文/谢逸枫 中国住宅空置率一直存在争论，主要是官方从未公布空置率具体的数据，况且福利分房几十年与住宅空置难以一一去统计。当前市场上的空置率数据区间为10%-25%之间，由于没有权威的数据与客观、科学的根据，及数据统计来源与计算方式，另外是中国住房类型繁多，且难以统一登记，所以仅仅是推测而已，缺乏公信力与可信度，只可作为参考而已。当然中国没有进行房屋大普查，空置率确切的数据并不能找到，对于中国的空置率各路人马说法明显不一。

按照刘植荣是说法，我国不统计住房空置率让人不可理解。中国作为世界上最大的房产市场，至今不统计住房空置率，这让人不可理解。现在，谁也说不清中国有多少住房，多少房子有人居住，多少房子无人居住。2010年7月7日的一篇报道可以从侧面了解中国住房空置率的现实：国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。

国家统计局认为，统计住房空置率是非常复杂的“国际难题”。2010年8月11日，统计局发言人盛来运说：“空置率和待售面积概念很清楚，但要清楚计算出来很难……有的房子是楼房，有的是平房，有的还是危房；有钢筋混凝土的，有砖的……要想计算出一个准确的空置率很难，这也是国际上的难题。

而事实上，国外在几十年前就开始统计住房空置率这个基本的经济数据了，因为住房空置率是宏观调控房地产市场的重要指标。来看世界各国是如何统计住房空置率，以及是如何解决空置住房问题的，我们就能了解，这也许并不是一个“国际难题”。

根据美国商务部2011年11月发布的报告，2011年第三季度，美国出租住房的空置率为9.8%，与2010年同期相比下降了0.5个百分点；自住房空置率为2.4%，同比下降了0.1个百分点。美国从1956年到2003年的出租住房空置率从未超过10%，大多数年份在7%左右波动。美国自住房空置率在2006年以前没有超过2%，从2006年开始，自住房空置率一直在2.6%上下波动。

加拿大出租住房空置率一直较低，1995年到2008年之间的最高出租住房空置率为4.5%，最新数据为2009年的3.1%。由于加拿大房租较低，居民拥有住房的意愿不是很强烈，尤其是年轻人和低收入者，他们倾向于租房住，这是加拿大出租住房空置率低的主要原因。西班牙把住房空置率统计作为人口统计中的一个大项。

根据西班牙2001年人口普查数据，西班牙住房空置率为15%，这一数值在世界范围内属于较高的行列。西班牙共有2095万套住房，81%的住房是自住房，11%的住房供出租，另外8%的住房用于慈善等目的，如为学生和穷人免费提供住房。总的来说，在成熟的市场经济国家，住房空置率都控制得较好，一般在5%左右波动，最多也在10%左右。

法国还对空置住房的产权所有人进行罚款，空置一年处以房价10%的罚款，空置两年处以房价12.5%的罚款，空置三年是15%的罚款，处罚力度逐年加重。在丹麦，住房空置超过两个月，政府会强迫房产所有人免费供他人使用。在瑞典，政府会把空置住房征用，用作廉租住房租给无房户，甚至把空置住房推倒，改建成社会公共服务场所。在德国，如果某市镇的住房空置率超过10%，政府也可以推倒那些出租不出去的空房另作他用。

在成熟的市场经济国家，统计住房空置率与统计居民消费价格指数(CPI)同等重要。住房空置率是指导政府制定房地产调控政策，引导人们理性进行房地产投资与消费，防止房地产泡沫，避免经济失衡的一个非常重要的参考指标。在统计住房空置率之前，首先要明确住房单位。住房单位就是可以供一个居民户独立生活的一套房子，它可以是独立房屋，也可以是楼房住宅的一个居住单元。

不管是何种类型的住房，一个住房单位必须与其他住房单位有隔离墙体，并且有单独通向外部的通道。各国对住房空置率的统计项目不尽相同，有的只统计住房空置率一个大项，没有分项，笼统地指所有住房的空置率。有的细分为：出租住房空置率、出售住房空置率、出租兼出售住房空置率、非市场化自住房空置率(就是那些既不是为了出租，也不是为了出售，而是为了自己度假时居住或留给子孙后代的房子)。

统计住房空置率时，只统计用于生活的住房，办公或商业服务类的住房不在统计之列。

中国现在的房子是多了还是少了？够不够住？可以用空置率来衡量。对于空置房率，目前没有权威的数据，官方公布的只有商品房待售面积，它说的是开发商已经建好的准备要出售或出租的房子，包括以前年度竣工和本期竣工的房子。但是商品房待售面积只能测量增量房子的空置率，而存量房子当中的空置率到底是多少却没有统计到。所谓住房空置率正确的应该是：某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 不包含已出租的房子。

