文/谢逸枫

眼下，地方债务到期与债的发行受限，地方融资平台与渠道收紧，地方基建与城市建设需要巨大的资金。而财税收入因降税费下降，地方最缺钱之时，房地产成为财政收入的主要来源，是最后一根救命稻草。按照老谢的研究发现，自1987年土地有偿转让到1994年分税制，最后到2002年土地招拍挂制的实施，截止到2017年最高年卖地收入5.2059万亿元。过去30年（1987年-2017年）卖地收入38.5万亿元，年平均卖地1.28万亿元，这是一笔史上最庞大的地方财政收入，占到地方财政的50%以上，最高超过70%。

2018年9月12日，财政部网站发布2018年8月财政收支情况。数据显示，1-8月累计，全国政府性基金预算收入43228亿元，同比增长31.5%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入2781亿元，同比增长3.6%；地方政府性基金预算本级收入40447亿元，同比增长34%，其中国有土地使用权出让收入37009亿元，同比增长36.4%。去年1-8月累计国有土地使用权出让收入27134亿元。今年前8个月全国“卖地”收入比去年增长近1万亿，意味着创过去30年土地财政收入同期最高收入纪录。

按照今年前八个月的走势看，2018年全年土地出让收入有望超过2017年，再攀高峰，达到5.5万亿元以上到6万亿元。今年前7个月国有土地使用权出让收入31548亿元，同比增长35.1%。这说明8月份单月全国土地使用权出让收入约为5461亿元，远高于前八个月的平均值（4626亿元）,也高于7月份单月的4607亿元。2017年全国国有土地使用权出让收入52059亿元，同比增长40.7%，创下历史新高。自2011年至2016年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元。

前8月卖地收入等于2011年、2012年、2015年的全年收入。今年前8月，全国土地收入3.7万亿元，同比上涨36.4%，创1987年土地有偿转让以来过去30年同期卖地收入历史最高纪录。说明土地财政收入与市场周期、调控有一定的关系，当房地产市场低潮与房价调控时，房企就会拼命拿地补仓，土地收入大涨。反之房地产市场高潮与政策刺激时，房企就会拼命的卖房回款，土地收入下降。因政策调整与供需不平，房企依然是疯狂抢地，考虑到人民币贬值与资产保值增值及财务投资的需要。

预计到2018年底，过去31年的全国卖地总收入超过43万亿元。意味着过去31年中国卖地超过43万亿元，年均卖地收入1.38万亿元。这笔史上最巨大的财富，全部归地方所有，房地产收入占地方财政50%以上，最高达到70%以上。你还有什么理由相信房价会下跌，因为地方财政靠房地产收入支撑，这是调控屡次失败根源。土地财政还地方债务的主要资金来源，是城市基础设施的主要这资金。房价上涨的根子，房地产收入是地方经济发展模子的支撑力量。

老谢统计分析发现，自2011年至2018年前8月，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元、52059亿元、37009亿元。地方一般公共预算本级收入分别为52547亿、61077亿、68969亿、75860亿元、82983亿元、87195亿元、91448亿元、69205亿元，占地方财政收入分别为63.12%、46.53%、59.8%、56.5%、39.22%、42.95%、56.92%、53.47%。如果是具体到城市，大部分超过50%以上，甚至超过70%以上。

按照财政部发布数据显示，2018年1月-8月，地方一般公共预算本级收入69205亿元，同比增长8.3%。1月-8月，地方政府性基金预算本级收入40447亿元，同比增长34%，其中国有土地使用权出让收入37009亿元，同比增长36.4%。这两者合计的地方财政收入109652亿元，创同期历史新高。一般地方公共预算收入主要由税收收入和非税收入组成。全国一般公共预算收入中的税收收入117217亿元，同比增长13.4%。在降费政策下，非税收入15651亿元，同比下降13.1%。

房地产税收与相关税收之中，五项税收前8月共1.2445万亿元，如果包括其他企业税得税、个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、印花税、教育附加税六项税收，税收收入会超过2万亿元以上，占到全国一般公共预算收入中的税收收入117217亿元的10.67%，如果是2万亿元，则是17.06%，这才是真正的中国经济晴雨表。作为前8月经济晴雨表的税收收入11.7217万亿元的第一大税种国内增值税收入4.2892万亿元，同比增长13.6%，占税收收入之比36.59%。

