11月9日，我們的沙龍“如何面對這個不確定性的世界”在建投書局·上海浦江店舉辦。今日推送是沙龍的第一篇主題演講，來自智谷趨勢合夥人青巖。

　　這已經不再是我們曾經熟悉的世界。它的規則正在被強行刷新，新的秩序正在被重構。

　　按照舊的經驗在面對未來，可能會喫虧。

　　世界告別這一輪繁榮，是從耶倫公開宣佈“縮表”開始的。

　　這個詞帶有魔力。之前的2017年，世界經濟錄得了普遍繁榮。OECD監控的全球45個國家都取得了不錯的增長。那之後，便是人們預言的各種黑天鵝以各種姿勢落地。

　　我們看到了中國增長突然降速。在2017年還充滿樂觀，到今年三季度便只剩下了6.5%，爲八年來的最低。

　　“貿易戰”的靴子早已落地，雖然經濟數據目前尚可，但焦慮二字早已寫滿各國眉頭。

　　只要中美無法達成諒解，世界經濟就免不了新一輪衝擊。

　　美元指數走強，“逢8魔咒”暫露苗頭：阿根廷比索狂泄、委內瑞拉崩潰，如果說這兩個國家本就先天體弱，不經風雨，那麼土耳其、南非顯頹勢，巴西經濟也有些搖搖欲墜，難免讓人擔心。

　　英國的脫歐談判談了一年，倒是讓人們練就一顆大心臟。

　　本以爲歐盟可以因此日益團結，但對經濟增長預期的下降卻讓分離態勢反而有所強化——

　　1 歐盟的堅定捍衛者默克爾宣佈不再連任；

　　2 難民危機引發歐洲保守主義回潮；

　　3 意大利越來越像一顆不定時炸彈。

　　還有伊朗、沙特挑起的地區衝突。隨着美國2018年11月正式宣佈對伊朗實施全面制裁，中東形勢緊張。對8個與伊朗有能源交易的國家（地區）宣佈了180天的豁免期，卻把歐洲三強排除在豁免之外，“美國優先”讓世界膈應。

　　在2018年，因爲特朗普，還因爲全球保守主義的抬頭，我們見得最多的就是這種“友誼的小船說翻就翻”。

　　美國經濟還不錯，但最大的不確定性恰恰就在美國：一是美國超過預期的增長何時結束；二是美國罕見的牛市何時到頭。

　　看看特朗普如何咒罵聯儲加息，如何不遺餘力的參與中期選舉，就知道特朗普有多緊張。

　　現在中期選舉結束了，美國的媒體、智庫有一點比較一致，美國經濟的拐點就在不遠的前面，看得見。

　　2008年危機後，由於美國大放水開啓的這一波繁榮，將會隨着美國加息、縮表而熄火。

　　中國經濟目前承受的壓力比較大，這不是6.5%能夠完全體現的。

　　這一點，從政治局會議、中央經濟工作會議上一系列措辭的變化，能感受得到：從“穩中向好”到“穩中有變”再到“穩中有憂”。

　　國際大環境，隨着中美關係橫生枝節，中美合作的大環境正在發生深刻變化。

　　今年有兩場重要的演講：一個是美國副總統彭斯在中國國慶節前後發表的被稱爲“新鐵幕演說”的演講；另一個是上一週美國前財長保爾森在新加坡的演講。

　　第一個演講從坊間冠之以“新冷戰”之名，就知道它的厲害，在此不展開。

　　這個演講，中國人還可以不那麼在乎，因爲它代表的是美國對華最強硬的“鷹”派的姿態。而“鷹”派即使在中美關係好的時候，也差不多是這副尊榮。他們必須要靠販賣中國威脅論，或者給美國樹敵來給美國強大尋找外部動因。

　　而保爾森就不同了，他來中國的次數不下100次，我以前的報社曾經對他進行過專訪，印象中他是一個在公開場合從不說狠話的人。但在新加坡，在中美關係面臨危機的關鍵時刻，他的話也“刺耳”起來。

　　他說了重話，比如美國認爲過去17年對中國的信任是一個錯誤，中國的改革開放近二十年基本沒有更大進步。

　　他直言不諱地總結了現在的美國人是如何看待中國的，這些，很少中國人認識到。比如，外國外國企業只有進行浮士德式的交易才能保證利益；國營經濟正在喫掉民營經濟等。

　　保爾森代表的一派，是不受特朗普待見的。這是自尼克松訪華時起，不管中國如何發展，一直主張要和中國對話、接觸的一派，現在這一派中也充滿了克林頓對中國“參與與擴展”戰略失敗的反思。

