【城市圈研究】担心三四线涨后疲软，你真的看懂市场了吗？

　　上期话题大家就下沉三四线的必由之路做深度交流，我们也从轮涨规律和城市周期等方面印证了三四线市场还可继续发掘的潜能，那么这期话题开始，我们将就如何布局三四线展开系列讨论，与你分享同海作为房地产投资领域的专业咨询团队，对投资三四线城市的一些研究和观点。

　　01

　　三四线投资，过去你爱答不理，今天可不一定攀得起。5亿每宗的机会成本，举牌须慎重。

　　几年以前，开发商们还能靠拓展团队和政府的关系用较低的价格在三四线城市勾块好地，慢慢开发，周期拉个三年，光靠土地升值都能轻松赚翻。

　　总结下来就是地价低、竞争小、升值快，大开发商们在忙着耕耘一二线之余，可以机会型地进入补充业绩。那时候拿地的同事们脑子进点水问题不大，营销的同事们流流泪淌淌汗项目业绩还是可观的。

　　但如今的三四线，在2016年楼市大涨了一波后，已是另一番天地。以长三角13城土地市场为例，2008-2015年楼板价不过1700元/㎡上下，一进入2016年，立马飞升至3800元/㎡，2017年更是达到4300元/㎡，总体涨幅超100%；原来5亿可以拿2-3块地，现在只能拿1块，风险集中了，在钱荒的背景下，试错成本的上升让决策者必须更加谨慎。

　　数据来源：中指

　　注：长三角13城包括无锡、徐洲、常州、南通、扬州、镇江、泰州、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、台州；统计口径为各地市本级土拍市场范围。

　　高企的地价虽然离不开各家开发商们争先抢拍的热情，但那也是规模化生存的现实和没米下锅的压力造成的无奈之举。

　　现在的三四线，地价涨、竞争大，但就是硬着头皮也得进，这个你没得选。唯一的选择是，转变思路。

　　在城市进入决策研究时，就要充分重视未来项目开发过程中资金回现的效率，而不是还把对一个城市的判断停留在市场面和营销上。

　　02

　　高周转还得选对城市。冲规模的时候，周转不高真不行。最近碧桂园内部文件的流出让整个行业，甚至整个互联网都炸开了锅，5500亿的业绩下少不了成堆趴下的员工，全行业都默默心疼碧桂园朋友们的同时，也感到自己的肾和肝在隐隐作痛。

　　明明不久前6个月开盘还是行业标杆的高周转，现在5个月都被嫌慢，人家已经开始把目标定成3个月了。

　　可是目标归目标，就算企业把自己逼到极限，碰到一些城市，预售条件或者其他外力因素一卡，周转率真由不得你，就算是宇宙企业碧桂园也没办法。

　　我们在今年的调研中特地关注了一下碧桂园各地的项目情况，从拿地到开盘6个月之内的并不算多，大部分项目在7-9个月之间，还有个别周期长达10-12个月。

　　注：此处及下文所提到的“开发周期”特指拿地到首次开盘的时间跨度。

　　可见，每个城市有适应它自身的周转效率，城市之间快慢有别，求高周转的你需要特别关注。

　　03

　　我们首先对各地的预售证申领条件进行排摸。在这方面，大部分城市对小高层、高层产品都要求主体结构完成一部分（具体层数因城而异，1-7层不等）即可，但个别城市的预售条件呈现两极化：一边是太仓、扬州等地2017年成交多宗土地要求现房销售，一边是嘉兴及其下辖地区只要求出正负零。

　　但预售证对工程形象进度的硬性要求并不是开发周期的决定性因素，即使要求相同，不同城市的开发周期也可能出现长短之别。这一点在我们的研究中被多次验证。

　　我们的研究直接聚焦结果，在每个城市都尽量选取本地龙头企业、外来高周转企业和其他外来企业的典型项目（一般为在售的刚需、高层项目）作为样本，对各个城市的开发周期进行研究。以下几点有意思的现象与你共享。

　　注：由于同一城市不同项目之间存在差异，个别项目可能拉大周期跨度，以上数据以样本集中的周期区间为准。

　　相较于浙江地区，江苏地区项目开发周期普遍更短更可控。

　　这一点从上文碧桂园的例子中也可以得到印证，江苏地区超过9成的样本城市都能将开发周期控制在9个月内，而浙江只有不到6成。

　　个别城市周期短：太仓、海盐

　　个别城市周期长：慈溪、昆山

　　套用一句名言，周期短的城市是相似的，周期长的城市各有各的不幸。

　　慈溪在2013-2016年间市场持续低迷，不少开发商资金链紧张，项目工程延误或搁置，出现多起烂尾楼事件，导致市场对期房有所顾虑，因此在售项目现房居多，开发周期2年甚至更长。

　　但随着2017年慈溪市场好转，品牌房企争相进入，市场信心大幅提升，开发速度也跟着加快起来，有望将开发周期缩短至12个月内。

　　昆山——调控影响打击力度大，开发周期拉长

　　长三角城市，政务环节相对透明且效率较高，大部分地区本地企业优势并不明显，外来企业障碍不大。

　　一般认为本地龙头在当地积累多年，政府关系协调性高，可能对加快开发有明显优势，但从调研情况来看：

　　首先，长三角各地的本土房企中能称得上当地龙头的本就不多，调研范围内60%的城市无本地龙头，外来实力企业不惧本地竞争；

　　注：本文中“本地龙头”指发家于该地区（地级市及下辖区县），且被当地市场认可的、市占率较高的本土开发商。

　　以上就是我们对长三角28城在开发周期方面的观察和研究，真实的市场告诉我们——择对城，才能提高周转。其实高指标没那么可怕，只要我们足够了解我们的战场和对手（当然也可能秒变队友），又或者有一个像同海一样了解它们的同伴。

　　下期我们将就城市选择的投资视角继续展开，探讨各地投资机会和退出收益的情况，感兴趣的请留意！

　　上期回顾：

　　同海咨询

　　同海咨询系同策集团金融部下属子公司，依托同策二十年来在房地产行业全价值链的积累，专业致力于地产投资的风险管理服务，业务涵盖投资前风险评估、投资后风险管理、项目跟投、投资退出增信等四大块，长期与信达、中融、华融融德等大型资管机构深入合作。

　　本文由同海投前部门研究撰写。部门长期从事城市、区域、单项目投资价值评估业务，通过大量项目实践，积累了从区域市场到单个项目的价值判断、风险评估经验，帮助客户第一时间对标的投资价值做出准确判断。

　　数据|同海咨询

　　责编|同小妍