第二大税种企业所得税29963亿元，同比增长12.9%。第三大税种个人所得税10319亿元，同比增长21.1%。第四大税种国内消费税8784亿元，同比增长16.4%。 而在土地和房地产相关税种中，除了城镇土地使用税、耕地占用税增速下降外，其他税收保持平稳增长，契税3927亿元，同比增长17.4%。土地增值税4123亿元，同比增长14.7%。房产税1849亿元，同比增长7.2%。耕地占用税908亿元，同比下降28.8%；城镇土地使用税1638亿元，同比下降1.1%。

地方卖地收入创造同期过去三十年同期年新高之最，增速依然维持高增长。1-8月累计，1-8月累计，全国政府性基金预算收入43228亿元，同比增长31.5%。分上面和地方看，“上面”政府性基金预算收入2781亿元，同比增长3.6%，而地方政府性基金预算本级收入40447亿元，同比增长34%，其中国有土地使用权出让收入37009亿元，同比增长36.4%。说明土地收入占基金预算本级40447亿元收入的91.49%，基本靠卖地作为收入。

根据老谢研究分析，自1987年-2018年前8月，全国卖地总收入高达42.2009万亿元，说明土地财政收入一直以来依然是地方最主要的财政来源。房地产收入由土地与税收（五税）两部分构成，占到地方财政收入的60%以上，到具体城市看，超过70%以上，大部分城市。其一是前8月，国有土地使用权出让收入37009万亿元，同比增长36.4%。其二是土地和房地产相关税收1.2445万亿元。因此，二项总收入4.9454万亿元，占到地方财政政收入（地方一般公共预算本级收入）69205亿元的71.46%。

如包括如包括土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、教育附加税的六项税收收入，前8月全国房地产收入（土地收入37009亿元与税收12445亿元）将占到全国财政收入（1-8月累计，全国一般公共预算收入132868亿元）的37.22%。如果包括其他五项房地产的税收，则是占到全国财政收入（1-8月累计，全国一般公共预算收入132868亿元）的42.89%，占到地方财政政收入（地方一般公共预算本级收入）69205亿元的82.36%。

其一是按照2018年9月12日，财政部发布前8月数据显示，土地和房地产相关税收中，契税3927亿元，同比增长17.4%。土地增值税4123亿元，同比增长14.7%。房产税1849亿元，同比增长7.2%。耕地占用税908亿元，同比下降28.8%。城镇土地使用税1638亿元，同比下降1.1%。而前8月，国有土地使用权出让收入37009亿元，同比增长36.4%。

其二是按照2018年9月12日，财政部发布前8月数据显示，土地收入加上房地产五税的总收入为4.9454万亿元，占全国财政收入（全国一般公共预算收入132868亿元+全国政府性基金预算收入43228亿元）的17.6096万亿元的28%。

其三是按照2018年8月14日，财政部发布前8月数据显示，土地收入加上房地产五税的总收入为4.9454万亿元，占全国地方财政收入（地方一般公共预算本级收入69205亿元+地方政府性基金预算本级收入40447亿元）10.9652万亿元的45.10%。

其四是按照2018年8月14日，财政部发布前8月数据显示，如果剔除掉全国政府性基金预算收入，直接按照今年前8月的地方一般公共预算本级收入69205亿元来计算，今年前8月，土地收入加上房地产五税的总收入为4.9454万亿元，占全国地方财政收6.9205万亿元的71.46%，说明房地产的收入已经占到70%以上，具体到城市看，至少会达到70%以上。

前8月土地收入创同期最新高，并且超过2011年、2012年、2015年的全年收入，主要有四个方面原因。其一是地价的全面上涨，高起始价。一线城市地价平稳上涨，二线城市地价大涨，三四线城市地价暴涨。其二是土地供应量、成交量的上升。特别是一二线及三四线百强城市的土地供应量、成交量大增。其三是房企疯狂的拿地补仓，考虑一二线城市的土地资源稀缺与三四线百强城市的房价上涨，房企有钱就会抢，不会错过的。并且人民币贬值，土地资产可以升值保值。

其四是地方积极的卖地，考虑到地方债务、财政收入、城市基础设施、经济发展等压力。土地收入暴增，折射出地方政府过分依赖土地财政的病已无药可救，土地收入成为地方政府发展经济、偿还地方债务、置换基础设施、防止金融风险、增加地方财政收入的“命根子”。由于涨价去库存和棚改货币化粉墨登场，借助行政、货币、金融的全面放松，制造出一轮新暴涨。

