燕郊，一個距離北京最近的河北小鎮，一個像北京又不是北京的地方。

孫梅是東北小縣城的普通職員，每月掙三四千塊的工資，揹負着一萬多的房貸。關鍵是，去年3月花300多萬買的房子今年10月跌到了200萬，那種感覺就像在心窩上剜了塊肉。

孫梅回憶，她看房的那天，燕郊小有名氣的首爾甜城小區人流不斷，甚至有看房者主動漲價搶房。擠在四五撥看同一套房的人羣中，孫梅匆匆以3.5萬/平米的價格簽下一套90多平米的房子。

那時她完全沒有意識到，“限購”的達摩克利斯之劍已經懸在頭頂，她搭上了政策出臺之前購房的末班車，幾乎買在房價的最高點上，見證了這波環京樓市最後的瘋狂。

2017年3月17日，北京認房又認貸的“317新政”出臺;3月22日，廊坊市主城區、北三縣、固安及永清限購，外地戶籍限購一套且提高首付比例;4月5日，三河市限購實施細則出臺，進一步提高二手房交易成本;6月3日，廊坊市限購升級，外地戶籍需有3年社保或納稅證明，本地戶籍限購2套。

隸屬於“北三縣”之一三河市的燕郊自然也受到影響，限購政策一出，很多手持大把現金的投資客們一夜間失去了購房資格。購房需求的減少和對調控加碼的預期讓燕郊樓市的成交量迅速萎縮，房價也進入下行通道。

最新數據顯示，燕郊二手房的平均掛牌價格從2017年4月的28611元/平米降至低點，2018年10月15日，平均掛牌價格僅爲20002元/平米，相比去年4月降幅達到了30%。

部分樓盤價格“腰斬”。以燕郊天洋城爲例，同樣是一室一廳西北朝向的房子，2017年3月鏈家成交價曾達到3.1萬/平米，今年9月成交價只有1.5萬/平米，跌幅達到50%。

現在，孫梅的房子每平米已經跌破了2萬，相比買入時跌了40%多。此前，當房子從每平米3.5萬跌到2.5萬的時候，原本密切關注燕郊房價的孫梅就已刪掉了所有的看房APP，退掉了一些購房微信羣。

一下潮白河大橋，就能見到一扇彩虹門，這是售樓一條街的標誌。以彩虹門爲起點，沿街一直往東大約一公里，彙集了燕郊絕大多數的售樓處和房地產中介。

不少售樓處大門緊鎖，甚至拉下了防盜鐵門，只剩下門店招牌。從一家已經關門的售樓處門外望進去，潮白河孔雀城中央公園鳥瞰圖的橫幅一邊掉了下來，斜掛在牆上，地上散落着廢紙、條幅和揉成團的營業執照複印件，沙盤上放着落灰的殺蟲劑。只有櫃檯上齊刷刷擺放的七個一次紙杯，能讓人聯想起當年店裏招待購房者的盛況。

一家鏈家門店綠色的牆面已經褪色，玻璃門上貼着出租標語，門口停着一輛裝貨的三輪車，車的主人坐在地上，把頭深深地埋進臂彎。店內已空，牆上掛着二三十幅房屋出售的廣告標牌，房源有潮白星光公館、東貿國際、夏威夷南岸一期、首爾甜城。

從廣告上的房價看，牌子是去年下半年掛的。其中，首爾甜城的2室1廳掛牌價是232萬元，而從最近的鏈家成交記錄看，今年8月底，一套2室1廳的房子成交價只有169.5萬元。

“這些售樓處關門已經有一兩年了。”李成富說。

他是山西臨汾的農民，2008年踩着北京奧運會的節奏來到燕郊找活兒幹。10年裏，李成富一直在售樓一條街發傳單，親眼看着街上的售樓處越建越多，目睹了這條街從2016年到2017年初的極度繁華到隨後的沒落，見過了太多購房者臉上的悲喜表情。

“有些投資的人，壓在手裏的房子賣不出去，現在一個月還着幾萬的貸款，去哪弄這麼多錢?有的乾脆把房子便宜賣了，填補一段時間的月供，這也是沒辦法的事。”他說。

李成富的兒子畢業後留在北京上班，2011年在通州買了套50多平的小房子，房價從每平米9000多漲到五六萬。因爲通州房租太貴，李成富和老伴就在燕郊租了一間平房住，每月租金260塊，他們跟兒子隔着一條潮白河，遙遙相望。

開發商仍有投機門路

市場冷淡，燕郊售樓一條街上的銷售、中介和發傳單的李成富們還在掙扎着找機會。

街道公交站牌旁邊的綜合宣傳欄裏貼着雄安新區的廣告，“五證齊全，首付十幾萬起，均價7000-9000，免費專車接送”。

李成富說，他自己也在推銷雄安新區的小產權房。現在雄安新區邊上的白溝商住兩用賣得非常火，有的人一次性購買二十幾套。

嚴格的限購政策下依然存在投機的門路。多名房地產銷售透露，燕郊市面上的新房只有40年的商住房，而在緊鄰燕郊的大廠，即便“沒有購房資格，也有可能買到70年的普通住宅。”

“外地戶口的人買大廠的住宅要有3年社保或納稅證明，但很多人都面臨一個問題，就是年限不夠3年。”孔雀城銷售張文說，“這種情況下，購房者需要全款交錢，開發商提供收據，之後交房和使用。等到購房者社保納稅證明的年限夠了，再過戶。”

“當然了，正常是購房者走完流程才交錢，但現在不是特殊情況嗎?”被問及購房時面臨的風險，張文反問。

對於這種模式，有位不願具名的二手房中介坦言，開發商現在資金緊張，其目的是爲了回籠資金。由於是違規操作，購房者交了全款卻沒拿到房子的產權，有打水漂的風險，另外，政策隨時在變，萬一後面改成五年社保和納稅，到時候購房的資質又不夠了。

“燕郊好在還有近百萬人，有換購的需求，大廠一共就十幾萬人，外地人更少了，限購到這種程度，能有多少人接盤啊?”這位二手房中介說。

2015年，燕郊以75萬人位列全國人口特大鎮第一名。而在2007年前，燕郊只有10餘萬人。

外來人口的流入推動燕郊房地產市場持續增長，過去10年間，燕郊房子的均價從每平米4000元增長到2.5萬元以上，樓房也越建越密。

老齊點評:燕郊必須讓他跌回到2015年。這是一個調控的標杆，這裏你看那麼多租不出去的商鋪，還有租不出去的住宅空房就知道，這裏沒多少剛需，幾乎都是投機，如果燕郊放鬆了，調控也就結束了。所以符號意義十分明顯，彆着急，燕郊2015年漲起來，而2015年之前的價格只有8000不到，也就是說，燕郊還要再跌一半。

很多三四線城市，被貨幣化安置炒起來的地方，明年底，最晚後年底，也會出現燕郊的情況，那就是跌的你連中介都找不到了。想賣房你都找不到人。