繼河西神盤佳兆業城市廣場週一加推售罄後，算是按下了本週開盤潮的引擎，入市樓盤接踵而至，今日有兩盤進行開盤，其中就包括純新盤禹洲嘉薈星島，畢竟是缺貨將近一年多的鐵心橋片區唯一新盤，自然備受購房者關注。

項目今早在維景國際大酒店進行首開，但去化成績有點出乎意料，截至12:00選房結束，僅售出91套房源，去化不足3成，稱得上是南京四季度以來首開成績最差的純新項目！

首開結果銷控表

據悉，禹洲嘉薈星島此次開盤房源爲1、2號樓，戶型面積爲88㎡、108㎡、115㎡、128㎡，共308套房源，預計2020年11月30日精裝交付，銷許均價34634-35170元/㎡。並且在昨日結束搖號，吸引了665組購房者參與，中籤率爲46.3%。

這個中籤率不算太低，但銷售結果卻如此慘淡，多少有點出乎意料，但事情有果必有因，在明晰緣由之前，先來回顧一下項目的開盤現場，或許對項目滯銷有一個更直觀的認知。

開盤現場

早上九點購房者陸續進入簽到區

簽到之後，購房者進入選房大廳，等待主持人叫號。可以看到，現場來的客戶並不是太多，據房企工作人員透露現場有房管局領導在，並沒有找水客來充場。

現場由於棄號的比較多，叫號和選房的節奏都蠻快的。

客戶叫到號之後，材料審覈通過，正式進入選房區。現場可以看到好多購房者很糾結，但是傾向於最大戶型128平米和最小戶型99平米的較多，中間戶型並不太受歡迎。

2個多小時後，665組購房者號碼都被叫到，截至到12:00左右首開也正式結束，根據現場的銷控表，去化不是太理想，僅售出91套房源，不足推出房源的3成！

其中，售出最多的果然就是88㎡戶型和128㎡。據現場購房人表示：喜歡小戶型是因爲總價低，投入資金少，風險相對較弱；至於大戶型則是因爲，該戶型比較不錯，適合改善居住需求，三面採光，而且是最西邊戶，靠着體育公園，東西視野一覽無餘。

但無論怎樣，這兩個戶型只是相對出彩，結果都沒有賣完，其他戶型更是少有問津。

禹洲嘉薈星島不足3成的銷售成績可以說很慘淡啦，如果把今年同期四季度入市的純新盤銷售成績拉個榜單的話，禹洲嘉薈星島毫無疑問是墊底的。

爲什麼賣的這麼差？

那麼作爲鐵心橋期待已久的純新項目，爲何會賣的這麼差，事長簡單分析了一下，可能與下面幾點有關。

1.房地產整體下行，購房者觀望情緒濃厚。

南京樓市自下半年以來，尤其是金九銀十之後，房企搶跑意圖明顯，推盤量如狂風暴雨，未曾停歇。這就擠佔了大部分購房名額和資金，如果不是品質太好和有區域倒掛紅利的項目，基本都不會有太大熱度。

禹洲嘉薈星島有665組購房者報名搖號，可能得益於項目並沒有驗資門檻，這也就解釋爲什麼那麼多客戶棄號沒來，大部分購房者可能都在觀望，趨於理性的他們早就不會隨意買單。

2.房價過高，二手房價格低於新房均價，風險不小。

禹洲嘉薈星島雖然作爲城南鐵心橋片區近1年半以來首個純新盤，加上是禹洲操盤開發，期待者自然不會少。但是該項目的3.4萬左右銷許價格還是令購房者嚇了一條，事長在購房現場問了一圈，大部分都認爲定價過高。

即使是今天給出了四重購房優惠，累計優惠1750元/㎡左右，依然令不少購房者望而卻步。

事長檢索了一下項目周邊的項目發現，離得不遠的軟件谷世茂城品之前3.4萬左右的加推價幾乎與之持平，二手房價也上揚了不少。但是在鐵心橋片區，卻是另一個景象，春江新城、定坊和苑等項目均價都在3萬以下，與項目新房差額較大。

雖然，2016年9月上海大名城在鐵心橋以每平米29093元的樓面價拿下G45地塊，算的上是片區價格的支撐，但是該地塊2年過去了幾乎沒有動靜，對禹洲嘉薈星島的支持有限，不構成讓購房者出手的絕對利好。首開價格在購房者認知的風險紅線以內，所以目前從者寥寥。

3、板塊改善層級有待完善。

南京普遍的認知中，鐵心橋和油坊橋片區一樣幾乎就是安置房扎堆的剛需地帶。雖然近幾年區域發展迅速，禹洲嘉薈星島也屬於S3地鐵上蓋的項目，有自帶商業，但整體來看整個板塊目前並有大的商業綜合體來支撐，讓板塊從剛需躍升至改善。3.4萬左右的均價，人們第一時間會閃現再添加一點，就可以去買河西南的3.5萬。

而且禹洲嘉薈星島本身的產品競爭力也偏弱，作爲禹洲在南京的首個“嘉薈系”項目，在產品的打磨方面並沒有給購房者展示出重磅的亮點，沒能收穫廣大置業者的認可。今日首開現場多套108㎡和115㎡戶型的無人問津，就是最直觀的印證。

結語

禹洲嘉薈星島今天的開盤失利，原因衆多，不能一概而論。但從上週開盤的項目去化普遍在7成左右，可以看出購房者的購買慾望和購買力都在逐漸遞減，禹洲嘉薈星島的首開慘淡也只是市場調整的一個正常表現而已。

樓市未來的走向雖然有跡可循，但操刀手和把控權仍然在市場掌握中，開發房企和購房者能做的就是順勢而爲。

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