　　大環境的變化，意味着中國將有一個時期可能沒辦法把全部或者主要精力放在經濟方面。

　　外交、安全、政治方面問題的比重會在中美關係中有所上升。它們會以麻煩的姿態出現，看似簡單，但如果應對不得當，孕育的危險遠比貿易戰大。

　　爲什麼中國要把基辛格請來，顯然是因爲意識到了其中的風險。

　　國內的小環境也變了，它使得我們沒辦法再用一些簡單、討巧的辦法處理經濟問題。

　　比如，我們最喜歡的“放水”。

　　過去，中國面對低迷的應對基本上是這樣的：

　　經濟低迷——貨幣寬鬆——樓市回暖（大基建）——資產泡沫——政策管控

　　回顧1998年以來的歷次樓市調控，我們基本上可以看到相似的故事在不停地重複上演。

　　沒當我們覺得經濟不行的時候，哪怕是危機壓頂，就會選擇放水，開始推放鬆政策，樓市開始上揚，然後大漲。每一次，不論有多少提醒、擔心，結果都是房價大漲。

　　直到2016年9月的這一輪史上最嚴調控爲止。

　　我們看到這一次，中央應對的姿態、辦法和以往有巨大的不同。

　　不再是大水漫灌，而是定向放水；鼓勵地方政府舉債，但項目審批卻比較嚴格；更重要的是，樓市的調控持續了2年零2個月，卻在政策宣傳上一直強調“調控不放鬆”。

　　比如，住建部連續約談十幾個房價上漲過快的城市，比如任何地方的小動作，都會得到最嚴厲的警告。

　　於是，調控的結果也和過去不同。

　　2016年，全球房價漲幅前20，中國有16個。2018年呢，入圍寥寥。

　　在中國，經驗曾經證明房子就是最好的投資品。但是從2018年開始，這個經驗在很多地方、很多時間將會不再適用。

　　比如，中國M2的增速正在下滑，中國政府負債率已經超過美國，中國居民負債率達到歷史最高水準，還在不斷上漲，還有因爲美元強勢，人民幣匯率過去一年貶值超過10%，而中國外匯儲備的已經連續下滑……

　　由於國際、國內兩個環境的變化，政治經濟的基本面變了，經濟問題不再能夠只侷限於經濟領域。於是，底層的邏輯變了，敘事的方式也變了。

　　幸運的是，中國正在採取的凍結交易的方式目的是尋求樓市的長效機制。這恐怕是最好、也是最後的一個時間窗口了。

　　爲什麼說是最好、也是最後的一個時間窗口呢？

　　答案有三點：

　　1 中國樓市至少還存在5-10年的增長期；

　　2 樓市不可逆的拐點最早也要在5年後出現；

　　3 樓市細分將會大大提速，不同市場的宿命可能大不同。

　　這個發展期的存在，使得中國如果現在準備放棄香港模式，轉而學習西方的樓市模式，發展出一套自己的“房住不炒”的機制，並保障其能夠平穩過渡至關重要。

　　第一，城鎮化還有空間

　　都知道中國高速發展有兩個關鍵動力：一是入世的貿易自由化與全球化；二是城鎮化。

　　當下，中美貿易摩擦導致貿易自由化遭遇挑戰的情況，而比較一下城鎮化水平就知道，中國城鎮化紅利還沒有喫盡。

　　2017年中國城鎮化率是58.5%，而同期美國是82.3%，德國爲77.3%，韓國爲81.5%，日本爲91.6%。

　　這意味着在追趕發達國家的道路上，中國大約還有10到20個點的提升空間。

　　假設每年提升1.2-1.5%，就還有十年左右的增長期。

　　還有一個數據是人均住宅面積，中國當下是人均36.6平方米。

　　從人均住宅面積來看，我們現在是36.6，城市大概能高一些。但這個數據和發達國家相比是有很大水分的，人家是居住面積，我們是建築面積，要比較還得打個八五折。

　　這麼一算，我們距離發達國家還有十年左右的距離。

　　第二，人口老齡化分佈不均

　　國際上規律就是65歲以上老年人達到7%就算進入老齡化，我們基本上已經到10%以上，最高的已經逼近20%。中國一二線城市中只有少數幾個城市低於7%的指標，基本上全都是老年城市。

　　所以從這個角度來看，難以逆轉的拐點，大概在五到十年後出現。

　　但由於老齡化的分佈是極其不均衡，再加上中國城市人口統計中巨大的水分，這就給很多城市留下了房地產的進一步上升空間。

　　第三，人口淨流入與城市建設用地倒掛

　　這是從2011到2015年，以常住人口統計，中國人口淨流入的前十名。

　　上圖是一二三線城市供地的變化，可以看到越緊張的地方供地越少。它跟人口流向形成極大的反差。

　　所以，一些重點區域，我們覺得不放棄舊有模式，很難真正解決房價上漲的問題。

　　簡單總結一下，中國的樓市正處於一個歷史性的拐點之中。簡單的政策、甚至簡單的純經濟手段的調控，都開始受到國際政治經濟因素的制約，簡單地迷信過去的經驗，很可能會讓我們收穫慘重的教訓。

　　事情已經在變化了。新的遊戲規則正在形成中，一切都超乎想象。不過，轉念一想，陽光下有新鮮的東西嗎？只要留意，你總是能把握未來的方向。