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政策解读丨市场预判丨探盘报告丨楼市事件

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最近，我们长春惠买房微信后台、抖音后台、问问房报君，还有购房群里，咨询宝裕悦兰湾的人特别多，为此，我们汇总大家的提问，重点分析四大问题。

地段怎么样？

说宝裕悦兰湾，一定会提到南临河街板块。

关于这个板块的具体规划优势、具体配套资源，不了解的购房者，看我们之前的文章，相信用1-2分钟就能知其大概，3分钟就能接受这个地段，5分钟就可以给别人介绍了。所以也不想赘述。（点我看预览）

总之，个人是看好这个地段未来的价值。根据一般人的喜好，买房往南看，在南边你找来找去，就会归到这。整个南部的新板块里，南临河街算比较有潜力了，这还是保守说。

宝裕和大众位于净月区与南关区的交界带，但属于南关区，这两个盘沾了南关和净月两个区的规划优势。

南临河街，现在是一片一片的空地，一片一片的工地，未来两三年估计还是这样，但一定会越来越好，早晚一片繁华。

不可回避的土地问题

关于宝裕悦兰湾的地段优势，很多人都能看清楚，没啥担忧的。真正迫切想了解的重点之一，是土地。

宝裕悦兰湾的土地，目前还没进行招拍挂，还没拿到土地证，这是事实。

但宝裕土地是棚改用地，棚改土地和一般建设用地不同。

一般商品房建设用地出让，不确定性较高，可能会多家抢地。

但棚改用地出让有一定指向性，因为棚改项目中标房企，前期已经签约开发这个地块，安置拆迁等已经投入大量资金，所以估计宝裕拿到土地证问题不大。

宝裕悦兰湾总占地约60万平，共分四个地块。早在2014年，宝裕地产就中标了吴家北地块棚户区改造，以及周边几十万平棚改地块，并陆续开始拆迁工作。今年拆迁完成，启动建设。

宝裕是新品牌

提起宝裕，购房者都很陌生，作为棚改中标企业，在中标前，政府一定会严格把关和考查企业的信用、资金实力、综合实力。

作为一个房企的首个项目，一般都会很用心，这就不用多说了。宝裕悦兰湾营销总监李霞告诉记者，“首进长春，我们要把悦兰湾打造成一个标杆性的项目。”

目前，从开放的售楼处和景观示范区来看，大量石材和拉丝钢等材料的使用，让项目透露着一定高端范。

宝裕地产目前仍在“看地”，准备再拍一些优质的地块，继续扩大在长春的发展。“虽然土地很稀缺，但宝裕有这个实力在好的地段继续拿地。”李霞说。

价格与投资潜力分析

根据目前公开的信息显示，宝裕悦兰湾18层小高层，预计毛坯均价在9500-10800元/平之间，也就是1万元/平左右。对应南临河街的地段，这个价格还是很有诱惑力的！

我们来分析一下，宝裕定价的策略。

宝裕定价1万元/平，对标的是南城品质楼盘或地段不错的优质楼盘的标准价，所以不能低于这个价格；

对于人群来说，目标客群是那些资金相对充足的偏改善人群，至于那些能接受八九千价格的人群，稍微努力一下也能够得到，各种人群兼顾较好！

宝裕很清楚自己的地段价值，并没有用8字头起价这样的策略来吸引购房者，而是显露了一种自信又有点内敛的姿态，拿捏了个中等偏上的度。

毛坯每平一万的价格，不是很低，足以支撑品质；也不是很高，有一定性价比。

对比周边万科翡翠公园高层带装修每平一万二三，睿德上品小高层带装修每平一万二，亚泰华府洋房毛坯均价一万四。

相比 在没有品牌支撑情况下，均价一万还是很安全的，细算来还是有一定性价比。

横向对比，目前一般紧临地铁的新盘，价格多在万元以上，比如配套和宝裕相似的青旅宽城一号小高层，毛坯均价1.2万元/平；邻规划中五号线的居然世界里，小高层毛坯均价每平一万一二。

相比之下，宝裕如果卖到一万左右，从价格来分析，还是有一定优势的！

就看宝裕产品品质是否有说服力了，如果产品没有短板，对于自住兼投资的购房者来说，就很有投资价值了！

关于宝裕悦兰湾的产品，我们会持续关注，如果你有更多问题，欢迎留言讨论！

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作者：老张

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