2018年1-10月数据┃单月销售面积增速持续为负，投资开工增速均有回落

本月度数据研究系列由独家出品

阅读提示：

正文共2542字；预计阅读时间：7分钟

一.

单月销售增速持续为负，

一线增速回落二三四线回升

2018年1-10月，全国商品房累计销售金额11.59万亿元，同比增长12.5%，增速较1-9月下降0.8个百分点；销售面积13.31亿平米，同比增长2.2%，较1-9月下降0.7个百分点。10月单月销售金额为1.18万亿元，同比增长6.3%；销售面积1.38亿平米，同比下降3.1%，单月销售面积增速已连续两个月为负，“金九银十”的销售表现并不乐观。

从区域上来看，中部、西部地区表现依然优于东部和北部，2018年1-10月，中部和西部地区的销售面积同比增长8.7%和8.6%，东部和东北部地区累计销售面积增速均为-4.7%；从销售金额上看，东部地区仍为销售主力，1-10月销售金额为61680亿元，占全国销售额的53%，同比增长为6%，中部、西部地区1-10月累计销售金额同比增长21.1%和26%。

从我们监测的40城来看，一线城市10月单月销售面积同比微升9%，增速较9月大幅回落32个百分点；核心二线城市、三四线城市10月单月销售面积增速虽仍然为负，但是较9月增速有所回暖。

二.

投资开工增速均有回落，

土地成交市场继续降温

（1）投资增速有所回落，

新开工增速下滑仍维持较高水平

2018年1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比名义增长9.7%，较1-9月微幅下滑0.2个百分点，投资增速依然维持在较高位置，但走势已经连续4个月小幅下跌，土地购置费的拉动作用仍在，预期未来会逐步减弱。10单月全国房地产开发投资金额为10660亿元，同比增长7.7%，较9月下降1.2个百分点，单月投资增速回落较为明显，已降至年内单月投资增速的最低位置。1-10月累计住宅投资为70370亿元，增长13.7%，下降0.3个百分点；住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

2018年1-10月，全国房屋累计新开工面积168754万平方米，同比增长16.3%，增速较1-9月持续回落小幅0.1百分点；10月单月企业新开工增速为14.7%，较9月单月相比回落明显。虽然10月单月新开工增速有所下降，但是与遇冷的销售增速相比还是产生了背离，新开工与销售不再保持同步或略微滞后的关系。单月销售增速连续两个月为负，而新开工热度仍在，表明企业在销售并不乐观、去化率也有所下降的情况下，选择加大推盘预售来对冲并加快回笼资金。我们之前判断企业施工增速会受到位资金的掣肘，从目前情况来看，企业新开工增速持续高企，但1-10月份房屋竣工面积的增速仅为-12.5%，较1-9月增速继续下降1.1个百分点。由此我们认为企业资金压力仍在，所以新开工增高的同时竣工面积增速在变缓。虽然未来企业预售之后的建设投资也还有较大空间，但是受资金压力影响，施工周期可能会拉长，投资增速很难维持现有水平。

（2）单月土地投资下滑明显，

土地市场热度持续下降

2018年1-10月的土地购置面积为21963万平米，同比增加15.3%，较1-9月下滑0.4个百分点；1-10月全国累计土地成交价款11695亿元，同比增长20.6%，较1-9月下降2.1个百分点。单月土地投资增速的回落更加明显，10月单月土地购置面积为2597万平米，同比增长12.2%，较9月继续下降4.2个百分点；10月单月土地成交价款为1693亿，同比增加9.5%，增速较9月下降9.1个百分点。

单月土地购置面积和土地成交价款增速自8月以后连续回落，表明了土地市场热度在持续下降。从城市能级来看，10月单月三四线城市成交的规划建筑面积下降明显，同比降幅68%，环比降幅64%。

三.

到位资金增速重新回落，

或进一步影响企业投资增速

2018年1-10月，房地产开发企业到位资金为13.56万亿元，同比增长7.7%，增速下降0.1个百分点；10月单月到位资金1.38万亿，增速为7.1%，较9月增速大幅下降7.3个百分点。

2018年1-10月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

✔国内贷款19727亿元，同比下降5.2%；

✔利用外资80亿元，同比减少35.6%；

✔自筹资金45512亿元，同比增长10.8 %；

✔定金及预收款44942亿元，同比增长16.3 %；

✔个人按揭贷款19408亿元，同比下降0.9%。

从房地产开发企业累计到位资金组成来看，10月份其他资金占比减少明显，其他资金的主要来源是定金及预收款以及个人按揭贷款。从单月到位资金的增速来看，银行贷款、自筹资金、定金及预收款的10月单月同比增速均较9月明显下滑，分别下降13.6、6.4和9.4个百分点。我们之前提出国内宏观环境略微宽松，流动性转向也将对房地产行业资金面带来边际改善，虽然10月数据重新回落，但是我们认为未来大型房企还是有较大可能从中获益，同时我们也认为到位资金增速下降，会影响企业施工投资，从而加剧行业投资增速下行。