第一是目前各地土地流拍增多，地价增幅下降。二线城市连续两个月土地流标数量创新高，8月份单月流标土地数量高达71宗，超过7月的68宗。中原地产研究数据显示，今年1-7月全国土地流拍接近800宗，平均每天4宗。其中一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高。二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%。三四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。截至到8月，土地流拍共867宗。进入8月以来，土地流拍越来越普遍，今年年内土地流拍总宗数字破千，没有任何悬念。

2018年8月40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，无论是土地溢价率创39个月新低，还是土地流拍数字不断攀升，都说明土地市场越来越凉。究其要害，其实就是四点：一是融资渠道全面受限，房企面临越来越严重的现金流压力。二是限价的存在，让房企失去拿地热情。三是限地价、竞自持、竞配建、共有产权用地的要求，导致拿地成本高企。四是部分房企开始看空未来行情，不愿意进入市场拿地。

上一次如此大规模的土地流拍，还是在2014年。但要论流拍率的话，当时仅有4%，而今年前7个月这一数字已经攀升到6%。 换句话说，无论是土地流拍宗数，还是流拍率，均已创下近7年来的新高。与流拍相比，低溢价率正在成为常态。中国指数研究院统计，上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。2014年的土地流拍潮，原因一目了然。经济下行压力加剧，购房者而不愿意入市，销售量持续走低，开发商对市场前景不看好，不愿意投入资金大举买地，而地方政府也降低了土地供应量。供需两不旺，这是当时土地市场的现实。

第二是比867宗土地流拍更夸张的，则是房企的债务重压。好年景拼命借钱，不管未来好不好，不管是不是凭本事借的钱，时间到了都是要还钱的。

这一次，销售量还没有全面下滑，市场预期还没有全面逆转，部分城市抢房热情仍旧高涨，但开发商却已全面放缓拿地的步伐。春江水冷，开发商总是最先有感受的。2017年以来，楼市调控达到前所未有的紧密，虽然需求端的限购限售对房价的影响尚未体现，但供给端的限价、限融资，已对房企产生立竿见影的影响。一方面，房企面临越来越严重的现金流压力。首先是融资渠道全部受限，银行开发贷全面收缩，房企股权融资更是被冻结，至于公司债也受到严监管，而在人民币汇率一路下行的背景下，除了借新还旧之外，境外新发债更是被叫停。

至于房企广为依赖的信托融资，也正在被纳入强监管之下，多地房地产信托被要求放缓，这让房企几乎失去所有的便捷融资来源。其次，在限制高房价限制网签的调控之下，加上住房贷款审批的从严，房企资金回笼的速度全面放缓。现金流是维持高周转的根本来源，一旦资金的时间成本大幅增加，高周转就难以为续。另一方面，限价的存在，更是让房企失去拿地的热情。两年前拿的地，土地价格正在高位，但上市之后的销售价格却被人为压制。加上在一二线城市，动辄要求自持物业甚至配建保障房，开发成本陡然高企。面包不能涨，面粉还能继续涨？

据恒大研究院数据，从2018年下半年到2021年，房企集中兑付的有息债务规模，分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年和以后分别为0.9万亿。只算2018年下半年到2020年这三年，到期债务就高达14.9万亿，加上2021年及以后的，更是高达19.2万亿。这是什么概念？打个不太妥当的类比，2017年我国GDP突破82万亿，房企未来四年的总债务相当于我国GDP的四分之一。房地产本就是高负债行业。但楼市周期不同，资产负债率带来的影响就天差地别。上行期的债务扩张，是弯道超车的大杀器；下行期的债务扩张，是自己给自己埋下地雷。

第三是地方自救行动，土地财政是多么的重要。对于很多地方政府来说，卖地收入可谓财政的顶梁柱。一旦土地市场冰凉，土地不断流拍，不仅财政总收入要大打折扣，未来的城市建设也必然受到影响。因此，各地政府已经积极展开自救。在发出急件请示的第二天，也就是9月12日，福州就发布通告，取消土地出让：因出让条件需要进行调整，经市政府研究，取消2018-31、32、33号地块出让活动。比福州更加先行一步的是合肥。早在8月份，合肥就出台规定，推出土地出让金3个月分期付款模式，而在以往，土地出让金都要求30日内缴清。

无论是主动取消卖地，还是“报名不足，取消出让”，其目的都在于防范流拍。这不仅说明地方政府异常担心土地流拍带来的消极影响，更担心地价一旦下跌，会对房价带来无法挽回的负面影响。

