最近，財政部發布了《關於下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》，數據顯示，2019年全國棚改開工計劃目標約285萬套，而比之前公佈的2019年計劃開工460萬套，整整少了175萬套。與2018年的606萬套相比，今年的棚改量已經腰斬。

這意味着什麼？

衆所周知，2015年到2017年這期間，三四線樓市經歷了一波上漲的行情，部分的城市甚至可以說是暴漲，而推動這一波上漲的行情的正是——棚改貨幣化。

棚改貨幣化安置讓大量的資金進入樓市，這就相當於直接給三四線樓市注入了大量的資金，那麼房價也隨之水漲船高。

而現在棚改量大幅腰斬，這也就意味着三四線失去了房價上漲的一個重要動力。

15個省市棚改量腰斬

有15個省市棚改計劃幾乎腰斬，山東（-77%）、河南（-77%）、新疆（-68%）、湖南（-72%）、貴州（-81%）、內蒙古（-56%）、山西（-72%）、吉林（-67%）、黑龍江（-82%）、遼寧（-70%）、青海（-62%）、寧夏（-76%）、海南（-65%）、大連（-57%）、廈門（-100%）。

而其中比較值得關注的是，山東、河南、湖南、貴州、山西、黑龍江、遼寧、寧夏、廈門，這幾個省市棚改量跌幅均在70%以上。

而從表格中可以看出，山東、河南、貴州、湖南都是棚改量比較大的省市，尤其是山東和河南，山東從82萬套跌到了18.5萬套，河南從64萬套跌到15萬套。參謀長只能說這四個省的三四線城市要注意了！

當然有人也會注意到了，上圖中還有五個省市的棚改量是在增加的，分別是廣西（31%）、福建（117%）、天津（31%）、廣東（10%）、西藏（7%），這是否意味着，這些省份的房價有上漲的動力呢？

參謀長認爲，不排除這個可能。但可以肯定的是，三四線城市像前兩三年房價暴漲的可能已經不存在。另外需要注意的是，棚改量的增加不是導致房價上漲的直接原因，最主要還是要看棚改貨幣化。有買房人跟參謀長透露，廣西北海的棚改，現在已經不是以棚改貨幣化爲主了，以實物置換的方式。如果是採用實物安置的方式，那麼房價上漲的可能也不大。

棚改量的腰斬，透露出三四線樓市下行的跡象。其實，市場也早有端倪可見：

一，房企逃離三四線城市

所謂，春江水暖鴨先知，房企似乎早已洞察到了三四線的危機。有數據顯示，超過80%的房企逃離三四線，開始重新佈局一二線。2018年前30強千億房企中，有一半的房企在一二線城市土儲面積佔比超過70%；而那些深入三四線樓市的房企也開始慢慢收縮戰線，開始迴歸一二線。

而近期，二線城市土地市場的瘋狂，似乎也惠及不到三四線，也恰好印證了這一點。

二，2019年三四線房價下跌是大概率事件，下跌空間10%以內！

4月10日，四大資產管理公司之一的中國東方資產管理股份有限公司發佈《中國金融不良資產市場調查報告》，報告顯示：預計2019年，三四線城市房價下跌是大概率事件，下跌空間大概在10%以內！

根據上海易居房地產研究院發佈一季度《中國百城房價報告》。數據顯示，肇慶、廊坊、莆田、泉州和三亞，這個五個城市房價漲福小於-10%，已經屬於房價過冷區間。在參謀長看來，未來三四線城市房價將保持穩中有跌的態勢。

三，全面放寬落戶很難助力三四線房價

前段時間，發改委發佈了一份重要的文件——《2019年新型城鎮化建設重點任務》。不少人認爲未來一億人進城，對於三四線樓市也是利好的。這個邏輯聽起來似乎合乎邏輯，細細想來卻經不起推敲。

爲什麼呢？大部分的三四線城市本身就沒有落戶限制，就算是全面放開了，貌似影響也不大，而吸引人的最終還是要靠硬實力。

就在前幾天，呼和浩特市印發了一個文件《畢業生安居工程實施辦法》，文件中提到，在呼和浩特工作的畢業三年內的已成婚的大學生，可半價購房，首付低至20%。這購房誘惑算是夠大的，按照呼和浩特的一萬出頭的房價，符合條件的10萬左右就可以住進一套新房子。

而事實上呢，呼和浩特一萬多的房價有支撐麼？看看呼和浩特的人口和產業，“半價購房”到底是吸引人才還是割韭菜呢，心中大抵要有數。

根據以上市場透露出的信號，參謀長總結了一下，有幾個點可以判別這類城市：

1、棚改量急劇萎縮

棚改是過去兩三年三四線城市的房價上漲的主要動力，棚改量急劇萎縮的城市意味着房價上漲的動力不再，上文中已經提到，注意山東、河南、貴州、湖南這四個省份三四線城市，由於此前這幾個省的棚改量都比較大，而今年的棚改量急劇萎縮，這類的三四線城市的壓力會比較大，比如山東的菏澤。

2、大房企逃離的三四線城市

在上文中已經提到過，房企的態度也是判別的一個重要標準，換言之，大房企逃離的三四線風險也比較大。試想一下，沒有了衆多的房企的競爭，那麼土地就會供大於求，房價也會隨之水降船低，而這對於未來三四線的土地價格和房價來說，也將是一個常態。

3、收縮型城市

在提出全面放開落戶的同時，《2019年新型城鎮化建設重點任務》文件中也提到了一個概念，收縮型城市，而參謀長去查看了一番，收縮型城市基本都是三四五線城市。在之前的文章《房價跌到300元/平沒人要，在中國還有多少這樣的“鬼城”？》已經提過，參謀長在這裏就不再過多的闡述。