今天，聊聊房租。

　　国泰君安最近发布了一组全国重点城市的房租报告。

　　报告显示，10月份 33个城市有17个城市房租环比下跌，相比几个月前的狂热，这个数据已经明显降温。

　　必须要指出的是，虽然10月份租金环比降温，但这很大程度上是跟租房市场的周期有关，每年过了9月份，租房需求就趋于稳定，所以10月份房租的稳定并不意味着房租上涨的压力就此消失。

　　其实大家也看到了，从同比的角度来说，这33个城市基本维持涨势，相比房价，该涨幅相当惊人。涨幅最大的是成都，同比达到了32.80%，其次是重庆和天津，分别达到了28.01%和26.22%。而在一线城市中，涨幅最大的是深圳，为25.32%。

　　一直以来，我们都有一个观点，房租最大的锚是收入。因为租房很少用杠杆，中介帮房客房东牵个线，最多抽点信息费，房子是现成的，收入水平直接决定房租水平。

　　但现在不一样，租房市场已经有了明显的杠杆。这种杠杆主要表现为长租公寓的迅猛发展。表现最明显的是各类分散式长租公寓。

　　这类公寓说白了就是正规化的“二房东”，他收房的钱是借来的，收一套房就得付一整年甚至3-5年的房租。几十万套房就是一两百亿的资金。房子不是自己，看上去是轻资产，但实际上很重的负债运营，那么怎么办，只能寻求办法从房东手里尽快回笼资金，办法只有一个——向房客大力推广租金贷，各类分期产品，让房客一次性交清房租，再向金融机构分期还款。

　　在这个过程中，规模不经济的问题暴露无遗，一些长租公寓不得不铤而走险，将资金挪作他用企图在其他方面获取收益，整个链条非常紧张，一旦曝出负面，星星之火可以燎原。

　　2018年是关键之年。在这一年，中国的住房市场正在加速分化。一边是租房群体，一边是有房群体，这两个群体之间割裂得越来越明显。

　　当下仍打算买房，并有实质性动作的这些人，十有八九是有房一族，剩下一小部分是刚需和投资客。依托老房子换新房子，换大房子的换房需求已成购房需求的绝对主力。当前一二线城市，新房的滞销，一定程度上反映了刚需的乏力。

　　而对于房租，涨幅还能难刹车。其实从2016年开始，房租就已经表现出加速上涨的势头。

　　一方面是因为主要精力都集中在调控房价上，无暇顾及房租；

　　另一方面也是因为房租的上涨很大程度上是承接了房价调控的压力。如果说购房杠杆的空间逐渐触顶，那么房租却仍然存在一定程度的上涨空间。而且由于租房市场金融化程度较低，房租上涨的风险系数要比房价上涨小得多。

　　当前租房需求正在加速沉淀，老租客越来越难转变为有房一族，新租房不断进来，租赁房源供应又跟不上需求。还有租房金融化，虽然程度较低，但仍在发展，金融介入越深，越会刚性推涨房租……

　　虽然房租水平根本决定于收入，但房租是与房子绑定的，也许新的一年你的房租没涨，但代价可能是从三环搬到五环。只要租房市场仍然供不应求，这种替代机制就仍然有市场。这种情况下，你说房租到底是涨了还是没涨？

　　而对于租房群体来说，如果你生活在一线和新一线城市，要对未来年均涨幅10%-20%房租涨幅有心理准备。房价虽然仍在跌，但下行空间已经很小，房租势必跟上去，虽然这很残酷，但却是事实。