九曲河板塊

一個位於北區嘉陵江畔的板塊

一個被熱點板塊包圍的區域

坐擁嘉陵江畔，3300畝溼地公園

是重慶濱江高端居住區域

在重慶，改善物業正往擁有大量自然資源的九曲河、照母山、中央公園、大竹林聚集，而擁有3300餘畝溼地公園，位於照母山以西的九曲河板塊從中脫穎而出，成爲北區高端居住區域又一典範。

本文將從區域定位、配套等維度對九曲河板塊進行深度解析。

區域定位

板塊總體定位爲濱江高端居住區，板塊內九曲河溼地公園佔地3300畝，遠超中央公園。

【區域位置】九曲河隸屬於兩江新區，北靠禮嘉板塊，南鄰大竹林板塊，東接照母山板塊，西臨嘉陵江，地理位置較爲優越。

（九曲河溼地公園位置圖）

九曲河板塊內最大的公園——九曲河溼地公園，佔地3300畝，目前已開發一部分。中央公園佔地面積爲2295畝，九曲河溼地公園面積比中央公園大30%。

板塊西臨嘉陵江，超3km江岸線，江對面爲同興工業園區，總體來說臨江但江景資源欠佳。

板塊內無工廠，公園資源較好，總體定位爲濱江高端居住區。

項目情況

從2014年開發至今，已有6個項目入市，容積率均不超過2.0，名副其實的低密度生活居住區。

（九曲河板塊內項目基本情況）

交通配套

龍湖九里晴川（1）無縫接駁輕軌6號線九曲河站，江山樾距離軌道站約500m，交通位置最好。

金科九曲河、龍湖九里晴川（2）、遠洋九公子、華宇御瀾灣、融創玫瑰園距離軌道交通較遠，主要依靠私家車出行。

商業配套

（九曲河板塊控規圖）

高端板塊入住率較低，板塊成熟度較慢，目前3-5年內居住生活不方便。

洋九公子自帶社區商業，板塊內其他項目除江上樾自帶2萬方集中式自持商業以外，其餘均以社區商業爲主。

從控規圖可以看出，九曲河板塊主要規劃爲一二類居住用地，商業用地較少（社區商業不在圖中示意）。

參考其他高端板塊如照母山、中央公園，商業發展緩慢，入住率較低，板塊成熟度發展較慢。照母山板塊開發已有多年，目前片區內配套仍然匱乏，生活仍然不便。

結合控規及其他板塊發展規律，九曲河板塊3-5年內生活不方便，未來商業主要依靠周邊板塊。

教育醫療配套

（周邊板塊部分教育、醫療配套示意圖）

【教育資源】板塊內有規劃教育用地，在教育用地未修好之前，項目內小學中學劃片區就讀於禮嘉、大竹林或康莊。項目內自帶幼兒園一所。

【醫療資源】項目主要依靠禮嘉、照母山、大竹林等地的醫療資源。

房地產市場

板塊房地產市場始於15年，17年多個項目入市，成交量走高，18年量價有望創新高。

2014年九曲河板塊第一個項目進駐，2015年房地產市場起步，逐步成交，17年多個項目入市，成交量井噴式上漲，成交均價相比16年有所上升。2018年截至到10月底，江山樾成交佔主力。由於華宇御瀾灣、融創玫瑰園以別墅爲主，且入市時間較早，成交量較低。金科九曲河主打高端純別墅區，成交價格位於板塊最高。預計接下來仍然以江山樾、龍湖九里晴川、遠洋九公子爲成交主力，項目體量較大，且物業類型相對豐富。

除已經面世的項目外，板塊內暫無新項目面世。

CRIC城市研究分析師觀點

CRIC城市研究分析師

趙卿華

九曲河板塊定位爲高端濱江居住區，從板塊資源及目前項目容積率來看，該板塊確實秉承着高端的理念，整體舒適度也是周邊板塊無法比擬的。但所有高端板塊都逃不掉一個魔掌，那就是成熟等待期較長。從生活配套來看，主要依靠周邊板塊如禮嘉、照母山、大竹林等，短時間內居住和生活將會不便。