如今土地流拍已成惯例，这会不会因为供给不足，从而导致未来房价上涨？土地供给对房价的影响，是在两年之后。如果市场预期继续向下，那么整体市场的需求也会收缩，土地流拍会对房价产生太大影响。从历史经验来看，2011年，全国出现土地流拍小高峰，但到2013年，最严厉的调控之下，房价非大涨，反而库存下降。直接到2013年下半年，库存走高与信贷收紧及限制需求，导致市场2014年低迷，2014年救市三部曲，限购松绑-930新政-降息,2015年央行五次降准降息-330新政-货币政策历史最宽松，说明房地产不能倒下。

更关键的是，这一轮土地流拍，是市场选择的结果，而非地方政府借垄断控制供地的结果。这两种情形一样的。在楼市上行期借垄断控制土地供应，必然导致供不应求，房价随着地价一路暴涨。但在楼市下行周期，房企主动减少拍地，只会加剧未来供应的下降，因为购房需求的进一步萎缩，一旦集中释放出，会导致未来房价的上涨。

第四是楼市政策的救市与收紧。2016年第二季开始，楼市调控政策收紧，到2017年“房住不炒”成楼市基调，房价逐渐熄火。2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。

在这样的楼市政策环境下，全国楼市成交进一步放缓，相比于2016年全国商品房面积22.5%增长速度，2017年同比仅增7.7%。2017年全国重点城市楼市价格仍然“稳中带升”，虽然调控使市场周转减慢，但由于市场整体仍然在“供求双降”、“供求平衡”状态下运行，市场预期未发生根本扭转、仍然支撑部分城市价格上行。但是，从总体上看，整个2017年和2018年上半年，一二线城市房价还是逐渐熄火的，三四线城市接下。在国家统计部门发布的70城房价榜单里，以蚌埠为代表的三四线城市成了常客。

这几年的政策是如何影响房价的。第一是房贷利率下降，房价开始暴涨。2015年，央行连续五次降准降息，商业贷款利率降至10年来最低值。降准降息带来的货币宽松、信贷宽松开始发挥效应，资金大量进入楼市。深圳、厦门、杭州、合肥等热点一二线城市房价开始暴涨。第二是棚改货币化，又有一批资金涌入楼市。2015-2017 年，棚户区改造目标是1800万套，在去库存的刺激下，全部完成。2018-2020年又开出1500万套的目标，目前正在推进之中。

棚改货币化的关键，不在于棚改，而在于货币化。先是通过棚改拆旧建新，然后通过货币化补贴让被拆迁者获得巨额现金。没了房，有了钱，自然会去市场上追逐新房。棚改货币化安置是房地产销售稳健增长的重要支撑。虽然棚改货币化安置并不能直接增加房地产新开工和建设规模，但其有助于加快三四线城市房地产销售、降低库存，进而提振市场情绪、支撑房价，最终支持整体房地产新开工和建设规模。

第三是限价政策，导致一二手房价倒挂。此轮房地产调控中，众多城市推出了限购、限贷甚至限售等措施，但对房价产生立竿见影效果的，还属限价。目前，有16个城市有限价举措，这些此前的房地产热点城市基本以2016年10月房价为基准，要求新建商品住房价格不能超过2016年10月的房价水平，或者不能超过一定幅度。这些热点城市包括北京、上海、广州、深圳等一线城市和南京、杭州、武汉等二线城市。由于限价措施是针对新房价格推出的政策，所以限价后，新房和更加市场化的二手房价格之间就容易出现倒挂。

第四是人才引进等政策变相放松房地产调控，房价涨幅会更加明显。2018年人才争夺战，政策“变相松绑”。今年，人才争夺战愈演愈烈，更多三四线城市加入人才争夺行列。一些二三线城市对人才奖励补贴的力度，来以此衡量学历的价格。除了给户口，有的还给房给钱给优惠政策。在一些城市引进人才的政策中，限购城市落户人才还可以通过先落户后买房的方式，绕开现有限购政策，直接导致部分限购城市房地产市场出现过热征兆，成交量显著回升，房价更是加速上涨。

譬如截止目前西安共计吸引40万人才落户，很大一部分落户人才进入房地产市场，进一步加剧供求失衡的现状，倒逼房价上涨预期愈加强烈。通过对这些的盘点，可以得出两个结论：其一是降准降息带来的货币宽松与信贷宽松，成为房价得以复苏进而暴涨的根本基础。没有货币放水，就不会有这一轮的楼市大周期。其二是去库存与棚改货币化，成为所有城市房价暴涨的政策助推剂。没有去库存政策的支持，货币之水不会迅速如同汪洋般恣肆。没有棚改货币化的助推，三四线城市的楼市很难得到逆转。