文/謝逸楓 中國住宅空置率一直存在爭論，主要是官方從未公佈空置率具體的數據，況且福利分房幾十年與住宅空置難以一一去統計。當前市場上的空置率數據區間爲10%-25%之間，由於沒有權威的數據與客觀、科學的根據，及數據統計來源與計算方式，另外是中國住房類型繁多，且難以統一登記，所以僅僅是推測而已，缺乏公信力與可信度，只可作爲參考而已。當然中國沒有進行房屋大普查，空置率確切的數據並不能找到，對於中國的空置率各路人馬說法明顯不一。

按照劉植榮是說法，我國不統計住房空置率讓人不可理解。中國作爲世界上最大的房產市場，至今不統計住房空置率，這讓人不可理解。現在，誰也說不清中國有多少住房，多少房子有人居住，多少房子無人居住。2010年7月7日的一篇報道可以從側面瞭解中國住房空置率的現實：國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數爲零，這些空置房足以供2億人居住。

國家統計局認爲，統計住房空置率是非常複雜的“國際難題”。2010年8月11日，統計局發言人盛來運說：“空置率和待售面積概念很清楚，但要清楚計算出來很難……有的房子是樓房，有的是平房，有的還是危房；有鋼筋混凝土的，有磚的……要想計算出一個準確的空置率很難，這也是國際上的難題。

而事實上，國外在幾十年前就開始統計住房空置率這個基本的經濟數據了，因爲住房空置率是宏觀調控房地產市場的重要指標。來看世界各國是如何統計住房空置率，以及是如何解決空置住房問題的，我們就能瞭解，這也許並不是一個“國際難題”。

根據美國商務部2011年11月發佈的報告，2011年第三季度，美國出租住房的空置率爲9.8%，與2010年同期相比下降了0.5個百分點；自住房空置率爲2.4%，同比下降了0.1個百分點。美國從1956年到2003年的出租住房空置率從未超過10%，大多數年份在7%左右波動。美國自住房空置率在2006年以前沒有超過2%，從2006年開始，自住房空置率一直在2.6%上下波動。

加拿大出租住房空置率一直較低，1995年到2008年之間的最高出租住房空置率爲4.5%，最新數據爲2009年的3.1%。由於加拿大房租較低，居民擁有住房的意願不是很強烈，尤其是年輕人和低收入者，他們傾向於租房住，這是加拿大出租住房空置率低的主要原因。西班牙把住房空置率統計作爲人口統計中的一個大項。

根據西班牙2001年人口普查數據，西班牙住房空置率爲15%，這一數值在世界範圍內屬於較高的行列。西班牙共有2095萬套住房，81%的住房是自住房，11%的住房供出租，另外8%的住房用於慈善等目的，如爲學生和窮人免費提供住房。總的來說，在成熟的市場經濟國家，住房空置率都控制得較好，一般在5%左右波動，最多也在10%左右。

法國還對空置住房的產權所有人進行罰款，空置一年處以房價10%的罰款，空置兩年處以房價12.5%的罰款，空置三年是15%的罰款，處罰力度逐年加重。在丹麥，住房空置超過兩個月，政府會強迫房產所有人免費供他人使用。在瑞典，政府會把空置住房徵用，用作廉租住房租給無房戶，甚至把空置住房推倒，改建成社會公共服務場所。在德國，如果某市鎮的住房空置率超過10%，政府也可以推倒那些出租不出去的空房另作他用。

在成熟的市場經濟國家，統計住房空置率與統計居民消費價格指數(CPI)同等重要。住房空置率是指導政府制定房地產調控政策，引導人們理性進行房地產投資與消費，防止房地產泡沫，避免經濟失衡的一個非常重要的參考指標。在統計住房空置率之前，首先要明確住房單位。住房單位就是可以供一個居民戶獨立生活的一套房子，它可以是獨立房屋，也可以是樓房住宅的一個居住單元。

不管是何種類型的住房，一個住房單位必須與其他住房單位有隔離牆體，並且有單獨通向外部的通道。各國對住房空置率的統計項目不盡相同，有的只統計住房空置率一個大項，沒有分項，籠統地指所有住房的空置率。有的細分爲：出租住房空置率、出售住房空置率、出租兼出售住房空置率、非市場化自住房空置率(就是那些既不是爲了出租，也不是爲了出售，而是爲了自己度假時居住或留給子孫後代的房子)。

統計住房空置率時，只統計用於生活的住房，辦公或商業服務類的住房不在統計之列。

中國現在的房子是多了還是少了？夠不夠住？可以用空置率來衡量。對於空置房率，目前沒有權威的數據，官方公佈的只有商品房待售面積，它說的是開發商已經建好的準備要出售或出租的房子，包括以前年度竣工和本期竣工的房子。但是商品房待售面積只能測量增量房子的空置率，而存量房子當中的空置率到底是多少卻沒有統計到。所謂住房空置率正確的應該是：某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 不包含已出租的房子。

