全國房地產市場價格還在快速上漲

易憲容

4月30日，中國指數研究院發佈了《2019年1-4月中國房地產企業銷售業績TOP100》。數據顯示，2019年1-4月，房企銷售業績趨於平穩，75家銷售額突破百億，龍頭企業效應日趨明顯，房地產競爭格局持續分化。從銷售額來看，房企銷售額TOP100均值達313億元，規模破百億的房企增加至75家。碧桂園、萬科銷售額超2000億，其中碧桂園銷售額高達2380億元;中國恒大、保利發展、融創中國三家房企銷售額超1000億；500-1000億、100-500億、100億以下的企業分別爲9家、61家、25家，房企銷售額TOP100門檻提升至74.11億元。國內房地產TOP100的態勢，不僅說明國內房地產市場的集中度越來越高，也整體上說明房地產市場的大勢，國內房地產市場快速增長還持續。

房地產銷售的快速增長，房企融資規模也隨之快速增長，融資成本保持高位。1-4月份，房企融資規模近8500億元；其中海外債佔比爲25.6%，2019年以來房企發行海外債的票面利率均值爲8.82%，融資成本進一步提高；超短期融資券4個月內融資總額突破400億元；前4個月通過資產證券化獲取超1000億元的資金，佔全部融資規模的12.0%。這也是上半年國內房地產固定資產投資快速重要原因。

國內房地產TOP100企業的銷售快速增長，房地產企業湧入融資市場，最爲重要的是在第一季度寬鬆的貨幣政策、天量的信貸增長，以及城市採取各種寬鬆購買政策刺激下，促使一些城市房價快速增長所至。有報告顯示，在所監測的100個城市中，新建商品住宅3月份成交均價爲每平方米13,685元，按年升13.1%。在這100個城市中，其中有23個城市房價同比上漲的幅度超過20%以上，廣東中山的房價上漲61%。南通上漲34%、鎮江上漲32%、呼和浩特上漲31%、太原上漲28%、上海上漲了27%、西安上漲了23%等。這次房價上漲較快速的城市主要分佈在珠三角和長三角地區。正如我早些時候所分析的那樣，國內房價快速上漲的情況已經開始。

這次國內許多城市的房價快速上漲，主要是因爲政策意圖所爲。這些政策意圖主要是表現三個方面。一個方面政府減輕經濟增長下行的壓力，讓國內一季度的信貸擴張出現了創歷史記錄的增長。這不僅表現爲各銀行紛紛下調住房按揭貸款利率，也表現銀行的存款準備金率一再下調。二是各城市以引入人才的方式，紛紛調整房地產調控政策，再加上國家發改委4月8日公佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》，其中在推行戶籍制度改革、加快農業轉移人口市民化方面，自然會給市場一個明確的快速擴張預期。三是房地產調控政策的三穩定，讓房價既不要快速上漲，也不能夠下跌。在這種政策引導下，國內房地產市場的價格只能是上漲。

正是給房地產市場有這樣的政策預期，國內房地產投資者又開始湧入市場。最近珠三角不少城市的房價快速飈升，基本上就以粵港澳大灣區作一個理由，投資者湧向他們認爲房價窪地所推動的結果。因爲，粵港澳大灣區的發展強化了深圳、東莞、惠州、中山、廣州、佛山等地的“同城效應”。由於同城建設，交通便利，大大節省往來時間成本。所以，深圳的住房投資者紛紛東莞和惠州市場購買住房，而廣州的住房投資者紛紛進入中山和佛山住房市場。當然，在推高這些城市房價的過程中，香港居民也起到了重要的作用。比如，據我瞭解，有一個香港居民最近兩年在中山購買住房148套。

也就是說，當前這些城市的房價快速上漲，基本上是由住房投資者所推動。這主要是政府的行政性調控政策所導致。如果政府的行政性的調控政策不能夠逐漸退出市場，那麼其他城市都可以找到一個個的理由來推高當地的房價。國內房地產市場的性質要回歸到“只住不炒”的定位上根本不可能。