继河西神盘佳兆业城市广场周一加推售罄后，算是按下了本周开盘潮的引擎，入市楼盘接踵而至，今日有两盘进行开盘，其中就包括纯新盘禹洲嘉荟星岛，毕竟是缺货将近一年多的铁心桥片区唯一新盘，自然备受购房者关注。

项目今早在维景国际大酒店进行首开，但去化成绩有点出乎意料，截至12:00选房结束，仅售出91套房源，去化不足3成，称得上是南京四季度以来首开成绩最差的纯新项目！

首开结果销控表

据悉，禹洲嘉荟星岛此次开盘房源为1、2号楼，户型面积为88㎡、108㎡、115㎡、128㎡，共308套房源，预计2020年11月30日精装交付，销许均价34634-35170元/㎡。并且在昨日结束摇号，吸引了665组购房者参与，中签率为46.3%。

这个中签率不算太低，但销售结果却如此惨淡，多少有点出乎意料，但事情有果必有因，在明晰缘由之前，先来回顾一下项目的开盘现场，或许对项目滞销有一个更直观的认知。

开盘现场

早上九点购房者陆续进入签到区

签到之后，购房者进入选房大厅，等待主持人叫号。可以看到，现场来的客户并不是太多，据房企工作人员透露现场有房管局领导在，并没有找水客来充场。

现场由于弃号的比较多，叫号和选房的节奏都蛮快的。

客户叫到号之后，材料审核通过，正式进入选房区。现场可以看到好多购房者很纠结，但是倾向于最大户型128平米和最小户型99平米的较多，中间户型并不太受欢迎。

2个多小时后，665组购房者号码都被叫到，截至到12:00左右首开也正式结束，根据现场的销控表，去化不是太理想，仅售出91套房源，不足推出房源的3成！

其中，售出最多的果然就是88㎡户型和128㎡。据现场购房人表示：喜欢小户型是因为总价低，投入资金少，风险相对较弱；至于大户型则是因为，该户型比较不错，适合改善居住需求，三面采光，而且是最西边户，靠着体育公园，东西视野一览无余。

但无论怎样，这两个户型只是相对出彩，结果都没有卖完，其他户型更是少有问津。

禹洲嘉荟星岛不足3成的销售成绩可以说很惨淡啦，如果把今年同期四季度入市的纯新盘销售成绩拉个榜单的话，禹洲嘉荟星岛毫无疑问是垫底的。

为什么卖的这么差？

那么作为铁心桥期待已久的纯新项目，为何会卖的这么差，事长简单分析了一下，可能与下面几点有关。

1.房地产整体下行，购房者观望情绪浓厚。

南京楼市自下半年以来，尤其是金九银十之后，房企抢跑意图明显，推盘量如狂风暴雨，未曾停歇。这就挤占了大部分购房名额和资金，如果不是品质太好和有区域倒挂红利的项目，基本都不会有太大热度。

禹洲嘉荟星岛有665组购房者报名摇号，可能得益于项目并没有验资门槛，这也就解释为什么那么多客户弃号没来，大部分购房者可能都在观望，趋于理性的他们早就不会随意买单。

2.房价过高，二手房价格低于新房均价，风险不小。

禹洲嘉荟星岛虽然作为城南铁心桥片区近1年半以来首个纯新盘，加上是禹洲操盘开发，期待者自然不会少。但是该项目的3.4万左右销许价格还是令购房者吓了一条，事长在购房现场问了一圈，大部分都认为定价过高。

即使是今天给出了四重购房优惠，累计优惠1750元/㎡左右，依然令不少购房者望而却步。

事长检索了一下项目周边的项目发现，离得不远的软件谷世茂城品之前3.4万左右的加推价几乎与之持平，二手房价也上扬了不少。但是在铁心桥片区，却是另一个景象，春江新城、定坊和苑等项目均价都在3万以下，与项目新房差额较大。

虽然，2016年9月上海大名城在铁心桥以每平米29093元的楼面价拿下G45地块，算的上是片区价格的支撑，但是该地块2年过去了几乎没有动静，对禹洲嘉荟星岛的支持有限，不构成让购房者出手的绝对利好。首开价格在购房者认知的风险红线以内，所以目前从者寥寥。

3、板块改善层级有待完善。

南京普遍的认知中，铁心桥和油坊桥片区一样几乎就是安置房扎堆的刚需地带。虽然近几年区域发展迅速，禹洲嘉荟星岛也属于S3地铁上盖的项目，有自带商业，但整体来看整个板块目前并有大的商业综合体来支撑，让板块从刚需跃升至改善。3.4万左右的均价，人们第一时间会闪现再添加一点，就可以去买河西南的3.5万。

而且禹洲嘉荟星岛本身的产品竞争力也偏弱，作为禹洲在南京的首个“嘉荟系”项目，在产品的打磨方面并没有给购房者展示出重磅的亮点，没能收获广大置业者的认可。今日首开现场多套108㎡和115㎡户型的无人问津，就是最直观的印证。

结语

禹洲嘉荟星岛今天的开盘失利，原因众多，不能一概而论。但从上周开盘的项目去化普遍在7成左右，可以看出购房者的购买欲望和购买力都在逐渐递减，禹洲嘉荟星岛的首开惨淡也只是市场调整的一个正常表现而已。

楼市未来的走向虽然有迹可循，但操刀手和把控权仍然在市场掌握中，开发房企和购房者能做的就是顺势而为。

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