業委會領銜溫和維權屢獲勝，用的啥法子？

大河報·大河客戶端記者張瞧

近日，鄭州市鄭東新區恆通新城小區業委會與建設小區的開發商，因小區車位問題，對簿公堂。原來，恆通新城小區業委會發現按照規劃許可證，小區應有185個地上車位，但實際交付時地上車位爲"0"。今年3月，業委會提起訴訟，要求開發商建設小區規劃上應有的185個地面停車位。

能與老物業"好聚好散"，新老物業交接極其順利，未泛出一點"波瀾"，小區的人居環境在一天天改善……大河報·大河客戶端記者發現，就像業委會這次因小區車位問題提起訴訟一樣，與一些"簡單粗暴"的維權方式不同，恆通新城小區業委會在維權時的一波波操作，大多采用訴訟和信訪途徑。目前，已解決了小區內照明、消防系統等公共設施修復、更換等問題。河南省社科院法學所法學專家聽聞後，都忍不住要爲這個小區點贊。

維權：要求開發商按規劃，建設185個地上車位

“按照規劃許可證，我們小區應有185個地上車位，但實際交付時地上車位居然一個都沒有。”恆通新城業委會主任梁芳靜表示，小區地面停車位的建設是根據規劃部門的規劃而定，開發商有義務必須依照規劃建設，"開發商依照規劃建設車位，系小區的公共配套設施，其建設成本已納入整個小區的建設成本中。"

對此，開發商代理人則表示，開發商不具有建設185個停車位的義務。規劃許可證並不是行政強制，開發商在出售房屋時，已經口頭告知業主該小區實行人車分流，且交付房屋至今，業主並未對此提出任何異議。開發商在與業主簽訂商品房買賣合同時，也明確約定地上停車位歸開發商所有，即開發商有權決定是否建設這些地上停車位。

對於開發商代理人給出的解釋，恆通新城業委會表示不能接受，幾位業委會成員和一些小區的業主代表表示，若開發商要爲小區建立人車分流的環境，可向規劃部門申請變更規劃，而目前並沒有任何證據證明開發商未建地面停車位進行了相關的規劃變更。

“我們覺得被侵權了。”抱着這一念頭的業委會，決定拿起法律武器，爲小區的廣大業主維權。

講述：引導業主依法依規文明維權，他們是如何做到的?

在與恆通新城小區業主們的溝通過程中，記者發現，該小區在業委會的帶領下，一直在走依法依規的文明維權之路。

"提到業主維權，可能會有人說，業主們不維權還好，一維起權來，就亂成了一鍋粥，甚至還會出現激烈衝突，其實並不是這樣的，關鍵在於維權的前期引導。"梁芳靜介紹，該小區共938戶，2013年9月交房。去年2月，業委會依法成立並備案成功。

據瞭解，恆通新城業主維權，並非一開始就走的訴訟之路。業主們表示，最初他們採取的維權方式，是從打相關職能部門的投訴電話開始，有收效但並不顯著。然後是信訪之路。2016年7月，業主代表向白沙鎮人民政府、鄭東新區信訪部門同時信訪，訴求爲要求開發商補繳城市配套費，提供市政配套水、暖氣，被受理但未及時解決。2016年9月，向鄭州市信訪局繼續信訪同一訴求。同年10月，小區先用上了自來水。2個月後，市政供暖也來了。

"我走信訪的路子，堅持兩條準則，一是不發動業主進行集體信訪，能自己去反映問題的，就自己去;二是嚴格按照信訪條例逐級信訪，不越級信訪。最後發現，法律途徑維權的效果最好。"梁芳靜表示，有其他小區的業主表示她選的路子太"笨"，耗時費力，"其實就是證據不好收集，但我發現不管是跟政府機關或是相關職能部門打交道，最終都能拿到維權所需的資料。"

今年3月，業委會集中"出手"：將開發商訴至法院，要求開發商建設小區規劃許可證上應有的185個地上停車位;要求開發商將小區內1號樓、2號樓外牆廣告清理完畢;將老物業訴至法院，要求限期對小區內照明、消防系統等公共設施修復、更換至符合要求並正常使用。9月，對小區公共區域內防水維修和公建配套房被開發商出租，分別提起訴訟。

改觀：勝訴當月，小區消防設施整改到位並通過驗收

走訴訟和信訪途徑維權，收效如何?

"共5個案子，3個在審，結案的兩個案子法院都判決支持或部分支持了我們的訴求。目前，通過訴訟和信訪已解決了不少小區存在的問題。最讓廣大業主感到高興的是小區消防設施得到了改善。消防設備是能救命的重要設施，但在很長一段時間裏，我們的消防設施幾乎處於癱瘓狀態。"2號樓的業主餘先生稱，去年夏天小區更換物業服務公司時，曾有一家知名物業服務公司有意進駐小區，結果踩盤評估發現小區的消防問題太嚴重，風險太高，最終放棄了與小區的合作。

記者查找資料時看到，去年12月份，在鄭州消防支隊對冬春火災防控開展以來出現的31家火災隱患單位及其消防違法行爲進行的曝光中，恆通新城因"地下車庫消火栓無水，未配置水槍水帶"，被列入黑名單。此信息印證了業主們的說法。

"去年6月，小區新換了物業，但新物業沒進駐幾個月就因消防隱患太大，主動撤出了，小區不得不再新聘一家物業。"業委會成員王志剛稱，這一系列難題均因老物業服務期間不作爲所造成。

今年7月8號，好消息傳來，法院下達民事判決書，判決老物業在一個月內對小區內照明、消防系統等公共設施修復、更換至符合要求並正常使用狀態。"就在當月，小區的消防系統等公共設施進行了修復，並在鄭東新區消防大隊、白沙鎮物業辦領導、白沙鎮派出所轄區民警、業委會、業主代表和新進駐的物業公司等多方的參與和見證下，小區的消防設施順利通過了消防驗收!"梁芳靜說。

小區環境的改觀並非一勞永逸，梁芳靜一直在堅持學習。12月15日，湖南長沙舉辦了2018自管小區經驗交流大會暨“湖湘社”社區治理高峯論壇，舒可心、謝宏志、談俊、許慶實等社區治理專家、學者與小區業委會主任面對面交流。梁芳靜與國內其他100多業主代表均是自費趕赴長沙蔘加交流學習。她說此行受益匪淺，對業委會的良性運營、共有物權的認知和爭取，都有了新的認識，期待有機會把社區治理的大佬們請到河南，讓更多業主受益。