2018年1-10月數據┃單月銷售面積增速持續爲負，投資開工增速均有回落

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一.

單月銷售增速持續爲負，

一線增速回落二三四線回升

2018年1-10月，全國商品房累計銷售金額11.59萬億元，同比增長12.5%，增速較1-9月下降0.8個百分點；銷售面積13.31億平米，同比增長2.2%，較1-9月下降0.7個百分點。10月單月銷售金額爲1.18萬億元，同比增長6.3%；銷售面積1.38億平米，同比下降3.1%，單月銷售面積增速已連續兩個月爲負，“金九銀十”的銷售表現並不樂觀。

從區域上來看，中部、西部地區表現依然優於東部和北部，2018年1-10月，中部和西部地區的銷售面積同比增長8.7%和8.6%，東部和東北部地區累計銷售面積增速均爲-4.7%；從銷售金額上看，東部地區仍爲銷售主力，1-10月銷售金額爲61680億元，佔全國銷售額的53%，同比增長爲6%，中部、西部地區1-10月累計銷售金額同比增長21.1%和26%。

從我們監測的40城來看，一線城市10月單月銷售面積同比微升9%，增速較9月大幅回落32個百分點；核心二線城市、三四線城市10月單月銷售面積增速雖仍然爲負，但是較9月增速有所回暖。

二.

投資開工增速均有回落，

土地成交市場繼續降溫

（1）投資增速有所回落，

新開工增速下滑仍維持較高水平

2018年1-10月份，全國房地產開發投資99325億元，同比名義增長9.7%，較1-9月微幅下滑0.2個百分點，投資增速依然維持在較高位置，但走勢已經連續4個月小幅下跌，土地購置費的拉動作用仍在，預期未來會逐步減弱。10單月全國房地產開發投資金額爲10660億元，同比增長7.7%，較9月下降1.2個百分點，單月投資增速回落較爲明顯，已降至年內單月投資增速的最低位置。1-10月累計住宅投資爲70370億元，增長13.7%，下降0.3個百分點；住宅投資占房地產開發投資的比重爲70.8%。

2018年1-10月，全國房屋累計新開工面積168754萬平方米，同比增長16.3%，增速較1-9月持續回落小幅0.1百分點；10月單月企業新開工增速爲14.7%，較9月單月相比回落明顯。雖然10月單月新開工增速有所下降，但是與遇冷的銷售增速相比還是產生了背離，新開工與銷售不再保持同步或略微滯後的關係。單月銷售增速連續兩個月爲負，而新開工熱度仍在，表明企業在銷售並不樂觀、去化率也有所下降的情況下，選擇加大推盤預售來對沖並加快回籠資金。我們之前判斷企業施工增速會受到位資金的掣肘，從目前情況來看，企業新開工增速持續高企，但1-10月份房屋竣工面積的增速僅爲-12.5%，較1-9月增速繼續下降1.1個百分點。由此我們認爲企業資金壓力仍在，所以新開工增高的同時竣工面積增速在變緩。雖然未來企業預售之後的建設投資也還有較大空間，但是受資金壓力影響，施工週期可能會拉長，投資增速很難維持現有水平。

（2）單月土地投資下滑明顯，

土地市場熱度持續下降

2018年1-10月的土地購置面積爲21963萬平米，同比增加15.3%，較1-9月下滑0.4個百分點；1-10月全國累計土地成交價款11695億元，同比增長20.6%，較1-9月下降2.1個百分點。單月土地投資增速的回落更加明顯，10月單月土地購置面積爲2597萬平米，同比增長12.2%，較9月繼續下降4.2個百分點；10月單月土地成交價款爲1693億，同比增加9.5%，增速較9月下降9.1個百分點。

單月土地購置面積和土地成交價款增速自8月以後連續回落，表明了土地市場熱度在持續下降。從城市能級來看，10月單月三四線城市成交的規劃建築面積下降明顯，同比降幅68%，環比降幅64%。

三.

到位資金增速重新回落，

或進一步影響企業投資增速

2018年1-10月，房地產開發企業到位資金爲13.56萬億元，同比增長7.7%，增速下降0.1個百分點；10月單月到位資金1.38萬億，增速爲7.1%，較9月增速大幅下降7.3個百分點。

2018年1-10月，房地產開發企業到位資金具體情況如下：

✔國內貸款19727億元，同比下降5.2%；

✔利用外資80億元，同比減少35.6%；

✔自籌資金45512億元，同比增長10.8 %；

✔定金及預收款44942億元，同比增長16.3 %；

✔個人按揭貸款19408億元，同比下降0.9%。

從房地產開發企業累計到位資金組成來看，10月份其他資金佔比減少明顯，其他資金的主要來源是定金及預收款以及個人按揭貸款。從單月到位資金的增速來看，銀行貸款、自籌資金、定金及預收款的10月單月同比增速均較9月明顯下滑，分別下降13.6、6.4和9.4個百分點。我們之前提出國內宏觀環境略微寬鬆，流動性轉向也將對房地產行業資金面帶來邊際改善，雖然10月數據重新回落，但是我們認爲未來大型房企還是有較大可能從中獲益，同時我們也認爲到位資金增速下降，會影響企業施工投資，從而加劇行業投資增速下行。