2018年6月，原中财办副主任杨伟民说之前，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。但是他没有给出确切的数据，但按照他的说法，中国目前的空置率显然是要高于13%的。

2018年年3月，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说，再比如“空心化”，以往人们认为房子没人就是空心化，最近国家电网公司做一个统计，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。农村房屋的空置率比小城市房屋空置率，仅仅多0.1个百分点，为什么就被炒得那么凶？

2016年年初，中央党校教授周天勇老师也有一个测算，2015年底预计，我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。在经济学上意味的是，没有消费和就业人口的空壳住宅资产。2015年5月腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

2014年6月，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告，披露了他们的估测：2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2%。

很显然，各路人士对我国住房空置率的预测虽然说法不一，但都认可在10%的幅度以上。中国房地产存在一定的住宅空置面积很正常，没必要如此惊恐，更不需要小题大做的危言耸听讲什么楼市崩盘、泡沫破灭。主要是住房空置的存在具有合理性，其一是中国住宅以期房为主，要入住的时间长。商品房竣工验收后不一定会即刻转移到消费者手中，而是要经过销售或出租出去，需要一个合理的时间段，这类似工业产品的库存期。

其二是房子因质量、规划、配套等其他原因，无法使用的，表现出空置状态。商品房市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。因此，中国的住房空置率指标与外国学者使用的指标虽同名却毫无可比性，而据此得出的结论也就很难具有说服力。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。如果按照国际通行惯例来看，中国住宅空置率的民间统计数据为2013年22.4%、2015年22%-26%、2017年20%，说明我国的空置房率确实偏高，有的数据甚至已经到了商品房严重积压区。

因为空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。不过，这个是空置率数据也存在不客观、不正确的可能性，因为根据用电量、晚间亮灯率、水表周转率的方式去统计空置率，是无法正确得出数据的，主要是这个方式缺乏科学性、合理性。要不，住建部就不会否认6540万套住宅空置房、4898万套城镇空置房的奇葩数据了。

那这样意味着什么？这预示着中国房价将要见顶了吗？显然不是，中国的住房空置率偏高这是事实，但不意味着房价见顶，比如按照西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的预测，中国城镇住宅空置率达到22.4%，但依然出现了2016年一二线房价的暴涨以及2017年三四线的大涨，2018年上半年中国房价上涨，一二三四线全面上涨。

住房空置率要分两方面来看，一是处于城镇化顶尖的一二线城市房子依然是紧俏，而人口不断流出的三四线城市则是供大于求，房子面临积压的风险。根本原因在于中国依然处于城镇化进程，即使中国目前人口出生率低，但存量下的人口流动会让高级别城市人口增速大于房子供应量，结果就是中国处于金字塔上端的房子继续上涨，下端的房子会滞涨。

数据显示：2017年，中国人口城镇化率58.52%，户籍人口城镇化率42.35%，无论是人口的城镇化，还是户籍的城镇化都没有达到80%，这个数值被认为是城镇化的顶端。人口的城镇化会带来增量的人口，表现为当地人口地净流入；户籍的城镇化表现为城市内部人口结构的变化，即越来越来的人口获得房票。

从需求上看，按照中国目前城镇化率1%的递增幅度，中国中心城市（省级以上）至少还有十几年的人口净流入期，对应的就是对房子的需求量越来越大。从住房供应上看，随着城镇化的逐渐深入，大城市新增用地逐渐少，开始进入存量房时代，2016年7月，北京房屋总成交2.9万套，其中，新房成交0.7万套，二手房成交2.2万套；从15个热点城市中，二手房/新房成交量比值由2提升至4。

存量房时代的到来意味着大城市可供出售的住房更多只能从存量房腾挪，结果是快速消化目前的空置房。我们以深圳为例，深圳是典型的外来人口城市，同时也是小产权房集中地。深圳的住宅分为三类，有人做过测算深圳住房面积是4.04 亿平方米。城中村、小产权房等：1.76亿平方米；商品房：1亿平方米；保障住房：大约1.28亿平方米。

空置率房主要集中在商品房，没有多少人去炒作小产权房和保障房吧。我们来算下，1 亿平方米如果每套房居住面积是90平方米，那么就有111万套房。假设深圳房子空置率是20%，那么空置房数就是22.2万套房，可以满足70万左右的人口居住，以深圳二千万的人口体量，多吗？