2018年6月，原中財辦副主任楊偉民說之前，曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。但是他沒有給出確切的數據，但按照他的說法，中國目前的空置率顯然是要高於13%的。

2018年年3月，原中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文說，再比如“空心化”，以往人們認爲房子沒人就是空心化，最近國家電網公司做一個統計，從每戶電錶數據來看，一年一戶用電量不超過20度認爲是“空置”。算下來，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。農村房屋的空置率比小城市房屋空置率，僅僅多0.1個百分點，爲什麼就被炒得那麼兇？

2016年年初，中央黨校教授周天勇老師也有一個測算，2015年底預計，我國城鎮已經被購買和竣工住宅的空置率約在在20%到25%之間，城鎮地區空置住房約爲6500到8800萬套之間。在經濟學上意味的是，沒有消費和就業人口的空殼住宅資產。2015年5月騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。

2014年6月，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》報告，披露了他們的估測：2013年，我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮空置房爲4898萬套。2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市空置率分別爲：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，爲23.2%。

很顯然，各路人士對我國住房空置率的預測雖然說法不一，但都認可在10%的幅度以上。中國房地產存在一定的住宅空置面積很正常，沒必要如此驚恐，更不需要小題大做的危言聳聽講什麼樓市崩盤、泡沫破滅。主要是住房空置的存在具有合理性，其一是中國住宅以期房爲主，要入住的時間長。商品房竣工驗收後不一定會即刻轉移到消費者手中，而是要經過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業產品的庫存期。

其二是房子因質量、規劃、配套等其他原因，無法使用的，表現出空置狀態。商品房市場上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無效供給。因此，中國的住房空置率指標與外國學者使用的指標雖同名卻毫無可比性，而據此得出的結論也就很難具有說服力。

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間爲合理區，空置率在10%-20%之間爲空置危險區，空置率在20%以上爲商品房嚴重積壓區。如果按照國際通行慣例來看，中國住宅空置率的民間統計數據爲2013年22.4%、2015年22%-26%、2017年20%，說明我國的空置房率確實偏高，有的數據甚至已經到了商品房嚴重積壓區。

因爲空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。不過，這個是空置率數據也存在不客觀、不正確的可能性，因爲根據用電量、晚間亮燈率、水錶週轉率的方式去統計空置率，是無法正確得出數據的，主要是這個方式缺乏科學性、合理性。要不，住建部就不會否認6540萬套住宅空置房、4898萬套城鎮空置房的奇葩數據了。

那這樣意味着什麼？這預示着中國房價將要見頂了嗎？顯然不是，中國的住房空置率偏高這是事實，但不意味着房價見頂，比如按照西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心的預測，中國城鎮住宅空置率達到22.4%，但依然出現了2016年一二線房價的暴漲以及2017年三四線的大漲，2018年上半年中國房價上漲，一二三四線全面上漲。

住房空置率要分兩方面來看，一是處於城鎮化頂尖的一二線城市房子依然是緊俏，而人口不斷流出的三四線城市則是供大於求，房子面臨積壓的風險。根本原因在於中國依然處於城鎮化進程，即使中國目前人口出生率低，但存量下的人口流動會讓高級別城市人口增速大於房子供應量，結果就是中國處於金字塔上端的房子繼續上漲，下端的房子會滯漲。

數據顯示：2017年，中國人口城鎮化率58.52%，戶籍人口城鎮化率42.35%，無論是人口的城鎮化，還是戶籍的城鎮化都沒有達到80%，這個數值被認爲是城鎮化的頂端。人口的城鎮化會帶來增量的人口，表現爲當地人口地淨流入；戶籍的城鎮化表現爲城市內部人口結構的變化，即越來越來的人口獲得房票。

從需求上看，按照中國目前城鎮化率1%的遞增幅度，中國中心城市（省級以上）至少還有十幾年的人口淨流入期，對應的就是對房子的需求量越來越大。從住房供應上看，隨着城鎮化的逐漸深入，大城市新增用地逐漸少，開始進入存量房時代，2016年7月，北京房屋總成交2.9萬套，其中，新房成交0.7萬套，二手房成交2.2萬套；從15個熱點城市中，二手房/新房成交量比值由2提升至4。

存量房時代的到來意味着大城市可供出售的住房更多隻能從存量房騰挪，結果是快速消化目前的空置房。我們以深圳爲例，深圳是典型的外來人口城市，同時也是小產權房集中地。深圳的住宅分爲三類，有人做過測算深圳住房面積是4.04 億平方米。城中村、小產權房等：1.76億平方米；商品房：1億平方米；保障住房：大約1.28億平方米。

空置率房主要集中在商品房，沒有多少人去炒作小產權房和保障房吧。我們來算下，1 億平方米如果每套房居住面積是90平方米，那麼就有111萬套房。假設深圳房子空置率是20%，那麼空置房數就是22.2萬套房，可以滿足70萬左右的人口居住，以深圳二千萬的人口體量，多嗎？