全国房地产市场价格还在快速上涨

易宪容

4月30日，中国指数研究院发布了《2019年1-4月中国房地产企业销售业绩TOP100》。数据显示，2019年1-4月，房企销售业绩趋于平稳，75家销售额突破百亿，龙头企业效应日趋明显，房地产竞争格局持续分化。从销售额来看，房企销售额TOP100均值达313亿元，规模破百亿的房企增加至75家。碧桂园、万科销售额超2000亿，其中碧桂园销售额高达2380亿元;中国恒大、保利发展、融创中国三家房企销售额超1000亿；500-1000亿、100-500亿、100亿以下的企业分别为9家、61家、25家，房企销售额TOP100门槛提升至74.11亿元。国内房地产TOP100的态势，不仅说明国内房地产市场的集中度越来越高，也整体上说明房地产市场的大势，国内房地产市场快速增长还持续。

房地产销售的快速增长，房企融资规模也随之快速增长，融资成本保持高位。1-4月份，房企融资规模近8500亿元；其中海外债占比为25.6%，2019年以来房企发行海外债的票面利率均值为8.82%，融资成本进一步提高；超短期融资券4个月内融资总额突破400亿元；前4个月通过资产证券化获取超1000亿元的资金，占全部融资规模的12.0%。这也是上半年国内房地产固定资产投资快速重要原因。

国内房地产TOP100企业的销售快速增长，房地产企业涌入融资市场，最为重要的是在第一季度宽松的货币政策、天量的信贷增长，以及城市采取各种宽松购买政策刺激下，促使一些城市房价快速增长所至。有报告显示，在所监测的100个城市中，新建商品住宅3月份成交均价为每平方米13,685元，按年升13.1%。在这100个城市中，其中有23个城市房价同比上涨的幅度超过20%以上，广东中山的房价上涨61%。南通上涨34%、镇江上涨32%、呼和浩特上涨31%、太原上涨28%、上海上涨了27%、西安上涨了23%等。这次房价上涨较快速的城市主要分布在珠三角和长三角地区。正如我早些时候所分析的那样，国内房价快速上涨的情况已经开始。

这次国内许多城市的房价快速上涨，主要是因为政策意图所为。这些政策意图主要是表现三个方面。一个方面政府减轻经济增长下行的压力，让国内一季度的信贷扩张出现了创历史记录的增长。这不仅表现为各银行纷纷下调住房按揭贷款利率，也表现银行的存款准备金率一再下调。二是各城市以引入人才的方式，纷纷调整房地产调控政策，再加上国家发改委4月8日公布《2019年新型城镇化建设重点任务》，其中在推行户籍制度改革、加快农业转移人口市民化方面，自然会给市场一个明确的快速扩张预期。三是房地产调控政策的三稳定，让房价既不要快速上涨，也不能够下跌。在这种政策引导下，国内房地产市场的价格只能是上涨。

正是给房地产市场有这样的政策预期，国内房地产投资者又开始涌入市场。最近珠三角不少城市的房价快速飚升，基本上就以粤港澳大湾区作一个理由，投资者涌向他们认为房价洼地所推动的结果。因为，粤港澳大湾区的发展强化了深圳、东莞、惠州、中山、广州、佛山等地的“同城效应”。由于同城建设，交通便利，大大节省往来时间成本。所以，深圳的住房投资者纷纷东莞和惠州市场购买住房，而广州的住房投资者纷纷进入中山和佛山住房市场。当然，在推高这些城市房价的过程中，香港居民也起到了重要的作用。比如，据我了解，有一个香港居民最近两年在中山购买住房148套。

也就是说，当前这些城市的房价快速上涨，基本上是由住房投资者所推动。这主要是政府的行政性调控政策所导致。如果政府的行政性的调控政策不能够逐渐退出市场，那么其他城市都可以找到一个个的理由来推高当地的房价。国内房地产市场的性质要回归到“只住不炒”的定位上根本不可能。