是一个错误，中国的改革开放近二十年基本没有更大进步。

　　他直言不讳地总结了现在的美国人是如何看待中国的，这些，很少中国人认识到。比如，外国外国企业只有进行浮士德式的交易才能保证利益；国营经济正在吃掉民营经济等。

　　保尔森代表的一派，是不受特朗普待见的。这是自尼克松访华时起，不管中国如何发展，一直主张要和中国对话、接触的一派，现在这一派中也充满了克林顿对中国“参与与扩展”战略失败的反思。

　　大环境的变化，意味着中国将有一个时期可能没办法把全部或者主要精力放在经济方面。

　　外交、安全、政治方面问题的比重会在中美关系中有所上升。它们会以麻烦的姿态出现，看似简单，但如果应对不得当，孕育的危险远比贸易战大。

　　为什么中国要把基辛格请来，显然是因为意识到了其中的风险。

　　国内的小环境也变了，它使得我们没办法再用一些简单、讨巧的办法处理经济问题。

　　比如，我们最喜欢的“放水”。

　　过去，中国面对低迷的应对基本上是这样的：

　　经济低迷——货币宽松——楼市回暖（大基建）——资产泡沫——政策管控

　　回顾1998年以来的历次楼市调控，我们基本上可以看到相似的故事在不停地重复上演。

　　没当我们觉得经济不行的时候，哪怕是危机压顶，就会选择放水，开始推放松政策，楼市开始上扬，然后大涨。每一次，不论有多少提醒、担心，结果都是房价大涨。

　　直到2016年9月的这一轮史上最严调控为止。

　　我们看到这一次，中央应对的姿态、办法和以往有巨大的不同。

　　不再是大水漫灌，而是定向放水；鼓励地方政府举债，但项目审批却比较严格；更重要的是，楼市的调控持续了2年零2个月，却在政策宣传上一直强调“调控不放松”。

　　比如，住建部连续约谈十几个房价上涨过快的城市，比如任何地方的小动作，都会得到最严厉的警告。

　　于是，调控的结果也和过去不同。

　　2016年，全球房价涨幅前20，中国有16个。2018年呢，入围寥寥。

　　在中国，经验曾经证明房子就是最好的投资品。但是从2018年开始，这个经验在很多地方、很多时间将会不再适用。

　　比如，中国M2的增速正在下滑，中国政府负债率已经超过美国，中国居民负债率达到历史最高水准，还在不断上涨，还有因为美元强势，人民币汇率过去一年贬值超过10%，而中国外汇储备的已经连续下滑……

　　由于国际、国内两个环境的变化，政治经济的基本面变了，经济问题不再能够只局限于经济领域。于是，底层的逻辑变了，叙事的方式也变了。

　　幸运的是，中国正在采取的冻结交易的方式目的是寻求楼市的长效机制。这恐怕是最好、也是最后的一个时间窗口了。

　　为什么说是最好、也是最后的一个时间窗口呢？

　　答案有三点：

　　1 中国楼市至少还存在5-10年的增长期；

　　2 楼市不可逆的拐点最早也要在5年后出现；

　　3 楼市细分将会大大提速，不同市场的宿命可能大不同。

　　这个发展期的存在，使得中国如果现在准备放弃香港模式，转而学习西方的楼市模式，发展出一套自己的“房住不炒”的机制，并保障其能够平稳过渡至关重要。

　　第一，城镇化还有空间

　　都知道中国高速发展有两个关键动力：一是入世的贸易自由化与全球化；二是城镇化。

　　当下，中美贸易摩擦导致贸易自由化遭遇挑战的情况，而比较一下城镇化水平就知道，中国城镇化红利还没有吃尽。

　　2017年中国城镇化率是58.5%，而同期美国是82.3%，德国为77.3%，韩国为81.5%，日本为91.6%。

　　这意味着在追赶发达国家的道路上，中国大约还有10到20个点的提升空间。

　　假设每年提升1.2-1.5%，就还有十年左右的增长期。

　　还有一个数据是人均住宅面积，中国当下是人均36.6平方米。

　　从人均住宅面积来看，我们现在是36.6，城市大概能高一些。但这个数据和发达国家相比是有很大水分的，人家是居住面积，我们是建筑面积，要比较还得打个八五折。

　　这么一算，我们距离发达国家还有十年左右的距离。

　　第二，人口老龄化分布不均

　　国际上规律就是65岁以上老年人达到7%就算进入老龄化，我们基本上已经到10%以上，最高的已经逼近20%。中国一二线城市中只有少数几个城市低于7%的指标，基本上全都是老年城市。

　　所以从这个角度来看，难以逆转的拐点，大概在五到十年后出现。

　　但由于老龄化的分布是极其不均衡，再加上中国城市人口统计中巨大的水分，这就给很多城市留下了房地产的进一步上升空间。

　　第三，人口净流入与城市建设用地倒挂

　　这是从2011到2015年，以常住人口统计，中国人口净流入的前十名。

　　上图是一二三线城市供地的变化，可以看到越紧张的地方供地越少。它跟人口流向形成极大的反差。

　　所以，一些重点区域，我们觉得不放弃旧有模式，很难真正解决房价上涨的问题。

　　简单总结一下，中国的楼市正处于一个历史性的拐点之中。简单的政策、甚至简单的纯经济手段的调控，都开始受到国际政治经济因素的制约，简单地迷信过去的经验，很可能会让我们收获惨重的教训。

　　事情已经在变化了。新的游戏规则正在形成中，一切都超乎想象。不过，转念一想，阳光下有新鲜的东西吗？只要留意，你总是能把握未来的方向。