九曲河板块

一个位于北区嘉陵江畔的板块

一个被热点板块包围的区域

坐拥嘉陵江畔，3300亩湿地公园

是重庆滨江高端居住区域

在重庆，改善物业正往拥有大量自然资源的九曲河、照母山、中央公园、大竹林聚集，而拥有3300余亩湿地公园，位于照母山以西的九曲河板块从中脱颖而出，成为北区高端居住区域又一典范。

本文将从区域定位、配套等维度对九曲河板块进行深度解析。

区域定位

板块总体定位为滨江高端居住区，板块内九曲河湿地公园占地3300亩，远超中央公园。

【区域位置】九曲河隶属于两江新区，北靠礼嘉板块，南邻大竹林板块，东接照母山板块，西临嘉陵江，地理位置较为优越。

（九曲河湿地公园位置图）

九曲河板块内最大的公园——九曲河湿地公园，占地3300亩，目前已开发一部分。中央公园占地面积为2295亩，九曲河湿地公园面积比中央公园大30%。

板块西临嘉陵江，超3km江岸线，江对面为同兴工业园区，总体来说临江但江景资源欠佳。

板块内无工厂，公园资源较好，总体定位为滨江高端居住区。

项目情况

从2014年开发至今，已有6个项目入市，容积率均不超过2.0，名副其实的低密度生活居住区。

（九曲河板块内项目基本情况）

交通配套

龙湖九里晴川（1）无缝接驳轻轨6号线九曲河站，江山樾距离轨道站约500m，交通位置最好。

金科九曲河、龙湖九里晴川（2）、远洋九公子、华宇御澜湾、融创玫瑰园距离轨道交通较远，主要依靠私家车出行。

商业配套

（九曲河板块控规图）

高端板块入住率较低，板块成熟度较慢，目前3-5年内居住生活不方便。

洋九公子自带社区商业，板块内其他项目除江上樾自带2万方集中式自持商业以外，其余均以社区商业为主。

从控规图可以看出，九曲河板块主要规划为一二类居住用地，商业用地较少（社区商业不在图中示意）。

参考其他高端板块如照母山、中央公园，商业发展缓慢，入住率较低，板块成熟度发展较慢。照母山板块开发已有多年，目前片区内配套仍然匮乏，生活仍然不便。

结合控规及其他板块发展规律，九曲河板块3-5年内生活不方便，未来商业主要依靠周边板块。

教育医疗配套

（周边板块部分教育、医疗配套示意图）

【教育资源】板块内有规划教育用地，在教育用地未修好之前，项目内小学中学划片区就读于礼嘉、大竹林或康庄。项目内自带幼儿园一所。

【医疗资源】项目主要依靠礼嘉、照母山、大竹林等地的医疗资源。

房地产市场

板块房地产市场始于15年，17年多个项目入市，成交量走高，18年量价有望创新高。

2014年九曲河板块第一个项目进驻，2015年房地产市场起步，逐步成交，17年多个项目入市，成交量井喷式上涨，成交均价相比16年有所上升。2018年截至到10月底，江山樾成交占主力。由于华宇御澜湾、融创玫瑰园以别墅为主，且入市时间较早，成交量较低。金科九曲河主打高端纯别墅区，成交价格位于板块最高。预计接下来仍然以江山樾、龙湖九里晴川、远洋九公子为成交主力，项目体量较大，且物业类型相对丰富。

除已经面世的项目外，板块内暂无新项目面世。

CRIC城市研究分析师观点

CRIC城市研究分析师

赵卿华

九曲河板块定位为高端滨江居住区，从板块资源及目前项目容积率来看，该板块确实秉承着高端的理念，整体舒适度也是周边板块无法比拟的。但所有高端板块都逃不掉一个魔掌，那就是成熟等待期较长。从生活配套来看，主要依靠周边板块如礼嘉、照母山、大竹林等，短时间内居住和生活将会不便。